2014年上半年，下行，是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。在現(xiàn)象層面，最直觀的下行表現(xiàn)為樓盤降價、土地流拍；在聯(lián)動影響方面，下行開始推動眾多城市放松限購，開始救市。
而作為市場中的一大主體，房地產(chǎn)企業(yè)在2014年上半年的表現(xiàn)究竟怎樣，給自己、給股東交上一份怎樣的答卷？當各大上市房企公布半年業(yè)績后，可以發(fā)現(xiàn)這份答卷并不是那么令人滿意。
過半企業(yè)凈利潤率低于10%
本周，新京報記者統(tǒng)計了萬科[簡介 最新動態(tài)]、恒大[簡介 最新動態(tài)]等20家在國內(nèi)排名靠前的上市房企（萬達[簡介 最新動態(tài)]、綠地因未整體上市，未計算在內(nèi)）的主要經(jīng)營指標，包括營收、凈利潤、凈利率、凈負債率、持有現(xiàn)金等財務(wù)指標，以及銷售額和新增土地儲備情況。許多房企的業(yè)績指標表現(xiàn)出一些引人注意的傾向。
增收不增利，或者凈利增幅明顯低于營收增幅是不少房企面臨的實際問題。比較明顯的包括凈利水平處于行業(yè)領(lǐng)軍地位的中海，上半年凈利率下滑了8個百分點，凈利增幅比營收增幅低了約20個百分點。
蘭德咨詢在一份覆蓋202家上市房企的統(tǒng)計中表示，53%的企業(yè)凈利潤已觸及10%紅線，預計明年房地產(chǎn)業(yè)就將成為中利行業(yè)。
房企銷售業(yè)績分化明顯
與此同時，20家標桿房企中，多數(shù)負債水平上升，這其中包括恒大、保利、金地等13家企業(yè)。某去年頻繁拿地的福建企業(yè)的負債率更是達到482.7%。蘭德咨詢總裁宋延慶還對記者表示，一些企業(yè)名義負債率雖然不高，但實際負債率卻很高，這背后有企業(yè)玩弄假股真?zhèn)?、變種信托等花招的原因。
在房企之間的橫向比較上，從最直觀的銷售業(yè)績來看，增長與下跌互見。有分析認為房企之間的分化趨勢也在加大。不少企業(yè)也已經(jīng)從分化中看到機會。如金地就表示，部分過度加杠桿的中小企業(yè)可能在今年遭遇比較嚴重的償付危機，這為財務(wù)穩(wěn)健的一線企業(yè)帶來較好的并購機會。
當然，值得注意的還有，上半年，萬科、恒大等龍頭房企繼續(xù)轉(zhuǎn)型的步驟，開拓更多的業(yè)績增長點，這為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了更多動力源泉。
【解讀·營收】
大房企增收仍是主流
在新京報統(tǒng)計的20家較大的A股和H股上市房企中，16家企業(yè)上半年營收出現(xiàn)增長，其中遠洋地產(chǎn)漲幅最大，達到96%。4家房企營收出現(xiàn)下降，包括龍頭房企萬科以及招商地產(chǎn)、佳兆業(yè)和金科。
從統(tǒng)計樣本上看，上市房企營收增長仍然是主流。此外，平安證券等券商也預計房企全年業(yè)績?nèi)詫⒕S持小幅增長。
龍頭房企萬科上半年營收略降是4年來首次出現(xiàn)。對于營收下降，萬科解釋稱因為超七成的竣工量將集中在下半年，上半年結(jié)算不多。對于全年業(yè)績，萬科預期樂觀。中期營收下滑明顯的金科股份，也表示因受期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積減少的影響。
蘭德咨詢總裁宋延慶認為，房企之間營收數(shù)字的差異，主要是因為期內(nèi)可結(jié)算資源多少不同。上半年結(jié)算的資源主要以去年銷售的為主，表現(xiàn)出明顯上漲的也是去年銷售上揚的結(jié)果。而這和上半年銷售業(yè)績高低并沒有太大關(guān)系。
同時，房企營收增減和凈利水平并不等同。萬科上半年營收下降，但結(jié)算凈利率與去年持平。宋延慶認為，房企普遍存在的還是增收不增利的情況，營收上升，但利率水平在下降。
【解讀·利潤】
房企利潤率下跌成趨勢
記者統(tǒng)計的20家龍頭房企半年報中，有15家的凈利潤實現(xiàn)了同比正增長，中國海外發(fā)展以85.5億元的凈利潤高舉中國最賺錢房企榜首，同比大增33.7%，恒大、萬科、世茂緊隨其后，上半年凈利潤都超過40億元。
從凈利潤增長速度來看，恒大速度最快，同比增速近40%，其次是中海、招商、遠洋，都錄得了超過30%的正增長；但仍有5家房企凈利潤出現(xiàn)了同比大跌，刨除資產(chǎn)價格重估后，綠城凈利潤跌幅達60%至6.61億元，金地大跌近50%，上半年凈利僅有1.58億元，創(chuàng)下龍頭房企中報的利潤新低點。
值得一提的是，由于項目成本普遍上升、而銷售價格下跌，今年期入賬的項目利潤較低，行業(yè)利潤率下跌成為普遍現(xiàn)象。毛利率方面，僅有佳兆業(yè)等少數(shù)房企毛利率出現(xiàn)上升，萬科毛利率跌至21.8%，成為6年來的最低點。
綠城金地等觸“紅線”
據(jù)蘭德咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，利潤率下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。
遠洋董事長李明此前曾表示，一般來說，20%的毛利率是比較低的，30%則是較高的，而25%在行業(yè)中處于正常水平，按此標準，已經(jīng)有不少龍頭房企觸及“紅線”。
而今年上半年房企的凈利潤率更加“難看”。“盈利明星”中海，中期凈利潤率達到26.3%，位于龍頭房企的前列，但相比2013年同期仍大跌了8%；此外萬科為13.4%，保利為11%，恒大、碧桂園[最新消息 價格 戶型 點評]等多家房企則對凈利潤避而不談。
融創(chuàng)中國執(zhí)行總裁汪孟德在中期業(yè)績會上表示，上半年,融創(chuàng)中國的凈利潤率可能只有6%-7%，代表了多數(shù)內(nèi)地房企凈利潤率的尷尬情況。
【解讀·負債率】
房企負債率現(xiàn)攀升
負債率攀升成為房企中報的又一大共性。記者統(tǒng)計的20家龍頭房企中，除了萬科的負債率達到36.4%的優(yōu)秀水平以外，幾乎所有的房企都出現(xiàn)了負債率的高增長。
其中最驚人的要數(shù)過去兩年間的福建“黑馬”、一直激進買地的某房企，2014年中期凈負債率高達482.7%，同比大增290%，成為A股負債率最高的房企。
保利地產(chǎn)中期凈負債率大增23%，達到118%，不僅是龍頭房企之首，也達到A股公司中高負債率的“紅線”，此外，恒大、綠城、華夏幸福等房企負債率的增幅也同比達到了20%或以上，凈負債率達到90%上下。
業(yè)內(nèi)人士指出，值得一提的是，如恒大、碧桂園、佳兆業(yè)等多家在香港上市的內(nèi)地房企，今年都頻頻通過發(fā)行永續(xù)債實現(xiàn)融資，或借新債還舊債，如果將永續(xù)債算在負債里，那么上述房企的負債率還將進一步飆高。
“房企中報有一個共同的趨勢，長期償債能力下滑、行業(yè)總體杠桿水平快速攀升”，北京中原分析師張大偉表示。
中原集團研究中心統(tǒng)計了40家房企2014年上半年的財務(wù)報告，從成本控制能力、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、長、短期償債能力和核心盈利能力五個方面進行了比較，發(fā)現(xiàn)超過50%的房企各項財務(wù)指標均同比走弱，同時長期償債能力下滑的房企占比高達70%，行業(yè)總體杠桿率在增長，意味著房企以往重資產(chǎn)的模式亟待轉(zhuǎn)型。
【解讀·銷售額】
“搶跑”房企銷售額勁增
在20家房企樣本中，銷售業(yè)績變化表現(xiàn)出明顯的不同。從數(shù)量上看，12家房企銷售業(yè)績增長，8家房企銷售業(yè)績下滑。銷售業(yè)績增幅最大的是泰禾，增長182%；銷售業(yè)績下滑較大的包括遠洋和華潤兩家。對此，業(yè)內(nèi)認為和整個市場下滑大背景分不開。華潤置地在解釋上半年業(yè)績下滑時稱，主要是由于市場因素和新推可售資源減少所致。
今年上半年，全國商品住宅銷售面積4.25億平方米，同比下降7.8%，不過和2012年同期相比仍有20.2%的增長。而不同企業(yè)的銷售表現(xiàn)也不一樣，萬科、恒大、碧桂園都有比較明顯的增幅。
北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房企的銷售業(yè)績增長，與其靈活的銷售策略密不可分。諸如北京萬科就表現(xiàn)出明顯的靈活性，在現(xiàn)行調(diào)控政策框架內(nèi)積極銷售。同時，恒大、碧桂園等集中布局三四線城市的房企，銷售額漲幅都超過50%，這和部分三四線城市需求上升有直接關(guān)系。
而一些重點布局集中的房企，特別是布局在樓市下行“重災區(qū)”的，上半年業(yè)績就受到較明顯的影響，如綠城、遠洋等。綠城重點布局的杭州，遠洋重點布局的杭州、天津、大連，都是庫存量都比較大、上半年深度觀望的城市，影響了房企上半年銷售業(yè)績。
談到下半年的銷售策略，萬科、華潤、龍湖等都重點強調(diào)了諸如“積極銷售”、“推動庫存去化”等關(guān)鍵詞。
【解讀·現(xiàn)金流】
龍頭房企現(xiàn)金流缺口大
為了應(yīng)對即將支付的到期債務(wù)，恒大、保利、碧桂園、中海等龍頭房企手中持有的現(xiàn)金也出現(xiàn)了增長。截至6月底，恒大所持現(xiàn)金總額640.3億元，連同未動用的銀行融資額度503.9億元，集團擁有可動用資金1144.2億元，恒大現(xiàn)金儲備也達到了歷史高點。
恒大集團董事長許家印表示，這是因為集團堅持“現(xiàn)金為王”的策略，2014年上半年，集團銷售回款突破528億元，下半年還將加快回款速度。
但是，也有部分房企，手持現(xiàn)金不足以支付未來一年內(nèi)到期的債務(wù)，使得公司對銷售回款或貸款的需求依賴度較大。
除了手持現(xiàn)金外，由于銷售回款減慢，今年房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流也不樂觀。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，上半年滬深兩市146家的上市房企，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為-1208億元，而去年同期為-584億元；有107家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈值為負數(shù)。
中金公司的數(shù)據(jù)顯示，其重點覆蓋的A股上市公司凈負債率達到106%，超越了2008年的高點，而在內(nèi)地及香港上市的內(nèi)地房企一年以內(nèi)到期負債和在手現(xiàn)金之比分別為1.33 倍、1.56倍，僅略低于2008年下半年水平，資金流壓力逐步顯現(xiàn)。
中金預測，由于短期資金流壓力抬頭，在售庫存創(chuàng)歷史新高，預期開發(fā)商未來將逐步出現(xiàn)減價換量行為。
【解讀·土地儲備】
或變審慎拿地為伺機抄底
“審慎”、“謹慎”幾乎是每家房企在談到拿地策略時都會提到的詞匯。相對于去年，今年上半年房企在拿地策略上的謹慎確實落在了行動上。
在16家明確透露了今年和去年上半年新增土地儲備的企業(yè)中，8家房企拿地宗數(shù)和規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。比較有代表性的有萬科、恒大、金地等。
談到影響房企上半年拿地熱情的因素，多位開發(fā)企業(yè)人士表示這和上半年樓市下行態(tài)勢、信貸環(huán)境偏緊有關(guān)。
對于下半年土地市場，不少房企都流露出尋求抄底的機會。中海地產(chǎn)就在中報中表示，伺機以低成本加大優(yōu)質(zhì)土地儲備的吸納；金地也認為，如果土地市場持續(xù)低迷，可能出現(xiàn)一些合適的投資機會。龍湖則認為，土地市場雖有冷卻趨勢，然而真正底部機會尚未到來。
同時，多個企業(yè)還透露出布局進一步向一二線城市傾斜的意向。恒大就表示，項目拓展向一二線城市適度傾斜；保利也稱，未來拓展將聚焦一二線城市、供需關(guān)系良好的三線城市。
至于一直專注于一二線城市的融創(chuàng)，以及融創(chuàng)入主的綠城，則將聚焦一二線城市進行到底。孫宏斌在參加綠城業(yè)績會時就提到，未來綠城將聚焦一二線城市，慢慢減少在三四線城市的布局。
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