樓市限貸在各地方政府推動(dòng)下已開始有所松動(dòng)，目前已有上海、深圳等多地及銀行傳出放松個(gè)人房貸門檻的消息。
“如果銀行信貸不放松，僅靠地方政府救市，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖仍有限。”一位房企知情人士告訴記者，9月11日在華南某市人民銀行支行舉辦的會(huì)議上，多家房企負(fù)責(zé)人強(qiáng)烈呼吁銀行調(diào)整信貸政策。
記者從人民銀行華南某地支行內(nèi)部人士處獨(dú)家獲悉，近日，央行與全國(guó)各地支行召開會(huì)議，要求各支行召集當(dāng)?shù)胤科蟆⒅鞴懿块T開會(huì)，摸清房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，為下一步?jīng)Q策做準(zhǔn)備。
“信貸是往放松方向走，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不景氣，現(xiàn)在再收緊已經(jīng)不合適，但也不會(huì)太放松。”上述人民銀行華南某地支行內(nèi)部人士對(duì)記者說，因商業(yè)銀行今年不良貸款率上升很多，所以銀行內(nèi)部對(duì)房地產(chǎn)貸款還是較為謹(jǐn)慎，而央行只能是指導(dǎo)，放松與否要由銀行自己決定，畢竟需要銀行自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
央行各地摸底
“此次人民銀行是例行了解情況，每年年中都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)做調(diào)查，只是今年因故推遲。”上述房企知情人士對(duì)記者表示，由于地方人民銀行與地方政府的關(guān)系很弱，因此在態(tài)度上并不積極，且貨幣政策調(diào)整需國(guó)務(wù)院和央行定奪，此次開會(huì)尚不能判斷出貨幣政策是否會(huì)調(diào)整。
但目前房貸放松的傳聞此起彼伏，尤其是在限購(gòu)放松對(duì)市場(chǎng)影響有限時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期限貸政策也將迎來調(diào)整。
9月10日，一則關(guān)于“農(nóng)行取消限貸”的消息在網(wǎng)上流出，消息稱從2014年9月9日起，農(nóng)行首家取消限貸，凡購(gòu)房者名下無貸款余額(之前所貸房款已還清)，即可享受首套房按揭政策，首付最低30%，貸款最高70%。
“我們農(nóng)行網(wǎng)站上沒有這個(gè)說法，現(xiàn)在首套依然認(rèn)房又認(rèn)貸，且額度緊張，放款一般要三四個(gè)月。”農(nóng)行深圳龍華支行有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，此消息不實(shí)。
此外，深圳招行也被傳已放松限貸政策，對(duì)此前未有貸款記錄的購(gòu)房者，提供9.5折利率優(yōu)惠，而之前無論購(gòu)買幾套住房，只要全部貸款結(jié)清的，即可按首套辦理，利率基準(zhǔn)。
“目前只是聽說，可能還在討論階段，我們沒收到文件。”深圳招行一個(gè)信貸經(jīng)理告訴記者，目前執(zhí)行政策未變，銀行內(nèi)部預(yù)期，部分二三線城市貸款政策可能會(huì)有調(diào)整，但一線城市短期內(nèi)不太可能放松。
而8月中旬，上海甚至在網(wǎng)上傳出某銀行放松限貸的內(nèi)部文件，但隨后各家銀行一致否認(rèn)。
“無風(fēng)不起浪，之前地方政府放松限購(gòu)也經(jīng)歷了從傳聞到否認(rèn)，最終落實(shí)的過程。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通常政策會(huì)先放出來試探市場(chǎng)風(fēng)聲，讓市場(chǎng)有個(gè)預(yù)期消化的過程，目前銀行矢口否認(rèn)也屬正常。
8月份，四川、紹興、福建等地方政府發(fā)文要求銀行放松限貸政策，但目前執(zhí)行效果尚不明顯。
“目前地方政府十分希望貸款政策能放松，因?yàn)橄拶J政策直接影響成交，現(xiàn)在很多地方政府都在爭(zhēng)取政策。”北京一家大型房企銷售總監(jiān)告訴記者。
不過，在銀行看來，地方政府的政策松綁有些強(qiáng)人所難。中國(guó)銀行一位個(gè)貸部負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，政府放松限貸的想法與銀行本身的趨利性原則相違背，在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇的情況下，銀行需要考慮風(fēng)險(xiǎn)。
房貸“拐點(diǎn)”出現(xiàn)？
不過，目前多地首套房貸利率確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了下調(diào)趨勢(shì)，放款速度也在加快。
據(jù)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)“融360”對(duì)全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份首套房房貸利率呈拐點(diǎn)下跌，有15城不同幅度地下調(diào)了首套房貸款利率，但普遍執(zhí)行基準(zhǔn)至基準(zhǔn)上浮5%不等的利率；二套房利率仍然未出現(xiàn)明顯下調(diào)跡象，但多地房貸放款速度有所加快，房貸申請(qǐng)難、放款難現(xiàn)象得到緩解。
融360在重點(diǎn)關(guān)注的23個(gè)城市中，房貨利率降幅排名前5的城市依次為哈爾濱、廣州、杭州、深圳、重慶。除一線城市外，盡管哈爾濱是這23個(gè)城市中最后一個(gè)放開限購(gòu)政策的，但利率下調(diào)的幅度卻是最明顯的。
“由于企業(yè)流動(dòng)資金需求并不旺盛，部分銀行下半年主動(dòng)增加個(gè)人房貸市場(chǎng)的投入，在房貸額度充足的情況下，銀行在審批、放款方面的速度加快。”融360分析師對(duì)記者說。
此外監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，有10城存在利率優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度相比7月略增，但均有附加條件。其中上海有全國(guó)最低8.5折利率折扣，北京、杭州、青島3城重現(xiàn)9折利率，此外還有6城優(yōu)惠利率為9.4-9.8折，其余城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)或者更高。
在業(yè)內(nèi)人士看來，8月房貸利率普遍微降，一方面是銀行對(duì)地方政府政策指導(dǎo)妥協(xié)的體現(xiàn)，另一方面也是銀行自己選擇的結(jié)果。
深圳某商業(yè)銀行中層管理人員告訴記者，由于企業(yè)和個(gè)人信用貸款收益高、回款快，相比之下，回款周期長(zhǎng)、收益低的房貸業(yè)務(wù)便被銀行視為雞肋。但是隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，小微企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)有所上升，導(dǎo)致銀行不良貸款攀升。出于分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮，銀行需要補(bǔ)充一部分風(fēng)險(xiǎn)較小的房貸業(yè)務(wù)來平衡貸款結(jié)構(gòu)。
受此影響，8月份市場(chǎng)景氣度有所回升。深圳佳兆業(yè)悅峰銷售人員告訴記者，相比七八月份之前，雖然上調(diào)利率但三個(gè)月仍拿不到貸款，目前銀行對(duì)新盤放款時(shí)間有所縮短，一般是三個(gè)月左右，且貸款利率已經(jīng)全部回到基準(zhǔn)。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周學(xué)軍告訴記者，目前開發(fā)商資金還是較緊張，盡管貸款有所放松，但此前積壓的單太多，需要排隊(duì)，現(xiàn)在全部放開也沒那么快回籠資金。
實(shí)際上，在周學(xué)軍看來，銀行貸款松緊對(duì)市場(chǎng)影響只是一方面，關(guān)鍵在于定價(jià)和市場(chǎng)信心，8月份開發(fā)商定價(jià)較低的樓盤推動(dòng)了成交高潮，銷售去化率都很好，深圳剛需很龐大，但購(gòu)買力不足，對(duì)價(jià)格過高的樓盤存在購(gòu)買難度，因此，以價(jià)換量才是未來開發(fā)商提高銷量的最佳途徑。
據(jù)知情人士透露，在地方人民銀行召開的會(huì)議上，也有專家提出，未來市場(chǎng)走暖，需要開發(fā)商以價(jià)換量，不要過度依賴銀行貸款放松，因目前國(guó)家對(duì)貨幣政策一直強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健。
“目前銀行優(yōu)惠力度沒有預(yù)想的大，今年剩下幾個(gè)月的趨勢(shì)仍是需開發(fā)商以價(jià)換量。”深圳一位房地產(chǎn)專業(yè)人士稱，由于2009年和2012年的樓市回暖，主要有賴于貨幣政策的全面放松。而此輪調(diào)整，李克強(qiáng)總理已多次強(qiáng)調(diào)只能定向?qū)捤桑醒胝邔用嬉恢痹诒３侄?，全面降?zhǔn)、降息的可能性不大。
融360分析師認(rèn)為，從目前的形勢(shì)看，利率方面雖然出現(xiàn)了一些放松的跡象，但是現(xiàn)在預(yù)測(cè)房貸利率將大幅下調(diào)還為時(shí)過早。如果后續(xù)不出現(xiàn)大的政策調(diào)整，迫于地方政府的壓力，下半年房貸利率或?qū)⒕S持緩慢微降的趨勢(shì)，并且下調(diào)利率的城市會(huì)繼續(xù)增多，利率“拐點(diǎn)”或?qū)⒌絹怼?/div>
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