“2014亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會”于2014年8月22日-24日在河南鄭州召開。以下為演講實錄：

 

劉曉光：下面我想請教一下任志強先生，如何看待市場存量的前景？有人說存量很快能消化，中國的城市化、發(fā)展空間等等，有人說現(xiàn)在已經(jīng)全面過剩了，這個任總你來回答一下。

 

任志強：我們的統(tǒng)計報表上庫存大概有5億多，這個數(shù)量很大。如果按當年銷售的情況來看，去年我們銷售13億多。如果有5億多庫存的話，就相當于差不多有 40%的當年銷售量的一個庫存，這個數(shù)量確實很大。但是我不覺得這些庫存都能消化，有些庫存可能再過10年也消化不了，會逐漸累積。比如他的庫存位置在鄂 爾多斯，已經(jīng)沒有人了，那個庫存怎么消化掉？但是在全國統(tǒng)計當中，它仍然是一個總存量，所以會逐漸的累積，越加越多。從總的庫存量的情況看，和今年減少的 銷售量來看，再加上政府提供的住房銷售情況來看，今年至少到7月份為止，我們的總需求并沒有下降。

 

劉曉光：需求總量沒有下降。

 

任志強：應該說還是上升的，從銷售上來看，和去年相比，我們大概到7月份為止，下降了7%多，差不多4千萬平方米?？墒沁@個數(shù)里面沒有計算我們的保障性住房 增加的面積，可能我們保障性住房增加的面積里面超過了4千平方米。我們知道，每年竣工好幾百萬套，如果算起來的話，這個數(shù)字遠遠大于這個數(shù)。

 

但是為什么還在擴張呢？就是因為我們的統(tǒng)計里面是兩頭計算。一頭計算的是開發(fā)商所管轄的，這是一張統(tǒng)計報表。這個統(tǒng)計報表里面包括了開發(fā)商建設的商品房部 分，有住宅，有非住宅，也包括了開發(fā)商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府單獨做的保障性住房，因為有些地區(qū)的保障性住房和開發(fā)商沒關系，都是 列在政府一個單獨的統(tǒng)計表里。

 

從2011年開始提出建3600萬套保障性住房，2012年開始計劃簽任務書開始建設，2013年下半年就開始大量的進入市場，這一部分的量是非常大的。現(xiàn)在看，如果按5年計劃3600萬套，意味著每年要700萬套。

 

劉曉光：這是保障房的部分。

 

任志強：我還沒有說棚改，棚改又增加了1200萬套。其實在2013年以前，每年開發(fā)商建設的房子也就是700多萬套。意味著保障性住房等于翻了一倍的供應 量，所以才會有大量的庫存出現(xiàn)。因為保障性住房要有人住的話就會分流一部分購買能力，也分流一部分消費需求。以北京舉例子，去年北京建了1300萬平方米 的保障性住房，其中放在開發(fā)商手里的是580多萬平方米，約占45%，還有55%是政府單獨建的。開發(fā)商建的這45%里面其中有廉租房、公租房、經(jīng)濟適用 住房、拆遷安置房、自住型商品房。自住型商品房大家也看到了媒體報道，幾千套商品房，但是有20萬戶在排隊，大概100個家庭排1個號，抽簽搖號。這些人 實際上他們就不進入市場。去年新房銷售一共是1900萬平方米，包括開發(fā)商的保障性住房。

 

換句話說，現(xiàn)在20萬的家庭搖號的話，那就減少了20萬個需求者，那怎么不下行呢？大家也看見，北京上個月的房價開始下降了，確實是這樣。因為把自住型商品 房那種很低價格的數(shù)都計算進去了，一平均化以后就往下掉，而且數(shù)量很大，好幾千套就掉下來了，很正常的就變成了一種市場信號完全不清晰的一種狀態(tài)。因為保 障性住房政府那一部分是沒有完全公布的，所以媒體都不知道，好像那一部分房子沒了，跑哪兒去了呢？肯定在市場上。

 

劉曉光：在棚戶區(qū)的房子和保障房，都會對商品房有一個量的影響。

 

任志強：這幾年開發(fā)商拍賣的土地里面，幾乎是1：1的供應量，開發(fā)商生產(chǎn)700萬套，保障性住房也生產(chǎn)700萬套，原來只有700萬套或者800萬套，現(xiàn)在一下子變成了1500萬套。

 

劉曉光：你以前老是預測，比如說投資買地下降了，幾個月以后就會上漲，你今天還有這種預測嗎？

 

任志強：還有，我們年年都做這種預測。2012年3月份我們就預測，2013年的3月份房價會漲，果然房價漲了。因為我們在2011年的下半年就看到了土地 供應的短缺，開工量已經(jīng)開始下降了。所以2012年是一個生產(chǎn)式的低潮，現(xiàn)有的供應沒有了，到2013年會漲。今年我們預計，如果現(xiàn)在土地供應量下來了， 開工是負的，投資是下滑的，我們估計投資現(xiàn)在是13%多，年初我們就說，今年從19%多會下降到10%左右。對于GDP的影響大概是0.6%，還會下降， 下一個月可能還是實際下降的過程，全年下來以后，就剩下10%左右的增長，增幅下降是毫無疑問的。

 

劉曉光：你的結論呢？

 

任志強：從供應結果，可能到明年9月份，就會轉為供求關系惡化，雖然現(xiàn)在還有供應量。我們唯一不能控制的原因就是剛才說的，我們不知道政府會加大多少力度去進行保障性住房的建設，我們不知道他會拿出多少力量來進行棚改。這兩項如果上得快，也就是明年9月份本來商品房下降的時候，供求關系應該轉換的時候，保障性住房和棚改的房子就上來了，這兩個如果上得快的話就能頂上。