近期部分城市樓市政策微調(diào)，但一線城市尚未有限購(gòu)放松的跡象。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，北京、上海成交量略有反彈，廣州、深圳房?jī)r(jià)有所下挫，各地開(kāi)發(fā)商主打以?xún)r(jià)換量的銷(xiāo)售策略，部分剛需人群的購(gòu)房意愿有所恢復(fù)。

 

業(yè)內(nèi)人士透露，目前北京一些樓盤(pán)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)。據(jù)悉，大部分促銷(xiāo)樓盤(pán)的降幅在5%-10%之間，部分樓盤(pán)的降價(jià)幅度甚至接近20%。這種降幅近幾年在北京樓市較為罕見(jiàn)。

 

北京房?jī)r(jià)下挫 上海成交“翹尾”

 

在諸多項(xiàng)目降價(jià)、部分需求釋放的狀況下，7月以來(lái)北京樓市終于出現(xiàn)小幅反彈。來(lái)自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，受自住房集中成交影響，今年7月北京新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)為6200套，環(huán)比上漲21.5%，為最近3個(gè)月的高點(diǎn)。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，若剔除自住房的因素，7月北京新房簽約均價(jià)為24979元/平方米，環(huán)比有所下跌。

 

二手房方面，7月北京簽約二手房住宅8059套，環(huán)比上漲23%，創(chuàng)最近4個(gè)月新高。同期，北京二手房成交均價(jià)為28900元/平方米，比6月的29200元/平方米有所下挫。

 

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，以?xún)r(jià)換量成為近期北京樓市的主旋律。8月以來(lái)，北京樓市的成交量出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，從全國(guó)范圍來(lái)看，這種持續(xù)回暖并不多見(jiàn)。

 

除了有開(kāi)發(fā)商直接對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整以外，北京還涌現(xiàn)出一些變相價(jià)格優(yōu)惠措施，包括購(gòu)房送面積、購(gòu)房送物業(yè)費(fèi)、“一成首付”等等。在信貸門(mén)檻高企的情況下，一定程度上降低了購(gòu)房者的實(shí)際成本。

 

7月的上海樓市并不景氣，但月末出現(xiàn)了翹尾行情。7月上海新建住宅成交70.1萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1.8%，同比則下降9.1%。然而7月底，上海新房成交卻出現(xiàn)“翹尾”行情。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海7月最后一周成交面積為20.2萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲49.5%，與7月前幾周每周約14萬(wàn)平方米的成交量相比，有較大幅度提升。

 

7月上海成交面積前三甲的項(xiàng)目總價(jià)均不高，單價(jià)基本在20000元/平方米之下。市場(chǎng)中一些項(xiàng)目出現(xiàn)了降價(jià)行為，以?xún)r(jià)換量確保銷(xiāo)售任務(wù)能夠完成。分區(qū)域來(lái)看，7月銷(xiāo)量較好的樓盤(pán)主要分布在南匯、奉賢、松江等外環(huán)區(qū)域。從供應(yīng)上看，剛需樓盤(pán)開(kāi)始發(fā)力，成為供應(yīng)主力，開(kāi)盤(pán)總量雖環(huán)比下降6成，但剛需產(chǎn)品占比達(dá)85%，為近4個(gè)月的新高。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，雖然7月18日上海曾重申嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策不放松，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，對(duì)政策未來(lái)走向的猜測(cè)產(chǎn)生了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，促使部分消費(fèi)者逐步走出觀望。中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商坦言要等“限購(gòu)松綁”才開(kāi)盤(pán)，一是擔(dān)心近期開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)信心不足，二是對(duì)下半年上海樓市調(diào)控政策放松抱有期待。

 

上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，炎熱的夏季原本是樓市淡季，購(gòu)房者的看房熱情普遍會(huì)有所降低。但由于剛需置業(yè)者對(duì)價(jià)格更加敏感，因此一旦房?jī)r(jià)有上漲“信號(hào)”，最先有所動(dòng)作的一定是剛需購(gòu)房者。

 

廣州延續(xù)頹勢(shì) 深圳冷風(fēng)勁吹

 

7月以來(lái)，廣州樓市延續(xù)了上半年的頹勢(shì)。廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月廣州全市新建住宅網(wǎng)簽4465套，環(huán)比量?jī)r(jià)齊跌，成交量同比大跌28.89%，創(chuàng)下年內(nèi)新低。其中，7月廣州全市新建住宅網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)15133元/平方米，同比漲8.76%。

 

二手房方面，中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州二手住宅成交量繼續(xù)維持低位，成交宗數(shù)已連續(xù)多月下滑，環(huán)比上月跌幅達(dá)33.6%，同時(shí)全市二手住宅成交均價(jià)為24294元/平方米，環(huán)比上月微降0.5%。

 

合富輝煌房地產(chǎn)研究中心預(yù)測(cè)，由于廣州中心城區(qū)與各周邊地區(qū)的供應(yīng)和需求不一樣，廣州各地區(qū)價(jià)格下行的區(qū)間也不一樣。南沙等邊遠(yuǎn)地區(qū)由于供大于求，價(jià)格降幅領(lǐng)先，中心城區(qū)由于供應(yīng)較少，房?jī)r(jià)下跌空間相對(duì)較小。

 

深圳市場(chǎng)濃厚的觀望情緒影響了開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)熱情。深圳中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，深圳7月推盤(pán)量不足2000套，環(huán)比下降25%。在成交方面，7月全市成交面積為22.65萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3%，成交套數(shù)為2425套，較上月減少3套，同比則下降28.6%。中國(guó)證券報(bào)記者注意到，這是繼4月份市場(chǎng)反彈之后，深圳連續(xù)第3個(gè)月出現(xiàn)成交量下滑。

 

成交價(jià)格持續(xù)走低也同樣宣告樓市還未回暖。上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，7月深圳市新建商品住宅成交均價(jià)為22563元/平方米，環(huán)比下跌3.75%，同比微跌0.13%。從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，成交均價(jià)在5月份達(dá)到峰值，6月和7月均出現(xiàn)環(huán)比下降。

 

二手房市場(chǎng)亦不甚理想。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手住宅過(guò)戶(hù)數(shù)為4062套，環(huán)比微增1.35%，同比大幅下降45.22%。本月成交量較上月雖有小幅增長(zhǎng)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及去年同期水平。在價(jià)格方面，7月深圳二手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為30813元/平方米，與上月基本持平。但考慮到成交結(jié)構(gòu)因素后，全市二手住宅實(shí)際成交均價(jià)小幅下跌。

 

深圳當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，樓市政策短期難有大的改變，市場(chǎng)觀望情緒未能得到實(shí)質(zhì)性緩解，信貸政策仍然偏緊，開(kāi)發(fā)商定價(jià)未出現(xiàn)明顯下調(diào)，導(dǎo)致樓市仍處于低迷狀態(tài)。

 

不過(guò)，隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”臨近，進(jìn)入8月開(kāi)發(fā)商推盤(pán)熱情有望激活。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月深圳取得預(yù)售證的項(xiàng)目有13個(gè)，供應(yīng)套數(shù)達(dá)5165套，但實(shí)際最終開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目?jī)H有10個(gè)，推售套數(shù)減少到1943套。業(yè)界預(yù)計(jì)，深圳8月新推盤(pán)的項(xiàng)目數(shù)量有望增加至18個(gè)。

 

預(yù)期搖擺不定 市場(chǎng)博弈加劇

 

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《7月份典型城市新建商品住宅成交報(bào)告》表示，在剛剛過(guò)去的7月，全國(guó)30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)10.5%，同比減少14.0%。30個(gè)城市中，有18個(gè)城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)，這引發(fā)了業(yè)界廣泛關(guān)注。

 

不過(guò)，7月份四個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為196萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9.4%，同比減少26.5%。至此，一線城市保持了連續(xù)9個(gè)月的同比下滑態(tài)勢(shì)。

 

“近期一些地方政府調(diào)整了樓市政策。很多房企積極跟進(jìn)，加快推盤(pán)節(jié)奏并加大降價(jià)促銷(xiāo)力度。”易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，出現(xiàn)正負(fù)10%的環(huán)比波動(dòng)，尚不能說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇。8月市場(chǎng)成交不會(huì)出現(xiàn)大的變化，或與7月持平。而9月的成交預(yù)計(jì)將比8月出現(xiàn)明顯反彈。

 

復(fù)旦發(fā)展研究院金融研究中心主任孫立堅(jiān)[微博]認(rèn)為，一些城市限購(gòu)令松綁未能消除人們對(duì)代表性城市房?jī)r(jià)看跌的悲觀預(yù)期。但隨著政府穩(wěn)增長(zhǎng)的政策取向越來(lái)越明朗，在“微刺激”不斷加碼的影響下，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)逐步向好，這也會(huì)對(duì)未來(lái)各地樓市起到一定的穩(wěn)定效果。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前北京的一些項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)，并獲得了市場(chǎng)的接受。據(jù)悉，大部分降價(jià)項(xiàng)目的降幅在5%-10%之間，而少部分項(xiàng)目的降價(jià)幅度甚至接近20%的水平。這在近幾年的北京樓市甚為少見(jiàn)。

 

張大偉指出，當(dāng)前市場(chǎng)的預(yù)期仍搖擺不定，未來(lái)的政策基調(diào)的細(xì)微變化，可能對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)不小的影響。因此當(dāng)前的市場(chǎng)正維持著“弱平衡”，但這種平衡很容易被政策或市場(chǎng)動(dòng)向所打破。

 

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，隨著近來(lái)江浙二三線城市的紛紛松綁限購(gòu)，上海已經(jīng)成為了“政策孤島”。一些城市限購(gòu)松綁可能使開(kāi)發(fā)商的心理產(chǎn)生一定變化，認(rèn)為“政策已經(jīng)到頭”。此外，二三線城市限購(gòu)松綁客觀上有利于開(kāi)發(fā)商資金回籠，這些因素或?qū)蠘潜P(pán)降價(jià)促銷(xiāo)產(chǎn)生一定的消極影響，進(jìn)而影響下半年樓市回暖。

 

深圳地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，相比限購(gòu)政策的放松，信貸政策對(duì)市場(chǎng)的影響更為明顯。未來(lái)樓市能否回暖，主要依賴(lài)于信貸是否能繼續(xù)加大對(duì)剛需人群的支持力度，以及開(kāi)發(fā)商會(huì)否在價(jià)格上作出讓步。整體而言，樓市探底趨穩(wěn)的可能性較大。

 

業(yè)內(nèi)人士表示，與全國(guó)大多數(shù)城市不同，當(dāng)前一線城市樓市的基本面仍然是“供不應(yīng)求”，隨著價(jià)格調(diào)整，供需雙方的博弈態(tài)勢(shì)逐漸發(fā)生變化，需求會(huì)陸續(xù)釋放。由于一線城市土地成本高企，大部分項(xiàng)目的價(jià)格降幅不會(huì)超過(guò)20%。受此影響，未來(lái)一線城市樓市的成交均價(jià)恐難有繼續(xù)下探的空間。