欲速則不達(dá)。曾經(jīng)被質(zhì)疑開發(fā)遲緩、不夠積極的太古地產(chǎn)，在被電商沖擊過的新的商業(yè)環(huán)境下，似乎“提前”踏準(zhǔn)了市場變幻的節(jié)奏。而由于太古里在三里屯商圈開發(fā)時間較早，再加上前期的苦心經(jīng)營，營業(yè)狀況已經(jīng)從2010年以來不斷得到改善。

 

據(jù)記者實地考察發(fā)現(xiàn)，三里屯的繁華固然更多的是這個區(qū)域的特定性決定的，但不可否認(rèn)的是，太古里項目在其中引發(fā)著鯰魚效應(yīng)，與其它大大小小的商業(yè)構(gòu)成商圈的同時，熱鬧、喧嘩、擁堵的三里屯背后商業(yè)競爭也在暗自較勁。

 

如今，太古地產(chǎn)中期業(yè)績報告發(fā)布在即。擁有商業(yè)運(yùn)作和地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰對贏商網(wǎng)記者講到：“經(jīng)營已長達(dá)5年之久的太古里項目已經(jīng)比較成熟，成為了一個年輕、時尚、偏輕奢等商業(yè)綜合體，絕對領(lǐng)先于三里屯商圈中其它的商業(yè)。”他還表示，比較看好太古里未來的業(yè)績表現(xiàn)。

 

另一位有著豐富的百貨和商業(yè)項目規(guī)劃運(yùn)作經(jīng)驗的專家卻告訴記者，雖然三里屯太古里、三里屯SOHO、世茂工三、3.3服飾大廈、雅秀服裝市場和紅街在內(nèi)屬于不同量級和定位的商業(yè)綜合體，但是可以判斷的是它們大都共享光顧這里的同一批人群，年齡都集中在20-40歲左右，勢必會形成激烈的商圈競爭。

 

太古里項目最具人氣，但地下及南區(qū)商業(yè)無人區(qū)及死角仍然不少

 

太古里拔得頭籌

 

太古里位于北京朝陽區(qū)三里屯核心商圈，占地5.3萬平方米，是一個低密度綜合商業(yè)項目，包括零售及酒店，它是太古地產(chǎn)在內(nèi)地首個落成的投資項目，由19座低密度的當(dāng)代建筑組成，總建筑面積17.2萬平米，分為南、北兩個區(qū)域，其中商業(yè)物業(yè)面積超過12萬平方米，特色酒店客房99間。

 

三里屯以酒吧一條街聞名遠(yuǎn)近，也是附近燕莎商圈、東直門商圈、使館區(qū)、朝外商務(wù)區(qū)幾大商區(qū)的公共娛樂之地。在這里，太古里和瑜舍酒店的名聲最旺、最具人氣。在這個季節(jié)里，每到下午2點之后，即便是周一時間或任何其它工作日里，客群都會陸陸續(xù)續(xù)聚集到這里，而到了周末就會更加熱鬧。

 

而與之相較、比較有分量的三里屯SOHO和世茂工三，目前則還處在“痛苦”的養(yǎng)商期，其業(yè)態(tài)布局、招商、銷售等情況比較不堪。記者發(fā)現(xiàn)，三里屯SOHO除了工作時間寫字樓的員工外，下午6點后來這里的人大部分是附近遛彎的居民，項目地下及地上商業(yè)部分幾乎無人光顧。到下午7點，安保物業(yè)人員就從靠里的5、6號商業(yè)樓開始陸陸續(xù)續(xù)關(guān)門“謝客”，臨近工體北路的商業(yè)對外的時間會略長些。

        

而世茂工三項目除了有活動的周末能夠聚集一些人氣外，平時也是非常冷清。一層靠南的一家鞋店店員介紹：“商場幾乎每層都有餐飲，工作日的時候?qū)懽謽堑膯T工會來這里吃飯，但一般情況下人比較少，營業(yè)也不太好。”記者發(fā)現(xiàn)，項目2、3、4層南側(cè)、帶拐角的商業(yè)很多是空鋪，即便已經(jīng)營業(yè)的商鋪也幾乎無人光顧。此外，周六下午本是兒童活動區(qū)最熱鬧的黃金時段，世茂項目也是寥寥幾人。

 

再從經(jīng)營指標(biāo)看觀察，SOHO中國、世茂房地產(chǎn)的公司公告中，所涉及的商業(yè)項目確實查不到相關(guān)的業(yè)績數(shù)據(jù)。然而，從太古地產(chǎn)近幾年發(fā)布的數(shù)據(jù)卻可以看出，太古里項目的營業(yè)情況逐年好轉(zhuǎn)。

 

據(jù)悉，太古地產(chǎn)2001年其進(jìn)軍中國大陸市場，在一線城市收購物業(yè)作為發(fā)展基礎(chǔ)。至2008年，其在大陸的第一家店--三里屯太古里營業(yè)，也正是從這一年開始，太古地產(chǎn)才在大陸有了租金收益。目前，雖然大陸零售租金占比太古地產(chǎn)租金收入總額的比例還很小，但大陸租金收入?yún)s呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢，且增長速度遠(yuǎn)高于其它地區(qū)。

 

根據(jù)最新一期的《太古地產(chǎn)2014年度第二季度運(yùn)營數(shù)據(jù)匯報》可以看出，截止到今年6月底，太古里的出租率已經(jīng)達(dá)到97%，比年初上漲了3個百分點，零售銷售額的增長幅度也上漲了22.8%。

 

再者，太古地產(chǎn)在2013年4月26日對該項目更名成 “三里屯太古里”，并啟用了新標(biāo)識，而在這之前，該項目被稱作“三里屯Village”。此后，太古里項目從聯(lián)營徹底轉(zhuǎn)向太古100%的自持物業(yè)。

 

上述專家告訴記者，好的商業(yè)項目通常都是全部自持，這不僅有利于項目的整體經(jīng)營，更有利于形成自己的品牌效應(yīng)。而太古里之所以比較成功，是因為它很懂得經(jīng)營物業(yè)，從而帶來人氣規(guī)模效應(yīng)，使項目不斷升值，而自持的優(yōu)良資產(chǎn)往往還可以通過銀行抵押，比較容易獲得資金支持。

 

然而，記者發(fā)現(xiàn)，雖然太古里在商圈中的人氣最旺、客流最大，但多以聚餐、娛樂為主，零售的提袋率卻并不是很高。且項目南北區(qū)中間被3.3大廈、及大廈背后的一條“臟街”所隔開，尤其當(dāng)人們穿行在南北區(qū)之間的時候，這條充斥著小門臉、小攤販的街區(qū)，帶給了人們比較強(qiáng)烈的視覺沖突。

 

對此，太古地產(chǎn)北京三里屯太古里項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考核商業(yè)的指標(biāo)有很多，提袋率只是其中一小部分。而對于項目整體被隔開，他袒露，這點確實對太古里初期的招商工作形成了困擾，其實早先太古集團(tuán)曾經(jīng)有對其整體收購的意向，但由于這個地段確實非常稀缺，大家都比較看好它的未來升值空間，所以收購并沒有達(dá)成。

 

繁華背后暗自較勁

 

由于屬于優(yōu)質(zhì)稀缺資源，彈丸之地的三里屯成為商家的必爭之地，這里云集了太古地產(chǎn)、SOHO中國和世茂房地產(chǎn)等開發(fā)商大鱷。不同于前者，后兩者的商業(yè)物業(yè)為租售并舉模式。

 

由于市場的變化、運(yùn)營團(tuán)隊的理念和能力等諸多問題，三里屯SOHO和世茂工三目前還在艱難的進(jìn)行招商和運(yùn)營，客流量方面遠(yuǎn)不如太古里項目。而圈內(nèi)雅秀服裝市場、3.3大廈，甚至其它帶有辦公的綜合體，目前依賴太古里這樣的項目所帶來的客流反哺的色彩更濃郁些。

 

世茂工三客流較少，商鋪貼出出售出租聯(lián)系電話

 

 從項目定位上看，太古里比較綜合，且整體屬于中高端、甚至輕奢潮牌，包括較流行的H&M、優(yōu)衣庫快時尚品牌，北京第一家蘋果體驗店，BHG超市，以及項目4座鉆石樓的4家奢侈品副牌店--I.T、Miu Miu、GA、Mont Blanc。

 

據(jù)上述太古里負(fù)責(zé)人為贏商網(wǎng)記者介紹，太古里30-40%的品牌都是以旗艦店的形式進(jìn)駐的，且60-70%為北京首柜。他還強(qiáng)調(diào)：“很多品牌都是太古里引進(jìn)之后，周邊商業(yè)甚至全北京商業(yè)項目就陸續(xù)跟進(jìn)了。”但專家對此也表示，三里屯南區(qū)人氣明顯好于北區(qū)，而且北區(qū)是為具有一定消費(fèi)能力的高端客群布置的輕奢品，通過店面的裝修規(guī)格和要求看，料對其實際租金并沒有太大貢獻(xiàn)。

 

三里屯SOHO處在太古里的正南面，僅一街之隔，是一個集商業(yè)、辦公及居住的綜合社區(qū)，整個項目占地面積超5萬平方米，地上總建筑面積近32萬平方米，地下約為15萬平方米。其中，項目裙房(1-4層，局部5層)及地下1層將作零售商業(yè)。2008年，三里屯SOHO 12萬平方米商業(yè)的與太古里同年開業(yè)。

 

據(jù)悉，三里屯SOHO定位與建外SOHO類似，整體偏中低端，業(yè)態(tài)以服務(wù)寫字樓人群為主，但整體高于同商圈剩余商業(yè)項目。然而，時至今日，SOHO項目招商不盡人意，即便拿出了低于太古里數(shù)倍的租金招攬商戶，目前店鋪出租效果仍然不佳。

 

對此，上述業(yè)內(nèi)專家對贏商網(wǎng)表示，因為沒有自持能力，三里屯SOHO起初屬于典型的銷售型物業(yè)，也就是說占有最好的區(qū)位卻是最低級的只售不管的商業(yè)模式。雖然日后SOHO中國CEO張欣出面變動了原有的銷售團(tuán)隊、加大了項目自持，但由于受項目較高的售價和租金影響，再加上經(jīng)營問題，前期投資者的回報并不被看好。

 

而沿著工人體育場北路，從太古里項目往西大概1000米左右就到了世茂工三。項目位于工人體育館的東南角，包括商業(yè)、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等。資料顯示，項目商業(yè)面積約為6.6萬平方米，1號樓寫字樓1-4層底商部分1.5萬余平方米出售;2號樓5萬余平方米商場部分由世茂集團(tuán)自持，分為地上四層及地下一層，其中地上由旗艦店、主力店、零售店鋪、中高檔餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)組成，地下一層由超市、零售店鋪及食街組成。

 

這是世茂變身商業(yè)地產(chǎn)后在京打造的首個樣本項目，從2008年拿地、到2009年開工、到2011年商業(yè)主體才得以封頂，顯然其商業(yè)步伐比前兩個項目慢了整個三個環(huán)節(jié)周期。從世茂工三官網(wǎng)資料上看，其定位為高端綜合體，但記者發(fā)現(xiàn)除了無印良品集合店、hotwind、UR快時尚、耐克，阿迪運(yùn)動名品外，其余幾乎都是大眾品牌，嚴(yán)格意義上并不能視為高端。好在其商業(yè)面積相對較小、也較為集中，在未來運(yùn)營、招商過程之中，壓力會明顯小于三里屯SOHO。

 

作為老的、傳統(tǒng)商業(yè)圈，可以看出，三里屯商業(yè)項目針對的消費(fèi)客群年齡差別并不大，但項目位置卻比較集中。記者采訪的專家們都一致表示，現(xiàn)在購物中心都強(qiáng)調(diào)差別式體驗，在業(yè)態(tài)布局、品牌落位上非常注重差異性和互補(bǔ)性，這是時下商圈經(jīng)濟(jì)的生存之道。

 

為招攬、吸引、爭奪、穩(wěn)定客源，太古里項目定期舉辦的主題活動最為頻繁。經(jīng)常有新品和限量版商品，在這里進(jìn)行明星首發(fā)，優(yōu)惠商品和優(yōu)惠幅度相比較并不多;其次是世茂工三，靠在一層中庭位置舉辦活動、增加互動性創(chuàng)造有效的“瞬間客流”。目前，幾乎80%-90%的品牌店面打出了7-8折優(yōu)惠，有的甚至更低;而由于三里屯SOHO寫字樓商業(yè)色彩最為濃重，大型的互動主題活動比較少。但其現(xiàn)有的店面從規(guī)模上、業(yè)態(tài)類型上比較靈活，主要是針對寫字樓人群來進(jìn)行安排和設(shè)置。

 

但即便做到了上述內(nèi)容，現(xiàn)在的實體商業(yè)仍逃不開招商難的“商業(yè)魔咒”，會有有各種各樣的問題需要面對和調(diào)整。太古里由于先天區(qū)位優(yōu)勢突出，再加上業(yè)態(tài)調(diào)整較早，經(jīng)過一批批的商業(yè)更迭，如今品牌落位相對穩(wěn)定。而在這點上，三里屯SOHO、世茂工三可以說只能望其項背。再者，從商業(yè)體量和業(yè)態(tài)的檔次上看，三個項目都極力規(guī)避業(yè)態(tài)或品牌重復(fù)，但唯獨世茂工三是偏百貨的盒子式物業(yè)，且未包含院線主力店。

 

而對于這幾個項目未來的商業(yè)競爭，上述專家表示，要根據(jù)各自項目自身情況來做商業(yè)，寫字樓綜合體要特別重視和強(qiáng)調(diào)這部分人的消費(fèi)需求。其次，在業(yè)態(tài)上應(yīng)該避免重復(fù)，比較理想的業(yè)態(tài)黃金比例是“5、3、2”的模式，即零售占比50%，餐飲和娛樂分別占30%、20%。然而，在目前新的商業(yè)環(huán)境之下，很多一線城市開始選擇“1:1:1”的模式，即零售、餐飲、娛樂各站1/3。在弱化零售的同時，對餐飲、快時尚服飾、電影院等一些帶動人流的主力店實行扣點盈利，這也不失是甲乙雙方規(guī)避風(fēng)險的一種選擇。