由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算利潤(rùn)的特殊性，未來(lái)一段時(shí)間，如果行業(yè)不能迅速回暖，房企的業(yè)績(jī)壓力將會(huì)更大

進(jìn)入2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)可謂急轉(zhuǎn)直下，而這也讓持續(xù)多年增長(zhǎng)的房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)了下滑。

記者查看Wind提供的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，截至8月24日，滬深兩市共有82家房企公布了2014年中期報(bào)告。今年上半年，這82家房企共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1858.91億元，較2013年同期的1680.54億元增長(zhǎng)了10.61%；但在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的同時(shí)，82家房企的凈利潤(rùn)則出現(xiàn)了下滑，由2013年208.41億元，跌至200.98億元，降幅為3.57%。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，今年上半年樓市遇冷確實(shí)給房企業(yè)績(jī)帶來(lái)了一定壓力，但房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期結(jié)算的利潤(rùn)實(shí)際上主要是過(guò)去一年至兩年內(nèi)賣(mài)掉的房子，而彼時(shí)市場(chǎng)的環(huán)境還算不錯(cuò)。房地產(chǎn)目前仍沒(méi)有明確回暖的跡象，未來(lái)一段時(shí)間，房企的業(yè)績(jī)壓力將會(huì)更大。

近五成房企業(yè)績(jī)下滑

在上述82家已披露中報(bào)的房企中，有44家實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，另外38家則出現(xiàn)了下滑。

其中，增幅最大的國(guó)興地產(chǎn)在去年同期虧損906.19萬(wàn)元的情況下，公司今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4976.54萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)649.17%。對(duì)此，公司表示“主要源于上半年公司重慶國(guó)興北岸江山項(xiàng)目B4、A1 號(hào)樓進(jìn)入結(jié)算”。

據(jù)悉，國(guó)興地產(chǎn)此前一直受制于房地產(chǎn)再融資的限制，其大股東財(cái)信地產(chǎn)旗下?lián)碛胁簧夙?xiàng)目資源，但苦于難以注入，不過(guò)隨著再融資的開(kāi)閘，這一情況有望得到解決。

平安證券的研究報(bào)告則表現(xiàn)，由于自有資金偏少，目前國(guó)興地產(chǎn)可供開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的樓盤(pán)實(shí)際仍?xún)H有重慶國(guó)興北岸江山一個(gè)項(xiàng)目。2013年8月份，公司公布非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案稱(chēng)，擬募集資金總額14.9億元，其中10.5億元用于國(guó)興北岸江山東區(qū)開(kāi)發(fā)，其余補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。目前增發(fā)預(yù)案已通過(guò)股東大會(huì)批準(zhǔn)，并上報(bào)證監(jiān)會(huì)，目前正接受?chē)?guó)土資源部關(guān)于“公司執(zhí)行國(guó)家土地宏觀(guān)調(diào)控政策情況的核準(zhǔn)”。

除了國(guó)興地產(chǎn)外，沙河股份上半年的業(yè)績(jī)?cè)龇策_(dá)到了456.70%，順發(fā)恒業(yè)和萬(wàn)業(yè)企業(yè)的增幅則超過(guò)了300%，而包括深深房A、寧波富達(dá)、首開(kāi)股份在內(nèi)的8家房企，業(yè)績(jī)?cè)龇渤^(guò)了100%。

相比上述業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的房企，部分房企今年上半年業(yè)績(jī)下滑的幅度更大。其中，榮豐控股報(bào)告期內(nèi)虧損2079.08萬(wàn)元，同比下滑1644.74%，成為目前業(yè)績(jī)下滑幅度最大的上市房企。而金豐投資、嘉凱城的業(yè)績(jī)降幅也達(dá)到了952.61%和716.17%。包括大龍地產(chǎn)、深國(guó)商在內(nèi)的7家公司的業(yè)績(jī)降幅則超過(guò)了100%。

對(duì)于業(yè)績(jī)的下滑，絕大部分房企均表示“源于公司上半年實(shí)際結(jié)算項(xiàng)目的減少”。同時(shí)，還有公司稱(chēng)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、主動(dòng)放緩經(jīng)濟(jì)增速的背景下，行業(yè)呈現(xiàn)出整體增速下降態(tài)勢(shì)，公司業(yè)績(jī)也出現(xiàn)相應(yīng)下滑。

房地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科在其中報(bào)里也表示，2014年上半年，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降7.8%，主要城市調(diào)整幅度更大。有較多年度歷史數(shù)據(jù)可連續(xù)觀(guān)察的14個(gè)主要城市，上半年商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降21.7%。

龍頭房企自身難保

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，中小房企由于規(guī)模小、項(xiàng)目少，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)一直以來(lái)便呈現(xiàn)出階段性變化，一旦公司在某個(gè)報(bào)告期內(nèi)沒(méi)有項(xiàng)目結(jié)算或者結(jié)算項(xiàng)目較少，公司的業(yè)績(jī)便會(huì)大幅下滑，反之亦然。因此，中小房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)很難從一個(gè)大的方面體現(xiàn)出行業(yè)的變化。

而像萬(wàn)科、金地、招商這樣的大型房企，其業(yè)績(jī)的變化才是行業(yè)一定時(shí)間內(nèi)走勢(shì)的晴雨表。

根據(jù)萬(wàn)科2014年中報(bào)顯示，其上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入409.62億元，同比微降1.04%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為48.09億元，同比增5.55%；基本每股收益為0.44元。

對(duì)于4年來(lái)營(yíng)業(yè)收入的首次下滑，萬(wàn)科表示，由于大部分結(jié)算資源集中在下半年，1月份至6月份，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積363.2萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入399.4億元，同比分別下降6.5%和1.7%。受此影響，上半年公司的營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)下滑。

不過(guò)，在銷(xiāo)售方面，萬(wàn)科仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積821.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1009.1億元，同比分別增長(zhǎng)14.6%和20.6%。

實(shí)際上，雖然同期業(yè)績(jī)?cè)龇抵?002年以來(lái)的最低點(diǎn)，但萬(wàn)科仍是已披露中報(bào)的房地產(chǎn)傳統(tǒng)四大龍頭中（萬(wàn)科、保利、金地、招商）唯一實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的企業(yè)。

金地的中報(bào)顯示，2014年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入90.84億元，同比增加3.29%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.58億元，同比下滑49.91%；每股收益0.04元。

對(duì)于業(yè)績(jī)的下滑，金地表示，主要是因?yàn)榍捌诮祪r(jià)促銷(xiāo)產(chǎn)品及其他低毛利產(chǎn)品持續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期。而2014年上半年，金地也只實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積131萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額170億元，分別較上年同期下降13%和14%。

此外，招商地產(chǎn)的中報(bào)顯示，2014年上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入160.47億元，同比微降0.54%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)17.85億元，同比下降30%，每股收益0.69元。同時(shí)，報(bào)告期內(nèi)公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積121.82萬(wàn)平方米，同比減少10.47%；簽約銷(xiāo)售金額179.00億元，同比減少10.35%，完成公司上半年200億元銷(xiāo)售目標(biāo)的90%。

顯然，相比往年，萬(wàn)科、金地、招商今年上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不理想。但機(jī)構(gòu)方面仍看好上述房企的全年表現(xiàn)。  

而對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)，萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，短期內(nèi)，那些庫(kù)存量高、去化周期長(zhǎng)的城市，仍然會(huì)延續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程。“但目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極的因素，預(yù)示著下半年的經(jīng)營(yíng)環(huán)境可能會(huì)好于上半年。”郁亮表示，“在分類(lèi)調(diào)控的政策導(dǎo)向下，近期各地進(jìn)行了一系列政策調(diào)整，這有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心，釋放一部分被抑制的置業(yè)需求；隨著央行多次強(qiáng)調(diào)要保護(hù)首次置業(yè)者貸款需求，未來(lái)的購(gòu)房信貸環(huán)境也有望得到改善；此外，今年上半年各地市場(chǎng)所出現(xiàn)的價(jià)格回調(diào)，一定程度上也有助于提升購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力”。

金地集團(tuán)也表示，“去庫(kù)存”仍將是下半年市場(chǎng)主基調(diào)。預(yù)期下半年信貸政策將加大對(duì)剛需和改善型需求的支持，政府將積極引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，更多城市將調(diào)整限購(gòu)政策。同時(shí)，部分過(guò)度杠桿的中小企業(yè)可能在今年遭遇比較嚴(yán)重的償付危機(jī)，這為財(cái)務(wù)穩(wěn)健的一線(xiàn)企業(yè)帶來(lái)較好的并購(gòu)機(jī)會(huì)。此外，如果土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，可能出現(xiàn)一些合適的投資機(jī)會(huì)。