8月19日，香港上市的華潤置地、碧桂園和方興地產(chǎn)同日公布半年業(yè)績，高速增長的純利（13%-26%）與普降逾10%的現(xiàn)金流形成鮮明對比，前者反映開發(fā)商善用“時間差”提振收益的財務(wù)技巧，后者則真實反饋了嚴(yán)峻的生存現(xiàn)狀。
值得關(guān)注的是，盡管多數(shù)開發(fā)商今年首6個月的合約預(yù)售金額均為達(dá)到各自目標(biāo)的50%，但并無開發(fā)商下調(diào)銷售目標(biāo)。其中，上半年僅完成36%銷售目標(biāo)的華潤置地宣布直接收購華潤集團(tuán)位于深圳大沖村和山東的物業(yè)權(quán)益，“曲線救國”后，有望達(dá)到全年700億元的銷售目標(biāo)。
受集團(tuán)注資的利好刺激，華潤置地19日單日飆升7.6%至18.18港元，是當(dāng)日表現(xiàn)最好的藍(lán)籌股。
加上早前公布業(yè)績的萬科和中海外，總體呈現(xiàn)出毛利率下降、現(xiàn)金等價物減少（中海外除外）和凈負(fù)債水平溫和上升的趨勢。有開發(fā)商選擇大規(guī)模促銷回籠資金，亦有如華潤般堅持不降價的強(qiáng)硬派；但無論是碧桂園總裁莫斌還是華潤置地主席吳向東，都預(yù)期中央放松調(diào)控有助樓市出現(xiàn)恢復(fù)性增長。
瑞士信貸亞太區(qū)房地產(chǎn)研究主管杜勁松是最早（2013年10月）看空內(nèi)地樓市的分析師；接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道訪問時，他認(rèn)為今年樓市最壞的時刻可能已經(jīng)過去，但期望放松調(diào)控能重現(xiàn)牛市也是不切實際的；建議下半年重點關(guān)注布局一、二線城市為主的開發(fā)商，若樓市重新轉(zhuǎn)好，拐點最早會出現(xiàn)在10月底。
不會說謊的現(xiàn)金流
如果投資者對內(nèi)地樓市不熟悉，僅看香港上市的房企中報，絕對會有一種“小牛市”的錯覺。
19日公布的業(yè)績顯示，華潤置地上半年綜合收入276.88億港元，同比大增75.5%，扣除投資物業(yè)評估增值后，核心股東應(yīng)占溢利為36.9億港元，按年飆升83.7%，每股中期股息增加16.4%。頗具諷刺意味的是，華潤置地今年首6個月只完成了249億元合約銷售，同比下降26%。
再來看上半年的銷售“季軍”碧桂園，上半年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入383.2億元，同比增長42.2%，股東應(yīng)占純利54.2億元，按年增長25.6%；莫斌表示，有信心完成全年1280億元的銷售目標(biāo)。僅看前6個月，碧桂園584億元的合約預(yù)售金額僅次于萬科（1009億元）和恒大地產(chǎn)(論壇)（714億元）。
“道理很簡單，開發(fā)商可自由選擇項目入賬的時機(jī)以維持賬面收益的可持續(xù)性，今年上半年的賬目利潤大部分來自過去12個月甚至24個月前的開發(fā)項目，但是現(xiàn)金流不會說謊。”杜勁松表示。
一位要求匿名的投行人士對記者透露，中海外管理層在近期的投資者會議上點名某些上半年逆市取得良好銷售金額的開發(fā)商實際回籠的資金極少，提醒市場除了純利和毛利率外，更應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)金流和企業(yè)的核心負(fù)債水平。
記者翻閱至今已公布半年業(yè)績的5家開發(fā)商財報，在現(xiàn)金及現(xiàn)金等值物一欄，截至6月底，除了中海外錄得497.51億元、同比增長20%，其他均出現(xiàn)負(fù)增長。其中，碧桂園的降幅最大，現(xiàn)金存款從去年的189億元減少16%至158.87億元，用來衡量負(fù)債水平的流動比率從1.3倍降至1.2倍。華潤置地和方興地產(chǎn)的賬面現(xiàn)金也同比下滑11.3%和13.2%，萬科則微降3%。
據(jù)知情人士透露，上半年內(nèi)地開發(fā)商的項目回款率僅在70%至80%，絕大部分都不符合內(nèi)部至少80%的要求；而在往年，大型開發(fā)商的回款率曾長期高于90%。
10月再現(xiàn)拐點？
“內(nèi)地多個城市放松限購，樓市整體的投資氣氛正在好轉(zhuǎn)。相信市場隨著政策調(diào)整而回暖，下半年會加快推售新盤的進(jìn)度，旗下新盤也不會輕易減價。”吳向東在19日對記者表示，盡管目前的簽約金額較預(yù)期落后，但有信心完成全年700億元的銷售目標(biāo)。
吳向東認(rèn)為，未來內(nèi)地的房地產(chǎn)和金融政策應(yīng)該進(jìn)一步去行政化，逐步交由市場主導(dǎo)，即使是救市或托市的措施都是越少越好。談到近2個月多地出現(xiàn)放松限購和房貸政策微調(diào)的現(xiàn)象，他認(rèn)為是相對理性的手段，預(yù)期剩下的4個月內(nèi)地樓市將恢復(fù)平穩(wěn)，部分地產(chǎn)或會出現(xiàn)恢復(fù)性增長，重申集團(tuán)毛利率已見底。
最新出爐的全國70大中城市的房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品房有64個出現(xiàn)環(huán)比下調(diào)，而以北上廣深為代表的一線城市降價幅度最大，平均達(dá)到1.2%，高于二、三線城市。
杜勁松表示，即將到來的“金九銀十”是各大開發(fā)商去庫存的最佳時機(jī)，在限購和限貸的雙重放松環(huán)境下，銷售環(huán)比回升沒有懸念，但同比可能還會進(jìn)一步下跌。考慮到商品房銷售在去年四季度明顯回落，是否再次迎來銷售拐點的關(guān)鍵就看10月底和11、12月的銷售成績。如果真的出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，作為“樓市風(fēng)向標(biāo)”，布局一線城市較多的開發(fā)商會受惠較多。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
