盡管受訪的基金公司人士均表示萬(wàn)家共贏資金被挪用只是個(gè)別事件,但背后原因卻引人深思。多位業(yè)內(nèi)人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,資金在不知情的情況下被挪走,這顯示基金內(nèi)部監(jiān)管存在漏洞,加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管無(wú)可避免。

 

更重要的是,在房地產(chǎn)基金遭遇行業(yè)洗牌,未來(lái)監(jiān)管力度進(jìn)一步加大的同時(shí),那些高度依賴于各類房地產(chǎn)基金募資的中小型房企生存境況將更為艱難。

 

內(nèi)部風(fēng)控存漏洞

 

在萬(wàn)家共贏資金被挪用事件發(fā)生后,令業(yè)界疑惑的是,受到嚴(yán)密監(jiān)管的資金為何輕易被融資方挪用至其他的賬戶?

 

一位地產(chǎn)基金公司高管向記者表示,地產(chǎn)基金資金的劃撥應(yīng)該需要基金子公司和合作項(xiàng)目公司雙方的簽字批準(zhǔn)才能完成,而在萬(wàn)家共贏被挪用的案件中,資金剛剛募集完成,法律程序也剛剛走完,還沒(méi)簽字資金就被轉(zhuǎn)走了,雖然至今案件仍在調(diào)查當(dāng)中,但這顯示了內(nèi)部操作上存在監(jiān)管漏洞。

 

“從目前披露的細(xì)節(jié)來(lái)看,資金劃撥的手續(xù)在沒(méi)有完善,公章也沒(méi)有蓋好的情況下把資金轉(zhuǎn)走,托管銀行背負(fù)的責(zé)任最大”,上述人士說(shuō),基金子公司在投資前的盡職調(diào)查卻沒(méi)有發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題,這說(shuō)明其風(fēng)控存在問(wèn)題。

 

“相對(duì)于銀行與信托,房地產(chǎn)基金嚴(yán)格意義上是沒(méi)有政策監(jiān)管,因此它的進(jìn)入門檻比較低,魚龍混雜的情況也比較嚴(yán)重,風(fēng)險(xiǎn)控制做得好不好主要依賴于基金管理人本身,這對(duì)于投資者而言很難獲得政策上的保障”,香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

 

舉例來(lái)說(shuō),據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱,今年7月,海滄資本旗下多只有限合伙基金產(chǎn)品陷入兌付危機(jī),募集款項(xiàng)不知所蹤,涉及總金額高達(dá)4億元左右,海滄資本前法定代表人姜濤徹底 “失聯(lián)”,300多名投資人4億多資金面臨“打水漂”的風(fēng)險(xiǎn)。其中,姜濤便掌握著公司法人章、財(cái)務(wù)章和基金產(chǎn)品賬戶的優(yōu)盾,因此完全有能力將資金賬戶的金額轉(zhuǎn)走。

 

此外,擔(dān)保公司與托管銀行也沒(méi)有起到應(yīng)盡的作用,財(cái)新網(wǎng)的報(bào)道稱,萬(wàn)家共贏的產(chǎn)品資金被成功挪用恰恰是由于銀行內(nèi)部職員的配合所致。

 

不過(guò),多家房地產(chǎn)基金公司在接受記者采訪時(shí)均表示,旗下涉及房地產(chǎn)投資的理財(cái)產(chǎn)品、信托、資管計(jì)劃以及私募類產(chǎn)品受到的影響并不大,公司擁有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋O(jiān)管制度以保證資金的安全。

 

中小房企資金鏈面臨惡化

 

盡管資金挪用事件的導(dǎo)火索是內(nèi)部監(jiān)管漏洞引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn),但根本原因仍然是中小型房企面臨資金壓力,為了實(shí)現(xiàn)借新償舊才鋌而走險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,房地產(chǎn)基金風(fēng)險(xiǎn)會(huì)否持續(xù)暴露引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

 

以此次涉嫌非法挪用資金的佳泰地產(chǎn)為例,其與官渡區(qū)政府平臺(tái)公司合作成立的項(xiàng)目公司“豐華鴻業(yè)”注冊(cè)資本僅為1億元,但運(yùn)作的官渡區(qū)寶華寺城中村改造項(xiàng)目潛在估值達(dá)100億元。以小資本撬動(dòng)大項(xiàng)目,身為民營(yíng)企業(yè)的佳泰地產(chǎn)既不可能從銀行獲得一級(jí)開發(fā)貸款,也很難與風(fēng)控較嚴(yán)格金融機(jī)構(gòu)做對(duì)手交易,監(jiān)管相對(duì)松懈的房地產(chǎn)基金類業(yè)務(wù)成為其突破口。

 

“隨著房地產(chǎn)融資層面的收緊,我所接觸到的某家國(guó)有大行,其開發(fā)貸只會(huì)貸給全國(guó)10%的主流開發(fā)商,這意味著數(shù)量龐大的中小型開發(fā)商不可能從銀行獲得開發(fā)貸款,即便是信托產(chǎn)品也由于銀行收緊表外業(yè)務(wù)受到影響,不受牌照類金融機(jī)構(gòu)政策影響的地產(chǎn)私募基金也因此受到中小型開發(fā)商的青睞,規(guī)模因此獲得高速發(fā)展”,新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者。

 

野蠻成長(zhǎng)的背后,積聚的風(fēng)險(xiǎn)卻不可小覷。黃立沖說(shuō),房地產(chǎn)基金融資成本很高,而且投資的期限通常只有2~3年,但一個(gè)上規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)往往需要3~5年,因此多數(shù)中小型開發(fā)商都是通過(guò)借新償舊的方式把債務(wù)滾下去,一旦在房地產(chǎn)下行周期,資金回籠不順,新的錢借不到,資金鏈就會(huì)斷裂。佳泰地產(chǎn)的事件肯定不是個(gè)案,接下來(lái)會(huì)有更多的房地產(chǎn)基金陷入危機(jī),痛苦程度可能不亞于信托業(yè)。

 

與此同時(shí),房地產(chǎn)基金風(fēng)險(xiǎn)暴露,也意味著中小型開發(fā)商資金面有可能進(jìn)一步惡化。歐陽(yáng)捷告訴記者,對(duì)于主流開發(fā)商而言,他們幾乎都有自己的房地產(chǎn)基金,今年大企業(yè)的銷售情況良好,加上實(shí)力雄厚有更好的擔(dān)保,開發(fā)商系的地產(chǎn)基金暫時(shí)沒(méi)有生存壓力,更大的風(fēng)險(xiǎn)集中在獨(dú)立的資產(chǎn)管理公司,一旦這些房地產(chǎn)基金遇到生存危機(jī),中小型開發(fā)商資金鏈也會(huì)惡化,運(yùn)氣好的還有可能被大企業(yè)整合,運(yùn)氣不好的只能退出市場(chǎng)。