5年來，搜房網的端口套餐費用從60元/月上漲到了600元/月，上漲了10倍。最近幾年，中介商在網絡端口支出幾乎是每年翻倍，中介行業(yè)的收費標準幾年都沒有做過調整，市場成交總量也基本穩(wěn)定，平臺獲利暴漲的背后是中介商的失血

對于“紛紛擾擾”的房地產市場，王建華頗為熟悉。作為青建博海地產集團有限公司的副總經理，他既參與過公司海外地產項目的建設，也親自負責部分“剛需快銷盤”和高端別墅項目的售賣，更通過諸多樓盤價格的沉浮起降，了解二手房市場的種種變化。

但今年以來，王建華變得有些焦慮：談到過往經歷和部分二三線城市“限購令”的取消，他會眉飛色舞，暗自高興；提到“對于當前房地產市場形勢的總體判斷”時，他卻收起笑容，皺起眉頭，對記者發(fā)出了一句感慨：“日子普遍不太好過。”

“不太好過”的豈止是房地產公司這個市場的上游環(huán)節(jié)。作為房地產市場買與賣兩端的“中間環(huán)節(jié)”，地產中介們和依托中介們的互聯(lián)網平臺，同樣在“咬著牙過日子”，甚至“吵起了架來”。

日前，美股房地產家居網絡平臺上市公司搜房房地產網（下稱“搜房網”）在上海，被包括中原地產、21世紀不動產、德佑地產、我愛我家、福美來、九間伴等在內的13家品牌中介企業(yè)組成的上海中介聯(lián)盟“聯(lián)合抵制”。在近日一場公開的新聞發(fā)布會上，上海中介聯(lián)盟甚至宣稱，“下架在搜房網的所有房源。”

這是繼今年5月杭州及6月青島等地的地產中介后，又一座城市加入了抵制搜房網的大潮。

對此，記者8月12日和8月13日多次聯(lián)系搜房網，但截至發(fā)稿，其并未對采訪要求進行任何回復。搜房網一位原先負責與媒體對接的人士坦言，“這件事涉及到公司的核心利益，個人既不知曉，也無法提供相關的信息給你。”隨后，記者又撥打了搜房網創(chuàng)始人兼董事長莫天全的電話，但已處于無法接通的狀態(tài)。

8月14日晚，截至發(fā)稿，記者又查詢搜房網手機移動端的APP應用，結果發(fā)現(xiàn)，德佑地產、福美來等幾家宣稱“下架搜房網相關產品”的中介公司重新出現(xiàn)在了搜房網的頁面上，但暫時仍未看到21世紀不動產、我愛我家等中介機構的身影。

“說穿了，還是利益分配問題。”對于搜房網和上海中介聯(lián)盟的糾紛，一位要求隱去單位和姓名、在上海工作了近8年時間且管理多家門店的地產中介人士據(jù)記者直言，“搜房網的要價太高，中介群體們又不愿意給，因此就發(fā)生了糾紛”。

“但更重要的原因是，今年二手房市場普遍不景氣。要是擱在往年，比如，紅紅火火的2009年和2010年，根本就吵不起來，我們也不會較真或在乎那些‘小錢’。”上述人士坦言。

不過，幾位互聯(lián)網人士在接據(jù)記者采訪時坦言，房地產電商模式雖然遇到挫折，但長久來看，不管是一手房市場還是二手房市場，根本抵擋不住“互聯(lián)網思維”的大潮和“互聯(lián)網化”，且在這一塊，包括搜房網、安居客房地產租售服務平臺（下稱“安居客”）在內的數(shù)家網絡平臺“仍有很大的上升空間”。

安居客CEO梁偉平此前在公開場合接據(jù)記者采訪時說，“限購令”下的房地產市場是“非市場化的市場”，“一旦交易像歐美國家那樣‘完全市場化’，包括我們在內的公司將會有更多的數(shù)據(jù)流量和交易機會”。

風波再現(xiàn)

“我不懂什么叫房地產電商，但幾年前，包括安居客、搜房網、新浪二手房和超級經紀人在內的幾家網站找到我們門店，要求將我們的房源掛到他們的網站。”上海寶山區(qū)和閘北區(qū)交界處的一家中介的資深員工8月12日晚告訴記者，“當初，他們剛找到我們時，一般都是免費模式?，F(xiàn)在，除了新浪二手房等幾家沒做起來的網站，其他幾家普遍開始收費，還不低。”

“到目前為止，我們老板簽的合同還在有效期內，因此，我每天仍會登錄幾家網站更新房源。就拿搜房網來說，我每天會登錄上去，更新3套左右的房源。”這位“怕網上生意受打壓”并堅決要求隱去姓名的上述中介員工稱。

但從今年的情況看，對于中國房產電商而言，注定“不太平”。

今年3月，上海九大知名房產中介聯(lián)手封殺安居客，這讓互聯(lián)網房產信息平臺初現(xiàn)危機。公開的聯(lián)合聲明中，這9家中介公司對安居客提出了“取消競價、設置消費上限、停止隨意漲價、消費數(shù)據(jù)透明化、提高服務質量”等要求。為此，中原地產、寶原地產、德佑地產、21世紀不動產、漢宇地產、鏈家地產、福美來不動產、我愛我家等聯(lián)手成立上海房產中介維權聯(lián)盟，以便與安居客進行協(xié)商。

緊接著7月30日，中文分類信息網站58同城網CEO姚勁波的一席狠話——“我要做一個平臺，讓中介沒有活路”，又引起市場廣泛爭議。但很快，不到24小時，姚勁波就對外發(fā)布了１０００多字的長微博，改口稱，“要打擊的是黑中介，不是正規(guī)經紀行業(yè)”。風波未去，長春等城市的多家房產中介8月又抱團要求與58同城談判，“原因是58同城收費太高”。

8月4日，事件進一步升級。包括中原地產、21世紀不動產、德佑地產、我愛我家等在內的13家品牌中介企業(yè)組成的上海中介聯(lián)盟正式宣布：“即日起下架在搜房網的所有房源。”

“我朋友在杭州做二手房。他們早就抵制了，下架只是后續(xù)行動而已。”參與抵制搜房網的13家中介公司的其中一家中介人士8月13日對記者說，“如果不改變現(xiàn)狀，也許我老板將繼續(xù)抵制下去。”

對此，記者試圖求證最新消息，但搜房網始終未給予答復。同時，搜房網在美國資本市場上，也沒有發(fā)布任何與糾紛有關的公告信息。

因何交惡

那么，搜房網和中介們撕破臉的原因究竟是什么？

“就是收費太高了。”一位了解房地產電商的互聯(lián)網人士8月8日下午告訴記者，目前，與中介的合作模式有兩種：一種是“套餐制”，即搜房網采取的模式，這種模式的缺點是“收費可能高了點”；另一種是“點擊收費模式”，主要是安居客采取的模式。

據(jù)稱，后一種模式是“互聯(lián)網電子商務的主流平臺均采用的模式”，相比傳統(tǒng)的“悶包”套餐模式，“按點擊收費更考慮和保障了經紀人利益，也促使經紀人做出符合市場機制的理性行為”。

有分析稱，搜房網之所以采取套餐制，也與這家公司目前的盈利模式有關。資料顯示，搜房網的收入來源分為四大部分：在線廣告、一手房業(yè)務、掛牌業(yè)務和其他增值業(yè)務。本次爭端所涉及的，就是其中的掛牌業(yè)務，即端口費。曾有人透露，搜房網對該項業(yè)務的收費，依據(jù)的是“越頻繁刷新，權重越高，排名越靠前”的原則。

為此，這5年來，從最初的60版本、120版本升級到現(xiàn)在主打的600版本，搜房網的端口費足足上漲了１０倍。所謂60版本，也就是每天可以刷新60次端口的版本。

上述位于上海寶山區(qū)和閘北區(qū)交界處的中介人士對記者介紹，她自己用的是180版本，“這是我用的最低版本”，收費是520元左右一個月”。8月14日，在和對口的搜房網業(yè)務員交流后，她補充介紹，截至目前，就她所在的公司而言，只有120版本了，收費在每個月300元。

對此，中介行業(yè)的一位人士對媒體稱，“最近幾年，中介商在網絡端口支出幾乎是每年翻倍，中介行業(yè)的收費標準幾年都沒有做過調整，市場成交總量也基本穩(wěn)定，平臺獲利暴漲的背后是中介商的失血”。

但換個角度看，交惡的原因本質上是由“不公平競爭”引起的。我愛我家上海地區(qū)市場部負責人于靜稱，線下中介如不購買搜房網高版本的端口，房源的排名就會下沉，“現(xiàn)在房源采用的是公盤制，即一套房源多家中介持有，誰買的版本高，推廣位就靠前。更重要的是，這種版本只負責刷新，并不審查房源真實性、中介營業(yè)資質和經紀人職業(yè)能力，完全就是競價排名”。

兩敗俱傷

從上海中介聯(lián)盟發(fā)布會公開的信息看，上海中介聯(lián)盟與搜房網的紛爭也可能源于“誠信危機”。

據(jù)報道，莫天全曾許下承諾，推出讓利經紀公司的“合作伙伴支持計劃”。計劃包括：搜房將從8月1日起全線降低高版本端口套餐價格，只保留120版本及60版本的售賣。但部分中介認為，搜房網在8月1日前向他們突擊銷售高版本端口套餐的行為，擾亂了上海的房產市場。同時，搜房網也沒有在今年8月后降低高版本的端口套餐價格。

對于相關指責，搜房網始終稱“沒有不誠信的行為”，并強調之前答應的“端口費六折優(yōu)惠”一直在進行中，8月1日之后不再售賣新版本端口套餐的承諾也已落實。

“在我看來，某些中介屬于‘得了便宜，還賣乖’。”中房信分析師薛建雄8月12日下午對記者直言，7月底，搜房網出售高版本端口的行為肯定存在，但這種所謂的“不誠信行為”，僅是“買賣行為”，屬于“一個愿打，一個愿挨”。

“可以猜測，當初甚至可能是部分中介主動找到搜房網，要求購買高版本端口。如此一來，這些提前購買高版本端口的中介公司，就可以比老老實實等降價的中介公司多了競爭力，也會得到更多消費者青睞。”薛建雄稱，歸根到底，這很可能是“中介聯(lián)盟內部的矛盾”，搜房網面對的問題僅是“如果有人愿意高價買，干嘛不賣呢”。

觀點各不相同，但有一點或不容忽視——這場紛爭，實際上沒有真正的贏家。

業(yè)內人士稱，很明顯的影響是，中介端口費讓步，不再推出收費更高的版本，將給搜房的掛牌業(yè)務“帶來重創(chuàng)”。事實上，8月7日搜房網的財報發(fā)布前，就遭到資本市場的看空，股價連續(xù)一周下跌，跌幅近20%。

“端口費上漲意味著每個月要掏額外千萬元的成本，下架房源就是‘以流血換平等’。”難怪一位上海中介聯(lián)盟成員就“封殺搜房網”一事有頗為悲觀的表態(tài)，“我們像戒毒一樣，戒網。”

樓市縮影

值得注意的是，一位不愿具名的21世紀不動產員工向記者表示了她的另一種擔憂：“如果樓市繼續(xù)低迷下去，我覺得中介向‘搜房’這類網絡平臺叫板的情況會愈演愈烈。畢竟，雙方收益都不如往日了。這種糾紛和恐慌，只是樓市低迷的一個縮影罷了。”

“確實，一線城市除外，今年二三四線城市的樓市一直在低迷之中。”一位四線城市的房地產開發(fā)商8月14日上午據(jù)記者說，“不要說中介了，也不要說他們和電商平臺的糾紛了，就連我們，都感覺到了跟往年不一樣的氣氛，即使現(xiàn)在不少城市的‘限購令’在逐步取消。”

了解紛爭的高端項目世襲領地的一位負責人8月11日也對《國際金融報》感慨，房地產市場“豬都會飛”的年代完全過去了，現(xiàn)在不少城市的樓市完全就變成了“買方市場”。

“就現(xiàn)在看，某處的樓盤單個賣火了，就意味著同片區(qū)的其他樓盤要徹底遭殃，甚至可能不能回本。”這位世襲領地的負責人直言，這是市場的一種擔憂。

那么，面對不如以往的樓市，中介與網站之間，究竟怎么合作才能共贏？這件事就沒有解決的機會？

“相互妥協(xié)、相互依存、利益共享才是發(fā)展之根本。”有人樂觀分析，“畢竟，線下中介離不開房產網站的流量，房產網站又少不了線下中介的房源。糾紛化解是遲早的事，但由誰走出第一步、雙方將各自做出怎樣的讓步、事后雙方的合作模式又會有怎樣的變化，始終是事件的焦點。”

在薛建雄看來，既然大量客戶提出了要求，搜房網一定會作出最大的讓步，推出優(yōu)惠政策。但這樣的讓步作出以后，并不意味著天下太平。因為，總有中介公司會想出新的對策，來提高自己的競爭力，比如，向搜房網購買更多賬號。“幾乎可以想見，其他中介肯定又會跳出來，說這樣不公平”。

事實上，搜房網本身亦在求變。7月中旬，搜房網曾宣布以2.11億美元入股世聯(lián)行和合富輝煌，分別收購這兩家中介10%和17%股權。當時，媒體是這樣解讀的：搜房網原來一直奉行的“在線房源點擊－端口流量收費”商業(yè)模式“已觸碰到天花板”，正在探索新的盈利模式。

但這種改變同樣的疑惑是：在愈發(fā)掌握話語權的同時，其他中介公司還愿不愿意與搜房網進行合作。

趨勢未改

上述熟知房地產電商的人士認為，不管市場怎么發(fā)展，中間環(huán)節(jié)是中國房地產市場“不可缺少”的環(huán)節(jié)。這意味著，不光是中介公司不能消失，在講究互聯(lián)網思維的今天，電商網站同樣不會消失。

一個信號是：8月14日，記者登錄網頁版和手機版搜房網，大致了瀏覽最新的房源信息。僅從上海浦東二手房的房源信息看，搜房網上顯示的房源多為不太知名的小房地產中介，但也出現(xiàn)了福美來、德佑地產的房源信息。

在梁偉平看來，未來市場有的是機遇，“比如，中國二手房市場的總體體量很低。中國商品房開發(fā)歷史不長，目前新房交易量在整個房產市場中占比較大，未來二手房的占比會超過新房”。

他舉例稱，美國新房體量與二手房體量比例為1∶9，英國為1∶8.1，澳大利亞為1∶3.5。相比這些發(fā)達國家，中國各大城市還是以新房為交易主流，“上海、廣州和杭州一二手房體量比例分別為1∶0.71、1∶0.95和1∶0.49”。但按機構的算法，未來10年，二手房成交量至少增長3倍，年成交量有望從150萬套上升到600萬套，在房產市場中的占比達到70%。

胡娟是三和房屋信息咨詢服務部的創(chuàng)始人之一。從事房產中介近１０年的她，幾乎是看著互聯(lián)網房產平臺一步步發(fā)展起來的。作為一家中小型房產中介機構，三和近年來通過房地產網站達成的交易額，已和線下直接完成的交易額基本持平，且大有反超之勢。

“如果要我去‘戒網’，我一定是不會同意的。”胡娟8月12日對記者坦言，她也曾嘗試做自己的網站，但推廣起來實在太困難了。萬般無奈下，放棄了自營網站的想法。

“相比起來，搜房網和58同城這樣的網站，雖然需要收費，可省心省事多了。”胡娟說，即使連鎖的大企業(yè)會開發(fā)自己的網站和APP，但大批像三和這樣的中小型房產中介還是會依賴著房地產網站生存、發(fā)展。不過，薛建雄認為，搜房網和安居客想要再發(fā)展，一定要改變“假房源”的情況。“實際上，中原地產這樣的大型房產中介都在做自己的網站。但搜房網、安居客上的點擊量明顯仍高出他們很多，原因就是很多房源都是假的。這些假房源的價格往往標得很低，因而更吸引客源。作為中介公司，它們卻不愿意將假房源發(fā)布在自己的網站上。”他說，一家公司如果只注重業(yè)務結構的調整，而不去改善自身內部的真正問題，最終也不會得到全面的認可。