延期交房，已成為樓市頻發(fā)的頑疾。據(jù)西安市仲裁委統(tǒng)計，近幾年“延期交房”在商品房買賣糾紛中的占比超過1/4據(jù)記者采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商資金短缺是此類事件頻發(fā)的主因。
現(xiàn)象調(diào)查
延期交房頻發(fā) 在買房糾紛中占1/4多
近日，多位市民通過電話、微信等方式據(jù)記者反映說，開發(fā)商延期交房，他們不知道該如何維權(quán)。
“比合同約定的入住時間拖了一年多，找誰說理去？”李先生告據(jù)記者，2010年，他花了50多萬元購買了宏府鹍翔九天的房子。按約定，交房時間是2012年年底。但直到今年7月，他才接到收房通知。開發(fā)商是賠了違約金，但自己搬家的計劃被打亂了。“華商房產(chǎn)”粉絲焦先生和溫先生也表示，自己的房子均未能如期交付。溫先生說，房子拖拖拉拉，從冬天拖到夏天才交。而焦先生的房子延期交房3個多月。
以上讀者的遭遇并非個別現(xiàn)象。今年以來，西安多個樓盤，如：天香心苑、利安東庭，甚至是百欣花園這樣的經(jīng)濟(jì)適用房項目，都爆出因延期交房被報道或業(yè)主集體維權(quán)的事件。延期時間長短不一，少則數(shù)月，多則幾年。
據(jù)記者從西安市仲裁委立案室了解到，他們?nèi)ツ晔芾淼奈靼采婕吧唐贩抠I賣的案例為387件，其中與延期交房有關(guān)的約占28%；今年截至目前，涉及商品房交易的糾紛案例為246件，與延期交房有關(guān)的約占26%。市仲裁委介紹，除了房屋質(zhì)量投訴，每年他們受理的延期交房案例都比較多，在買房糾紛中占比超過1/4。
原因分析
“缺錢”延誤工期 是延期交房主因
延期交房為什么頻發(fā)？業(yè)內(nèi)人士指出，大部分還是“錢”的問題。
“開發(fā)商因為資金不到位等原因影響了工程進(jìn)度，或者應(yīng)該交的相關(guān)配套費(fèi)不齊全，無法取得相關(guān)資質(zhì)。”地產(chǎn)策劃人董生分析，也有因資金短缺，欠建筑商錢?；蛘呤墙ㄖ胶统邪桨l(fā)生矛盾，導(dǎo)致項目停工。
對于“資金緊缺”，高新一樓盤的李姓負(fù)責(zé)人承認(rèn)：“現(xiàn)在房子銷售得慢，開發(fā)貸款或融資也相對變難，不少房企，特別是中小房企面臨資金短缺的風(fēng)險，有的不得不借力品牌房企或上市公司來共同開發(fā)。”
因開發(fā)商資金短缺導(dǎo)致房屋延期交付的現(xiàn)象近來在太原、合肥等全國多地時有發(fā)生，這還不是最嚴(yán)重的。6月初，西安就接連傳出浐灞新天地和賽高國際開發(fā)商因資金鏈斷裂而“跑路”的消息。
“這一輪調(diào)控之長令很多開發(fā)商始料未及，一些原本計劃好的工程進(jìn)度可能因款項不到位而擱置，影響了交房進(jìn)度。”雅狐企劃總經(jīng)理馮奔告據(jù)記者，從去年開始，有個別開發(fā)商已經(jīng)停止了新項目，還有的將手里的項目往外轉(zhuǎn)手。
律師說法
賠付是筆糊涂賬 目前無明確賠償規(guī)定
專家指出，除合同約定的戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等“不可抗力”規(guī)定的免責(zé)因素外，延期交房都牽扯到違約金的賠付據(jù)記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，交房延期除了影響置業(yè)計劃，實際賠付更讓不少人鬧心。
從多位華商報讀者提供的購房合同來看，約定的違約金賠付標(biāo)準(zhǔn)多為“已交房款的日萬分之一”，最高不過“萬分之五”。即便如此，想要按約賠償也并不容易。
開頭提到的遭遇延期交房的幾位市民，除鹍翔九天的營銷負(fù)責(zé)人承認(rèn)，因為工期問題，部分樓棟出現(xiàn)延期，在合同約定基礎(chǔ)上翻倍對業(yè)主予以賠償外，其他賠付都或多或少“打了折”。溫先生說，開發(fā)商把半年的違約金折算成了物業(yè)費(fèi)，而焦先生只換來一份諒解備忘書了事，甚至有市民反映，在浐灞某項目買房后遭遇延期交付，開發(fā)商卻告知，“享有3個月的違約免責(zé)期”。
“目前，國家并沒有一個明確的關(guān)于延期交房違約賠償?shù)囊?guī)定。”陜西永嘉信律師事務(wù)所姬英凡律師指出，實踐中均依照當(dāng)事人的約定，即購房合同來認(rèn)定。她指出，在簽訂購房合同時，有關(guān)違約金的約定，其實是可以協(xié)商的。但開發(fā)商往往以“制式合同，無法修改”等說辭將違約金定得比較低，如：萬分之一，甚至還有萬分之零點幾。作為購房者，如覺得違約責(zé)任過低，可據(jù)理要求修改。另外，合同一旦訂立，開發(fā)商拒不按約承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主可通過司法、仲裁等手段來解決。
至于“3個月違約免責(zé)期”的說法，姬英凡律師表示，沒有這樣的法律規(guī)定，即便在購房合同中約定，也屬于霸王條款，可要求監(jiān)管部門進(jìn)行規(guī)范。
專家建議
可嘗試集體訴訟解決 贏的可能性很大
多位法律和地產(chǎn)界人士表示：開發(fā)商敢不按約定賠付，就是因為對業(yè)主維權(quán)成本早已了如指掌。“按日萬分之一計，延期三五個月的違約金不過幾千元。”陜西涇渭律師事務(wù)所李德軍律師說，訴訟耗費(fèi)時間和精力，還可能影響到今后的入住，因此很少有購房者愿意走法律途徑。他指出，可根據(jù)此前的案例，只要保存好證據(jù)，贏得訴訟的可能性非常大。而且，延期交房多是關(guān)系到數(shù)十戶甚至上百戶業(yè)主的事情，可以嘗試走集體訴訟的途徑來解決。
李德軍還表示，如果落入違約金訂立過低的“合同陷阱”，可在拿出證據(jù)的前提下，比如：違約金不足以負(fù)擔(dān)房租等，通過協(xié)商或訴訟手段，要求開發(fā)商提高賠付標(biāo)準(zhǔn)。
延期交房，再點預(yù)售制度“死穴”
交房不按時，表面看來是樓市低迷造成的銷售不暢，因資金緊張等因素影響工程進(jìn)度的開發(fā)商失信行為。從根源上講，卻再次點出商品房預(yù)售制度的“死穴”。
房地產(chǎn)專家賈臥龍此前在博客上直言：預(yù)售制度，實質(zhì)上已變成開發(fā)商融資的手段。即，只用投入有限資金，從政府拿到土地，然后用土地到銀行抵押啟動項目。真正的建設(shè)資金大都依靠銷售回款和建筑商墊付。如果某一環(huán)節(jié)運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，則影響到施工進(jìn)度和交房時間。
近期，
光耀集團(tuán)資金鏈危機(jī)導(dǎo)致的天津、惠州多個項目“爛尾”，更讓輿論的矛頭直指預(yù)售制度的弊端。預(yù)售制度的存廢，已非新鮮話題。有人提議，現(xiàn)房銷售，雖然會增加開發(fā)商壓力，卻能讓購房者買個明白，保證房屋質(zhì)量，減少延期交房、樓盤“爛尾”等發(fā)生的幾率。取消預(yù)售房制度，長痛不如短痛！
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