為了完成今年的業(yè)績，9、10月份各房企會展開一輪拼殺，“以價換量”將成為開發(fā)商的殺手锏?？梢灶A見，未來一段時間內(nèi)，促銷活動輪番上演，市場交易活躍程度會明顯改善。

現(xiàn)象：開發(fā)商搶跑“金九”

房企最為重要的“搶收季”已然到來，在經(jīng)歷了大半年的成交低潮后，今年秋季樓市注定不同于以往。

有跡象表明，9月份樓市開盤數(shù)量較之前有了較大幅度的增加。據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至9月5日統(tǒng)計，2014年9月預計開盤的商品住宅將達46個（其中公寓項目37個，別墅項目7個，另有2盤同時推出公寓和別墅），環(huán)比8月34個的最終開盤數(shù)上浮33.33%。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，9月是傳統(tǒng)的樓市旺季，也是開發(fā)商抓緊推盤的時機。對于想沖擊2014年銷售業(yè)績的開發(fā)商而言，“金九銀十”無疑是下半年最重要的銷售期，因而各樓盤紛紛入市搶占市場。

據(jù)了解，目前除了恒大、中海等房企年度銷售目標已經(jīng)完成七成而無壓力之外，而大多數(shù)房企在今年接下來不到4個月的時間里“要拼命”。結合研究機構公布的數(shù)據(jù)，本刊房地產(chǎn)研究中心發(fā)現(xiàn)，包括綠地、萬科、龍湖、招商、金地、遠洋等，在接下來的時間里必須“出大招”才能完成今年的目標。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前開發(fā)商最有效的策略是以價換量。始于7月底的地方政府出手刺激樓市，曾讓開發(fā)商對市場一度抱有幻想，不愿過早出手采取降價措施來換取業(yè)績。但事實證明，8月樓市持續(xù)低迷，除了降價促銷，很難找到更有效的辦法，于是開打“價格戰(zhàn)”，已讓各房企毫無心理壓力。

而記者發(fā)現(xiàn)，有少數(shù)開發(fā)商在促銷方面確實已不再“羞答答”。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，滬上有不少樓盤紛紛給出了額度不等的現(xiàn)金優(yōu)惠措施，金額從幾萬到十幾、二十萬元不等。這相對于一個月前類似于“毛毛雨”的9.9折，已經(jīng)有了明顯的讓步。

利好：政府出手刺激樓市

地方政府在出手刺激樓市，加之信貸政策的松動，樓市利好不斷。

截至目前，全國47個限購城市中僅剩不到10個城市仍在堅守，業(yè)界預料限購的全面放開或是大勢所趨。根據(jù)公開資料顯示，截至9月8日，全國47個限購城市中，共有27個城市通過官方渠道公布放松限購，10個城市默認取消限購，包括北京、上海等四大一線城市在內(nèi)的10個城市目前暫無消息稱放松限購。

而對于未來政策的變化趨勢，中國指數(shù)研究院有關分析人士指出，限購松動范圍有望進一步擴大。在中央“分城施策”的原則指導下，放寬甚至取消限購的城市數(shù)量仍將增加，至今年年末，預計僅一線城市繼續(xù)堅守限購，其他城市將更多將需求釋放的決定權交由市場。

信貸政策出現(xiàn)了松動。上海“我愛我家”市場部有關人士告訴記者，目前滬上各商業(yè)銀行房貸審批速度已經(jīng)大大加快，此前拖了3、4個月的房貸目前已經(jīng)全部發(fā)放完畢，而新審批的房貸，也能夠保證在半個月內(nèi)完成各項手續(xù)。此外，與此前動輒上浮房貸利率做法截然不同的是，利率水平也有所下降，優(yōu)惠房貸重新出現(xiàn)，幅度在5%左右。

信貸政策有所松動，這有助于購房者釋放購買力。某金融搜索平臺對全國23個重點城市近400家銀行房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月房貸市場有一定的松動跡象。首套房房貸利率出現(xiàn)下跌，但仍普遍執(zhí)行基準至基準上浮5%左右的利率。貸款額度比較充足，放款不再“排長隊”。二套房利率仍然未出現(xiàn)明顯下調(diào)跡象，但多地房貸放款速度有所加快，房貸申請難、放款難現(xiàn)象得到一定緩解。對此現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析指出，這有助于釋放市場購買力，“今年上半年樓市交易狀況持續(xù)低迷狀態(tài)，除了市場預期調(diào)整導致購房者陷入觀望狀態(tài)而導致交易量下滑之外，銀行房貸‘關閘’也導致購買力下降。”德佑地產(chǎn)市場研究總監(jiān)陸騎麟如是說。

單獨放開限購政策，對樓市刺激作用有限，因此在未來一段時間內(nèi)，采取更多措施鼓勵金融機構支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進房地產(chǎn)市場回暖的重要手段之一。

策略：大膽侃價理性購房

不管是買新房還是二手房，都不要忘記詢問有無打折的可能。

記者了解到，目前二手房市場掛牌價已逐漸回歸理性。以上海閔行古美社區(qū)小戶型二手房為例，三個月前出自該社區(qū)的65平方米的二手房掛牌價在175萬元左右，而目前同樣的房源，掛牌價已經(jīng)回落到165萬左右。相關機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)也證實了這種現(xiàn)象的存在，上海二手房指數(shù)辦公室公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，上海二手房指數(shù)為2919點，比7月下降21點，環(huán)比下跌0.71%，跌幅環(huán)比擴大0.18個百分點，二手房指數(shù)跌幅連續(xù)兩個月擴大。

在上海新興城區(qū)，二手房價格回落現(xiàn)象更為明顯。有業(yè)內(nèi)人士指出，新型城區(qū)內(nèi)一手房降價跑量，銷售力度大，分流了一定客源，因此導致買賣雙方開始博弈降價空間，急售的二手房個案議價甚至達15%。

房價的回落，已經(jīng)成為全國性現(xiàn)象。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院針對全國288個城市房價走勢跟蹤監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格下滑不僅在深度有進一步加深，而且在廣度上也出現(xiàn)了擴大的趨勢，8月份一手房價格指數(shù)下滑的城市達到153個，相比7月份又增加了5個。

面對這樣的市場狀況，購房者是否可以出手買房？在“買漲不買跌”心理作用下，大多數(shù)購房者可能會選擇觀望。但記者發(fā)現(xiàn)，當前市場雖然處于下滑過程中，但經(jīng)歷長達半年多調(diào)整之后，已經(jīng)完成“筑底”過程，加之會有更多房企出于完成全年目標考慮，會采取以價換量策略，因為這會導致未來市場交易活躍程度會明顯提高。在這種情況下，其實意味著購房時機已經(jīng)到來。

不管是買新房，還是買二手房，購房者都可以大膽“侃價”。對于二手房而言，現(xiàn)階段掛牌價與實際成交價之間存在一定的議價空間，而這也往往是賣家有意為之，設定一個較高的價位，然后等待買家還價，你來我往直至雙方都能接受的價格水平，所以購房者應該主動還價。而對于新房來說，雖然售樓處號稱已經(jīng)降價，但實際上對于有誠意的買家來說，還是有機會獲得優(yōu)惠。當然，這需要購房者講究侃價時機和技巧。

不過需要注意的是，在樓盤讓利促銷面前，購房者不能失去理性而沖動消費。雖然房價震蕩下行，有些價位已經(jīng)回落，但整體仍然偏高，所以購房者還是應該堅持理性消費理念，不能因為買房而影響自己的生活質量，甚至債臺高筑。