193輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià),110%溢價(jià)率,歷時(shí)不到1小時(shí),北京刷新總價(jià)和樓面單價(jià)紀(jì)錄的雙料地王——北京西城區(qū)華嘉胡同地塊于昨日 (8月20日)下午被北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京華融)摘得。
這塊總價(jià)高達(dá)74.6億元的地塊,再次驗(yàn)證了北京核心區(qū)域地塊的價(jià)值。而就在8月18日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示,7月,北上廣深四大一線城市房?jī)r(jià)首現(xiàn)全面下跌,環(huán)比降幅分別為1.3%,1.4%,1.3%,0.6%。其中,北京房?jī)r(jià)自2012年6月以來(lái)首現(xiàn)下跌。在此背景下,上述地王誕生也預(yù)示著高風(fēng)險(xiǎn),有參與此次拍賣(mài)的開(kāi)發(fā)商就直呼 “看不懂”。
“雖然當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體冷淡,受資金和未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期等因素影響,開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎,熱情不高,但若有特別優(yōu)質(zhì)的地塊推出,仍會(huì)引起開(kāi)發(fā)商的激烈競(jìng)爭(zhēng)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示,華嘉胡同地塊的高價(jià)成交無(wú)疑為近期持續(xù)冷淡的土地市場(chǎng)帶來(lái)不小的震動(dòng)。
昨日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上述地塊競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)了解到,由于該地塊的出讓的“門(mén)檻”較高,前來(lái)參與競(jìng)拍的房企并不多,但在距離地塊開(kāi)拍還有30分鐘時(shí),北京市國(guó)土局交易大廳已是人滿(mǎn)為患,其中大部分為媒體人員。由此可見(jiàn),外界對(duì)華嘉胡同地塊入市的關(guān)注程度。
提高出讓條件再次入市
早在今年2月,上述華嘉胡同地塊一掛牌就引發(fā)各界關(guān)注,也因?yàn)榈貕K的價(jià)格較為敏感,掛牌第二日就被國(guó)土局叫停。在沉寂了6個(gè)月后,該地塊再次入市。
掛牌資料顯示,華嘉胡同地塊位于北京二環(huán)內(nèi)。地塊東至金融街E9用地及消防站項(xiàng)目用地邊界,南至華嘉胡同,西至金融大街,北至王府倉(cāng)胡同,建設(shè)用地面積20663.72平方米,建筑控制規(guī)模不大于117708平方米,起始價(jià)格35.5億元,起始樓面價(jià)為3.02萬(wàn)元/平方米。
記者發(fā)現(xiàn),與2月入市的情況相比,該地塊用地性質(zhì)、出讓面積以及掛牌價(jià)格均未發(fā)生變化,但出讓條件較此前嚴(yán)苛。出讓資料顯示,競(jìng)得人需無(wú)償還建地上商品住宅共計(jì)312套,合計(jì)建筑面積約30503平方米,而競(jìng)得人還需為被拆遷人提供地下車(chē)位312個(gè),每個(gè)車(chē)位的售價(jià)不得高于25萬(wàn)元。地塊居住用地內(nèi)除去無(wú)償還建回遷用房外,地上剩余房源全部由西城區(qū)政府回購(gòu),統(tǒng)籌用于其他項(xiàng)目安置,收購(gòu)單價(jià)為42363元/平方米。
除以上條件外,該地塊還要求其他附加條件,如競(jìng)得人需向西城區(qū)民防局無(wú)償還建地下人防工程不小于10000平方米;項(xiàng)目園林景觀效果、外立面風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案須服從金融街拓展整體規(guī)劃建設(shè)安排;項(xiàng) 目 內(nèi) 還 有 一 棵 編 號(hào) 為11010200790的一級(jí)國(guó)槐,競(jìng)得人須按照相關(guān)要求,在建設(shè)中進(jìn)行避讓保護(hù)等。
也正因如此嚴(yán)苛條件,華嘉胡同從掛牌到交易之日間的15天,僅收獲了5家房企報(bào)價(jià),現(xiàn)場(chǎng)吸引了安邦保險(xiǎn)、信達(dá)、北京華融、SOHO中國(guó)、方興保利聯(lián)合體等企業(yè)參與競(jìng)拍。昨日經(jīng)過(guò)193輪的激烈爭(zhēng)奪,該地塊最終被北京華融以74.6億元奪得,溢價(jià)率高達(dá)110.14%。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算,剔除回購(gòu)金額加上建宅成本,該地塊商業(yè)板塊的樓面價(jià)約合9.65萬(wàn)元/平方米。
公開(kāi)信息顯示,北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司,隸屬于北京市西城區(qū)國(guó)資委。由西城區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)履行出資人職責(zé),并授權(quán)北京金融街投資(集團(tuán))有限公司行使股東職權(quán)。北京華融同時(shí)也是華嘉胡同地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商。
根據(jù)該公司業(yè)務(wù)介紹,北京華融作為政府的金融街拓展實(shí)施主體,承擔(dān)著金融街拓展土地一級(jí)開(kāi)發(fā)任務(wù),另一方面通過(guò)資產(chǎn)并購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、擴(kuò)建改造、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)等方式積極開(kāi)展區(qū)域資源整合利用,吸引金融機(jī)構(gòu)入駐。
北京華融自抬價(jià)格
“這一地塊的樓面價(jià)刷新歷史紀(jì)錄,證明了部分企業(yè)不差錢(qián),渴求土地的心態(tài)依然沒(méi)有變化。這一地塊的價(jià)格對(duì)土地市場(chǎng),可能會(huì)對(duì)全國(guó)樓市都會(huì)有非常大的影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
張大偉表示,條件如此苛刻,依然成為地王,主要原因還在企業(yè),并非市場(chǎng)。“企業(yè)對(duì)地塊可能有非市場(chǎng)化的考慮。”
此外,昨日除華嘉胡同地塊出讓競(jìng)拍外,另有兩宗塊地出讓,分別為通州永順鎮(zhèn)地塊和石景山香山南路地塊。兩地塊分別以17.17億元和10.1億元價(jià)格,被北京六大洲房地產(chǎn)和陜西逸博置業(yè)聯(lián)合體以及啟迪控股有限公司競(jìng)得,溢價(jià)率均為1%左右。
在昨日的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng),一位參與華嘉胡同地塊競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示,華嘉胡同地塊價(jià)格高的出乎意料,其完全看不懂。
此外,昨日,記者在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn),競(jìng)拍前期,雖然出價(jià)者寥寥,但北京華融的舉牌人頻頻舉牌,甚至出現(xiàn)了自抬價(jià)格的狀況。
另有分析指出,上述高價(jià)地塊的出現(xiàn)并不意味著土地市場(chǎng)開(kāi)始回暖,從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,一線城市的土地成交并未復(fù)蘇。
中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:今年以來(lái)(截至8月18日),北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市,合計(jì)獲得土地出讓金3007.2億,僅完成了去年5242.3億的57%。在土地市場(chǎng)降溫的情況下,北京、上海還出現(xiàn)了多宗流標(biāo)地塊。
“今年內(nèi),北京四環(huán)內(nèi)還有14宗地塊要出讓,其中東西城將有4宗商業(yè)地塊出讓。”張大偉表示,其預(yù)計(jì),后續(xù)土地市場(chǎng)依然會(huì)呈現(xiàn)出熱點(diǎn)地塊“火熱”,非熱點(diǎn)地塊趨冷的情況。
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