據(jù)多家媒體報道，自9月9日起，備受關(guān)注的《深圳市經(jīng)濟適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易暫行管理辦法（征求意見稿）》向社會公布。按照該《辦法》規(guī)定，經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，須上繳其增值部分的50%。自去年9月12日起，杭州新修訂的經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓交易規(guī)則也正式實施，規(guī)定“房屋增值收益的55%歸政府所有，45%歸出售經(jīng)適房房主所有”。

    無論是剛剛公布的深圳市經(jīng)適房上市交易管理辦法征求意見稿，還是去年杭州公布的正式規(guī)則，都涉及經(jīng)適房上市交易時增值部分的一定比例上繳政府，其余部分歸個人所有，因此，此類規(guī)定公布以后往往會遭到多種非議：認為這樣做就等于承認了經(jīng)適房可以被用于套利，有違該政策設(shè)立的初衷；也有人認為，政府允許經(jīng)適房上市交易，則意味著公共利益可以向個人轉(zhuǎn)移，實際上讓套利合法化、公開化等，經(jīng)適房合法獲利好像成為一種罪過。

    上述報道，對我觸動較大的是：在10多年來中國城市房價持續(xù)上漲的背景下，各行各業(yè)各色人等似乎都在通過住房謀利。為什么經(jīng)濟適用房購買者通過合法途徑獲利就那么難？難在哪里呢？第一，經(jīng)適房本來是面向低收入群體的，但現(xiàn)實中，從施工、定價、管理到轉(zhuǎn)讓、交易的所有鏈條中，沒有一個讓低收入群體知情，更不用說參與了；第二，國家政策規(guī)定，購買者5年后可以上市交易，但真正到了符合轉(zhuǎn)讓條件時，本應(yīng)是依法依規(guī)堂堂正正地公開交易，卻還要背上一個“套利”的污名——這樣的社會輿論對他們太不公平了。

    其實，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，增值部分上繳政府比例不應(yīng)當在經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓時確定，而應(yīng)當在購買房屋時就已約定，即與房產(chǎn)證上寫明的有限產(chǎn)權(quán)比例相同。然而，現(xiàn)實生活中，多數(shù)地方在經(jīng)適房房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)說明中，只寫明“部分產(chǎn)權(quán)，”、“有限產(chǎn)權(quán)”、“劃撥土地”等模糊字樣，沒有具體產(chǎn)權(quán)比例，最后只能由地方政府任意裁定。

    而從公平、公正角度來分析，產(chǎn)權(quán)比例與經(jīng)適房購買價格應(yīng)密切相關(guān)，即：在購買時與同地段同時期商品房比較，經(jīng)適房價格占商品房比例是多少，就應(yīng)擁有多大比例產(chǎn)權(quán)，但實際操作中并非如此。由于我國經(jīng)濟適用房從建設(shè)、定價到上市、交易以及增值部分上繳比例等各個環(huán)節(jié)完全是政府操作，因此，同樣是經(jīng)適房，其購買價格與產(chǎn)權(quán)比例并不完全呈正相關(guān)。

    例如，對出售給城市中普通低收入住房困難家庭的經(jīng)適房價格，政府定價參考依據(jù)往往是比同地段商品房價格低20%，但政府在此類經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證書中并不載明個人擁有80%的產(chǎn)權(quán)；與此形成鮮明對照的是，各地政府公務(wù)員、國有壟斷行業(yè)的集資房、福利房也享用經(jīng)適房政策，這些行業(yè)的所謂“經(jīng)適房”，與分配給城市低收入群體的經(jīng)適房完全是兩個概念：多數(shù)位于城市黃金地段，其價格僅為同地段商品房的二分之一、三分之一甚至更低，但其房產(chǎn)證上同樣不會載明購房者只擁有此類房屋20%、30%的產(chǎn)權(quán)。與此相聯(lián)系的是，各地政府出臺的經(jīng)濟適用房上市交易管理辦法中，并沒有以當初購房價格的不同來區(qū)分轉(zhuǎn)讓時增值部分上繳比例的不同，這就使那些有權(quán)勢的公務(wù)員和國有壟斷行業(yè)小區(qū)，在經(jīng)適房購買和轉(zhuǎn)讓時兩大環(huán)節(jié)都能大賺一筆。

    如何做到經(jīng)適房交易時，使其增值收入上繳政府比例與購買時的價格密切相關(guān)，值得決策部門認真研究。