到9月10日，濟(jì)南市全面取消樓市限購(gòu)政策，已過(guò)去整整兩個(gè)月的時(shí)間。限購(gòu)取消給濟(jì)南樓市帶來(lái)怎樣的影響呢？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)月以來(lái)，濟(jì)南樓市成交量整體大幅上漲，雖然政策剛剛落實(shí)的半個(gè)月，大量的補(bǔ)簽讓人感覺樓市“虛假繁榮”，但隨后的一個(gè)半月里，網(wǎng)簽量雖然下降，但依然超過(guò)上半年和去年同期。
樓市成交量同比環(huán)比均增4成以上
從建設(shè)部門發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，7月10日——9月10日，共63天的時(shí)間里，濟(jì)南市成交商品房21405套，其中住宅成交15679套。在此之前的5月8日—7月9日共63天的時(shí)間里，濟(jì)南市成交商品房14357套，其中住宅8461套。而2013年的7月10日—9月10日，濟(jì)南市共成交商品房14016套，包括住宅11057套。
以此可以看出，限購(gòu)取消后濟(jì)南商品房和住宅成交量大幅增長(zhǎng)，無(wú)論是環(huán)比還是同比，均增長(zhǎng)40%以上，甚至今年限購(gòu)取消后的兩個(gè)月時(shí)間，濟(jì)南住宅成交量同比增長(zhǎng)了近9成。
從單日成交來(lái)看，限購(gòu)取消后的兩個(gè)月，濟(jì)南平均每天成交商品房340套，在此之前的3月1日—7月9日共131天的時(shí)間里，每天僅能成交242套。記者發(fā)現(xiàn)，商品房成交量增長(zhǎng)的主要因素是住宅市場(chǎng)開始活躍，限購(gòu)取消后，平均每日可以成交住宅250套，占商品房總成交量的73.52%，而在限購(gòu)取消之前，3月1日—7月9日，每日住宅成交量?jī)H有142套，占商品房總成交量的比例也僅為58.75%。
平均每天簽下455套“補(bǔ)簽”效果太明顯
雖然限購(gòu)取消后濟(jì)南樓市成交量大漲，但不少業(yè)內(nèi)人士指出，這與“補(bǔ)簽”離不開關(guān)系，記者也發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)取消后的半月內(nèi)，濟(jì)南網(wǎng)簽量始終保持在歷史最高點(diǎn)，7月10日—7月31日，平均每天可以網(wǎng)簽商品房455套，超過(guò)歷史上任何一個(gè)階段。
進(jìn)入8月，濟(jì)南市商品房網(wǎng)簽量開始驟減，8月1日—9月10日，平均每日網(wǎng)簽量降到了278套，住宅日均網(wǎng)簽量也降到了199套。但即便是這樣，這兩項(xiàng)數(shù)字還是比上半年和去年同期有明顯的進(jìn)步，今年3月1日—7月9日，平均每日僅能網(wǎng)簽242套商品房和142套住宅。
房?jī)r(jià)持續(xù)降低下半年以價(jià)換量是趨勢(shì)
與網(wǎng)簽量暴漲不同，限購(gòu)取消后濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì)卻是一路下降，據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月以來(lái)，濟(jì)南市新房成交價(jià)格已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下降。
取消限購(gòu)的7月，濟(jì)南市新建商品住宅均價(jià)為8765元/平方米，比6月時(shí)的8839元/平方米下降74元/平米，限購(gòu)的取消并沒有瞬間改變房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)，到了8月，每平米房?jī)r(jià)再降36元，降到了8729元/平方米。
根據(jù)相關(guān)部門提供的房?jī)r(jià)分布數(shù)據(jù)表，濟(jì)南每平米5000元以下的房源占比達(dá)到24%，在5000元—7000元之間的占22%，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相比之前幾月都有所上漲，與此同時(shí)，價(jià)格在7000元—9000元的房屋占房源總數(shù)量的29%，9000元以上的占25%，均有不同程度的下降。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房?jī)r(jià)持續(xù)下降存在多方面的原因。首要因素是大量房企加入價(jià)格戰(zhàn)大軍，雖然限購(gòu)取消后樓市有所回暖，但多數(shù)房企在上半年并未完成既定任務(wù)，下半年降價(jià)沖量成為首選。另一項(xiàng)重要因素是從限購(gòu)取消以來(lái)，濟(jì)南樓市成交偏向于城市外圍的低價(jià)樓盤，目前濟(jì)南降價(jià)樓盤多集中于西客站和東北部地區(qū)，這些區(qū)域不少樓盤每平米售價(jià)都降到了7000元以下，個(gè)別樓盤售價(jià)甚至“以4起頭”，這部分成交直接拉低了平均售價(jià)。
省城房貸開始破冰房貸走勢(shì)或決定未來(lái)樓市走向
省城取消限購(gòu)兩個(gè)月，新房成交量在“井噴”過(guò)后維持在一個(gè)比較高的狀態(tài)，但房企并不滿足于現(xiàn)狀，由于上半年欠下的“作業(yè)”太多，下半年唯有降價(jià)走量才有可能扭轉(zhuǎn)局面，不少房企每套房子降價(jià)10萬(wàn)甩賣，但這樣的促銷力度也沒能讓市場(chǎng)變得供不應(yīng)求，購(gòu)房者的觀望情緒依然濃厚，很大的原因在于限貸政策還未放開。
根據(jù)濟(jì)南現(xiàn)有的限貸政策，非濟(jì)南戶籍的購(gòu)房者辦理房貸時(shí)需要提供一年以上納稅證明或社保證明，購(gòu)房者購(gòu)買第二套房首付仍是60%，利率上浮5%——10%不等。單純?nèi)∠拶?gòu)依舊無(wú)法讓一部分被限購(gòu)房者成功購(gòu)房。
同時(shí)，利率上浮也成為阻礙購(gòu)房者出手的一大原因，去年10月份以前，在大部分商業(yè)銀行辦理房貸可以獲得9折優(yōu)惠，但今年以來(lái)，幾乎所有的銀行都上浮了貸款利率，購(gòu)買一套房屋要多花幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)的利息，這讓部分購(gòu)房者望而卻步，等待房貸利率放松后再購(gòu)房。
8月中旬，青島銀行濟(jì)南分行率先在濟(jì)南松綁房貸，其優(yōu)質(zhì)客戶購(gòu)買首套房可以獲得利率9折的優(yōu)惠，并且在9月初進(jìn)一步下調(diào)到了88折。9月開始，齊魯銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶購(gòu)買首套房也給出了利率9折的優(yōu)惠。
雖然這兩家城商行在房貸上給出的優(yōu)惠范圍較少，購(gòu)房者要獲得優(yōu)惠首先要成為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，并且只能購(gòu)買與銀行合作的樓盤，但此舉依舊說(shuō)明房貸松動(dòng)已經(jīng)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
有業(yè)內(nèi)人士分析，限貸政策放松對(duì)于銷量的恢復(fù)效果將更顯著，畢竟購(gòu)房者更在乎自己買房時(shí)的花費(fèi)。
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