傳聞沒有變事實

 

在剛剛過去的一周時間里，又有包括太原、長沙等在內(nèi)的城市正是放松限購，還有城市也在暗中較勁，就連北上廣深等一線城市也顯得“不甘寂寞”，先后傳出放松限購的傳聞。

 

8月6日，北京傳出將放開140平方米以上商品房限購的消息，對此北京官方并未給出明確的答復(fù)。不過北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示北京不會放松，此外包括海淀、東城區(qū)的房管局工作人員也表示沒有接到放松限購的通知。時至今日，北京確實也沒有顯露出放松限購的跡象，說明之前的傳聞只不過是謠傳。

 

幾乎在同一時間，上海也傳出9月1日開始140平方米以上住宅放開限購，并稱本地戶籍市民在與父母共同擁有兩套住宅的情況下，可以再購買一套。但在隨后，上海市房地產(chǎn)交易中心工作人員便公開聲稱并未接到此類通知。其實，上海傳出取消限購消息已非首次，早在今年7月中旬，便有消息稱上海有區(qū)縣限購松綁，但最后證實其為謠傳。

 

廣州業(yè)界則發(fā)起取消限購的呼吁。8月5日由廣州合富輝煌牽頭的一場研討會上，多位業(yè)內(nèi)人士向政府“喊話”，公開呼吁應(yīng)該在樓市調(diào)控上去行政化，并取消限購。但并未得到政府的正面回應(yīng)。

 

深圳也未能幸免，就在佛山宣布取消限購的第二天，有傳聞稱深圳10月份取消限購政策，深圳人、外地人購房不再需要查詢購房資格。深圳市規(guī)劃國土委8月6日發(fā)布《關(guān)于網(wǎng)絡(luò)流傳深圳取消限購的情況說明》進行辟謠，稱該網(wǎng)絡(luò)傳聞不實，目前仍然按照國家分類調(diào)控的要求，嚴格執(zhí)行住房限購政策。

 

不過從全國范圍來看，取消或者松動限購已經(jīng)成為各地方政府刺激樓市的重要手段。在剛剛過去的一周時間里（8月3日至9日），包括太原、紹興、長沙、佛山等城市宣布正式放松限購。不過截至8月11日，尚有包括一線城市在內(nèi)的14個城市仍在堅守。

 

相關(guān)銜接

 

仍在堅持限購或者沒有松動的二、三、四線城市名單：南京、哈爾濱、沈陽、蘭州、西寧、銀川、三亞、珠海、臺州、永康。

 

限購未到取消時

 

觀察一線城市的庫存情況不難發(fā)現(xiàn)，其并不是很高的庫存壓力，由此目前尚無需靠松動限購來加快庫存去化速度。

 

以上海為例，截止到8月11日，商品住宅存量達到1156.40萬平方米，近半年來商品住宅月均成交量為67.23萬平方米，據(jù)此估算，上海庫存去化周期約17.2個月。相對6月份的16.2個月，稍有增長。通常情況下，庫存去化周期如果超過15個月，會給市場帶來一定的去化壓力。就現(xiàn)階段情況來看，上海已經(jīng)略超安全線，開始承受庫存壓力。

 

北京、廣州、深圳等其他城市的情況各不一樣。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，目前北京庫存去化周期達到18.9個月，壓力相對稍大一些。而廣州、深圳的庫存14.7個月和14.1個月，并未超過警戒線，去庫存壓力不大。

 

此外，從最近一段時間的房價走勢來看，北上廣深房價并未出現(xiàn)較大幅度的波動，因此作為高房價代表城市，更無可能放松限購。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在2014年7月份，北京、深圳、上海三地的商品住宅成交均價分別為27191元/平方米、26264元/平方米和26262元/平方米，位列全國所有監(jiān)測城市的前三位。限購政策出臺的初衷是為了控制高房價，而一線城市的房價仍然高居不下，所以在現(xiàn)階段取消限購，顯然不合時宜。

 

另外，有專業(yè)人士分析指出，北上廣深等四大一線城市，較大幅度調(diào)制限購措施的可能性在近期也很小。比如北京、上海傳言取消140平方米以上戶型限購等，考慮到一線城市中高端需求非常旺盛，140平方米的戶型比例超過3成，而且其中有一部分是投資性需求，因此放開大戶型限購，等于是放投資性需求進入市場，這并非政府所愿意看到的情形。

 

信貸松動或可期

 

對于一線城市而言，雖然無法松動調(diào)控，但這并非意味著不能松動調(diào)控力度，諸如松動限貸政策或許就是一個可行的做法。

 

種種跡象表明，松動限貸已經(jīng)繼松動限購之后，成為各地方政府救市的“利器”。近日，廣西調(diào)整差別化住房信貸政策，適當放寬二套房貸；另外紹興方面出臺的政策也有重大突破，特別明確了除首套房外的新購房首付比例最低40%，比之前二套房的首付比例下限要求要低兩成。此外，杭州招行限貸松綁，首套還清名下無房二套房首付可低至三成。市場分析人士認為招行的政策是合理的，名下已經(jīng)無房也無房貸，再買房時當然應(yīng)該按照首套房的標準給予相關(guān)貸款政策，而不是嚴格按照“認房又認貸”的政策來對待。目前已經(jīng)出現(xiàn)“跟風者”，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》中提到，購房人償清購房款后，再次申請貸款購房，按首套認定；金融機構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。

 

這樣的變化對于市場的刺激作用是顯而易見的，分析2014年市場之所以會陷入低迷態(tài)勢，其壓力來自兩個方面，首先是銀行貸款對剛需的支持力度大幅降低，其次是改善型需求不得不面臨高利率的艱難局面。在這種情況下，限貸放松猶如一場及時雨，一方面對剛需首套提供了極大的支持，另一方面對于改善的客戶群體而言，降低了首付和貸款利率之后，降低購房成本的同時，也大大增加了購買力。

 

反觀一線城市，松動限貸政策并不會違背調(diào)控的初衷，而且與限購并不沖突，因此對信貸政策作出適當調(diào)整，可能性非常大。當然，一線城市松動限貸政策的力度可能沒有三、四線城市那么大，比如將二套房貸首付比例下調(diào)至40%。這是因為嚴控投資性需求再次進入市場，這是一線城市必須得堅守的底限。

 

另外有分析人士指出，短期內(nèi)還有可能對調(diào)控政策中過于嚴苛的地方進行修正。比如目前北上廣深的限購政策中，要求外地單身人士在上海不能購房，北京外地人社保繳納滿5年才能購房等等，就連廣州都需要外地人社保繳納滿3年才能購房。