北京市二手住宅市場自7月起，連續(xù)三個月出現(xiàn)較為明顯的回升，剛需人群正在入市抄底。

觀望轉(zhuǎn)變成買賣

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對購房人、新增房源數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，進(jìn)入7月以后，日均新增客源量水平出現(xiàn)較為明顯的回升趨勢，但在客源量回升的同時，新增房源量卻出現(xiàn)一定程度的下降。至9月初，新增需求供應(yīng)比為5.1:1，達(dá)到年內(nèi)最高水平。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，一方面，客源量的回升促使三季度以來成交量出現(xiàn)穩(wěn)步增長。另一方面，近期二手住宅市場成交情況的好轉(zhuǎn)對于買賣雙方的心理預(yù)期及入市心態(tài)也產(chǎn)生了明顯且不同的影響。對于買方來說，當(dāng)前二手房價格已在低位穩(wěn)定了一段時間，而近期成交量的回升使得購房者對于房價繼續(xù)大幅下降的預(yù)期減弱，同時，市場上低價優(yōu)質(zhì)房源的成交速度也因市場好轉(zhuǎn)而有所加快，這些因素都促使購房者觀望情緒減弱，入市意愿增強。而對于賣方來說，市場成交情況的好轉(zhuǎn)促使業(yè)主對于未來房價的預(yù)期向好，而在當(dāng)前房價處于低位的情況下，業(yè)主入市意愿則有所下降。

低總價小戶型更受青睞

根據(jù)第三方中介機構(gòu)的統(tǒng)計，自二季度起，北京總價300萬以下的房屋需求占比出現(xiàn)較為明顯的上升。從面積檔位需求情況看，新增客戶對90平方米以下中小戶型的需求有一定程度的增加。低總價小戶型房源需求的逐月攀升，從側(cè)面反映出剛需入市的積極性在提高。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，二季度以來低總價小戶型的需求量占比增加的主要原因是剛需客源入市比例增加。經(jīng)歷了大半年的樓市觀望期，一部分房屋的價位逐漸下降到剛需客戶所能承受的心理價位，使其入市積極性相對提高。而備受矚目的自住型商品房從6月份開始搖號后便被價格優(yōu)勢減小和高棄購率等問題困擾，大部分沒有中簽或棄購的購房者回流二手房市場，因為這部分購房者一般都資金有限，這在一定程度上使得二手房剛需客戶群體有所壯大，也使低總價小戶型的需求量占比不斷增加。另外，經(jīng)歷了大半年的調(diào)整期，大部分有實際購房需求的購房者已經(jīng)覺察到，市場再次進(jìn)行大調(diào)整的概率已不大，繼續(xù)等候或許已無意義，這在某種程度上也增加了購房者入市的信心。

需求集中在石景山與海淀

從三季度的成交來看，中心城區(qū)(東城與西城)、外城四區(qū)(朝陽、豐臺、海淀、石景山)與近郊四區(qū)(大興、通州、昌平、順義)三季度以來的日均新增客源量較二季度分別增加了5.9%、6.1%、0.1%。從區(qū)域來看，北京西部城區(qū)的客源回升較為明顯，客源回升最為明顯的兩個城區(qū)是石景山與海淀區(qū)。

北京的二手房市場從7月份開始成交回升到8000套以上，客源也從7月份開始出現(xiàn)明顯的回升。各區(qū)域的客源回升情況也出現(xiàn)一定的分化：一是城區(qū)剛需客源回升明顯。城區(qū)由于其地理位置優(yōu)越，受自住房的分流影響較小，剛需客源增幅明顯高于郊區(qū)，根據(jù)統(tǒng)計，城區(qū)70平方米以下的1-2居小戶型的客源增幅為13.7%，高于郊區(qū)6個百分點。二是價格降幅最深的區(qū)域，其客源的回升越為明顯。根據(jù)統(tǒng)計，石景山區(qū)為年內(nèi)價格降幅最大的區(qū)域，截至目前降幅已達(dá)15.6%，客源的增長幅度也最大。三是學(xué)區(qū)房集中的區(qū)域如海淀區(qū)，由于學(xué)區(qū)房的帶動也出現(xiàn)一定的回升。