華遠地產(chǎn)有限公司董事長任志強今日參加第一財經(jīng)財富嘉年華“趨勢”經(jīng)濟論壇時表示，二三線城市房地產(chǎn)遇到的問題并不大，反倒是一線城市銷售下降巨大。

 

他認為，棚改其實是對房地產(chǎn)開發(fā)商最有益處，開發(fā)商可以借機拿到低息貸款，并且資金回籠快。

 

現(xiàn)場還有精彩問題，就在本文末尾。提前透露一點，任志強說，一百個上海都代表不了北京……

任志強（資料圖）

 

未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向

 

在談到為何房地產(chǎn)投資增速下降時，任志強表示，一是和前期土地購置有關(guān)。土地購置是一個先進指標(biāo)，當(dāng)其處于負增長的第二、第三年，通常房地產(chǎn)價格是上漲的，土地也是上漲，隨后就出現(xiàn)一個低潮，然后再出現(xiàn)土地負增長。明年的供求關(guān)系，按照現(xiàn)有統(tǒng)計，排除棚改等因素，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)又會發(fā)生變化，今年的開工負增長會導(dǎo)致明年9月份出現(xiàn)需求上漲。

 

今年上半年房地產(chǎn)銷售下降，引起了一些市場上的爭論。但實際情況并不是這樣的。今年1-5月份是持續(xù)下降的，但1-6月份已經(jīng)開始出現(xiàn)回升。6月份比5月份的情況略有好轉(zhuǎn)。7月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)沒有出來，但是從某些地區(qū)來看，可能會有好轉(zhuǎn)，因為大部分地區(qū)開始取消了限購政策，甚至有一些地方采取了降息、降稅、政府財政補貼等方面來刺激樓市。

 

任志強認為，一個月的數(shù)據(jù)可能還不足以說明，要用更長時間的數(shù)據(jù)來說明整體情況。但從目前來看，進入下行通道是不成立的。

 

他認為，比較麻煩的是到位資金，到位資金的增長率是歷史上從來沒有過的最低點。去年的自有資金增長率過高，也包括一些非房地產(chǎn)行業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)迅速進入市場，但今年這一部分的資金基本上退出了。過去做服裝的都在進入，甚至三四個人作為合伙人就進入了，但現(xiàn)在這部分人退出了。目前的到位資金大概還有1.7萬億的資金富余量。

 

任志強說，所有人都認為二三線城市遇到的問題最多，中國沿海地區(qū)和一線城市問題不大，但實際上錯了。從投資上來看，并沒有明顯看到中西部地區(qū)投資增速下降。但是從銷售來看，影響最大的是東部地區(qū)。一二線城市多數(shù)地區(qū)銷售下降巨大，反而三四線城市或者是四五線城市更多是正增長。也就是說，中西部并沒有因為環(huán)境變化出現(xiàn)了大幅度崩盤。

 

他解釋說，嚴格來說，我們只統(tǒng)計70個大中城市的數(shù)據(jù)，比如房價。但在銷售和開工數(shù)據(jù)當(dāng)中，也包括了其他500多個城市，包括縣級和地級。我們還有2.59萬個鎮(zhèn)，這些鎮(zhèn)占的數(shù)量很大。

 

房地產(chǎn)和城鎮(zhèn)化

 

任志強還指出，和房地產(chǎn)關(guān)系最密切的就是城鎮(zhèn)化。如果中國的城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)到了一個截止的地步，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩的問題，或者說從預(yù)售市場轉(zhuǎn)入二手市場。但是現(xiàn)在來看并沒有這樣，城鎮(zhèn)化從30%之后到70%之前都是高速增長的過程，全世界多數(shù)過程都是這樣的發(fā)展路徑。我們目前嚴格來說，也只是第一第二個階段，是從農(nóng)村進入城市，從小城市進入大城市的階段，還沒有進入第三階段——郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成大城市圈。

 

但人們會提出一個問題，就是當(dāng)人口向大城市集中的時候，大城市人口的密度就會高?？蓮娜丝诿芏日{(diào)查來看并不是這樣的。按照建成區(qū)比例，北京是全國倒數(shù)第四的人口密度。

 

北京為什么首堵呢？這是因為只有一個中南海，所以在北京核心區(qū)不是建成區(qū)，核心當(dāng)中不到200平方公里范圍之內(nèi)，我們的人口密度是世界第一位的，高過紐約、東京、莫斯科、巴黎、倫敦、馬德里等等，可以達到每平方公里3萬多人。但在建成區(qū)當(dāng)中一分散就不是這樣的。中國的審批制度導(dǎo)致了人口集中于政府審批權(quán)附近。而在國外沒有這樣的現(xiàn)象，政府的審批權(quán)利和市場基本上脫離了，人口的密度是自然增長的，而不是隨著權(quán)利中心而轉(zhuǎn)移的。

 

房地產(chǎn)市場化在逐漸減少

 

任志強還表示，在買賣自住商品房屋的時候，北京市政府還要求自住商品房賣的時候，要給政府交30%，“我不知道那一條法律上可以找到市政府可以做這樣的規(guī)定，因為錢不是你投的，經(jīng)濟適用房賣的時候，你拿一點還可以有道理可言，而自住商品房是商品房產(chǎn)權(quán)證，而且你是收了地價的，我個人覺得政府是太黑了。”

 

他指出，在政府獲得地價過程當(dāng)中，政府的投資行為導(dǎo)致出現(xiàn)了另外一些現(xiàn)象。“比如說我們棚改是用政府投資拉動，我個人覺得就是一個因果倒置。棚改區(qū)改造力量用的越多，對市場破壞力越大。”

 

前面3600萬保障性住房的問題還沒有解決，同時又增加了1200萬套新的概念。3600萬套原來是5年計劃，一年要投700萬套，相當(dāng)于全部開發(fā)商住宅竣工總量。即便是在去年，也只完成了700萬套。開發(fā)商就建那么多的房子，換句話說，只建那么多房子的市場，如果說有更多房子沖擊市場，就變成了另外一個情況，既包括開發(fā)商竣工，也包括了非開發(fā)商竣工的部分。今年的統(tǒng)計報表當(dāng)中，真正屬于商品房開發(fā)的只有50%，另外50%都是和政府相關(guān)的包括保障性住房、棚改區(qū)住房等等。市場化在逐漸減少而不是擴大。

 

任志強說：“我對一萬億的棚改稱之為4萬億的拉動。什么意思呢？用4萬億讓經(jīng)濟立刻強起來了。網(wǎng)上有人說，1萬億侵犯了開發(fā)商的權(quán)利，我表示反對，棚改對開發(fā)商是最有利的，因為可以拿到開行的低息貸款。”

 

任志強認為，如果這樣發(fā)生的話，存在的問題是更多的?，F(xiàn)在已經(jīng)完成了960萬套保障房，已經(jīng)投入了1萬億，再加上4萬億，這幾年可能出現(xiàn)的常態(tài)的就是所有開發(fā)商跟著政府保障房走就是資金回籠最快的，反而完全市場化的會逐步的退出。

 

問答實錄

 

主持人：任總，你覺得城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)有什么影響？

 

任志強：城鎮(zhèn)化首先要有房子，不管這個房子是開發(fā)商生產(chǎn)還是政府生產(chǎn)，但是總歸要有人生產(chǎn)，如果有租房的需求就一定有人買房，因為要提供出租，在國外的租機構(gòu)比較完善，中國這樣的機構(gòu)不給完善，尤其是我們的文化，更多人希望買，所以毫無疑問它是一個機遇，但是這個機遇不是說政府創(chuàng)造的城鎮(zhèn)化機遇產(chǎn)生的，而是農(nóng)民從農(nóng)村中解放出來，如果我們的土地政策不能把農(nóng)民完全解放出來的話，我們的戶籍制度還是限制人民的自由流動的話，反而它還是會下降的。

 

主持人：很多三四線城市已經(jīng)放松限購限貸了，這意味著什么？有沒有可能接下來一線城市會出現(xiàn)這種措施呢？

 

任志強：如果一個政策讓很多家庭不得不離婚，說明這一定不是一個好的政策，我們已經(jīng)看到這種情況出現(xiàn)，如果我們的政策會導(dǎo)致這樣的偏差，或者沒法走門，只能走窗戶，這一定不是這個好政策，現(xiàn)在取消是因為有人說開發(fā)商要死了，要救開發(fā)商，我個人不覺得，打個比喻，一個人掉到河里，你不救他嗎？有人說因為開發(fā)商都黑，所以不能救開發(fā)商，但是如果他們都死了，你們有房子住嗎？有開發(fā)商也是政府允許的，不要從單一的角度去看問題，實際上我們真正限購的一共48個城市，真正取消的大概已經(jīng)有41個城市，或者半取消的，7個城市沒有表態(tài)，其中有4個是一線城市，我個人覺得不會輕易取消，包括上海，一定要設(shè)一個門檻，不是用房價更高的門檻。

 

主持人：任總開始帶來的題目并不是中國的城鎮(zhèn)化和市場，你的題目是中國的樓市拐還是不拐，房子買還是不買？后來你把這個名字改了，站在觀眾的角度，再次對你提這個問題。

 

任志強：我明確說的有是中國不存在經(jīng)濟下行的通道問題，即使是一個調(diào)解期，也不是下行，所以房地產(chǎn)也不是下行，如果我們遲遲沒有解決房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)要素問題的話，它也不是拐的問題，往哪兒拐呢？我不認為拐，2012年的時候下降27%，所有人都說今年要完蛋了，最后不是都變成正數(shù)了，有三個問題我們沒法確定，比如說放不放貨幣問題，我們決定不了，基礎(chǔ)設(shè)施加大到什么程度，我們決定不了，棚戶區(qū)的改造我們決定不了。

 

主持人：那么在刺激的情況下，你覺得是該買還是不買？

 

任志強：既然政府在你保底，你為什么不敢買？

 

記者：謝國忠（獨立經(jīng)濟學(xué)家）博士贊成這個觀點嗎？

 

謝國忠：我認為房地產(chǎn)是長周期的市場，不管政府是什么行為，它可能對這個周期有一個延續(xù)，稍微長一點，但是不可能改變，周期性的規(guī)律，所以房地產(chǎn)原來我覺得2012年是拐點，為什么呢？它有很多原因，包括中國的出口，全世界的刺激給中國帶來的好處，中國老百姓原來的負債率比較低等等因素，4萬億就是鼓勵大家去炒，因為基數(shù)比較低，所以可以炒起來。2013年的時候又炒了一把，我當(dāng)時認為是反彈，有些做地王的都是靠信托，高利貸去做地王，所以不可能長的了。今年又下來了，中國進入了一個比較長期的房地產(chǎn)階段，香港97年見底，03年見底，大概也有六七年，日本到今天都沒見底，因為日本的問題是房地產(chǎn)泡沫下滑的時候還出現(xiàn)了人口下降，所以房地產(chǎn)就變成了無底洞。中國至少未來我們不去看，五年里面房價應(yīng)該不漲。

 

主持人：所以您的觀點是建議大家不買。

 

謝國忠：如果你有空房子趕快賣掉。有反彈的時候你跳進去，熊市的反彈是最害人的，A股從6000點掉到3000多點的時候，很多人跳進去，然后又反彈到4000點。牛市里面每次反彈都是買入的機會，熊市里面每次反彈都是賣出的機會。

 

主持人：一位建議買，一位建議賣，王老師站在誰的立場？

 

王德培（?？ㄑ芯克紫芯繂T）：線上線下都一樣，線上看到謝博士很囂張，線下回答的很曖昧，我希望您待會兒再明確一下百分比，我的態(tài)度就是觀察開發(fā)商的幸福指數(shù)，如果他們越來越難受，那就是我們買房子的春天，時點在哪里？今年年底明年年初，我的理論推導(dǎo)是什么？房價波動向下，總體橫盤，結(jié)構(gòu)分化，我的態(tài)度很鮮明，節(jié)點很鮮明。根據(jù)剛才任總的話題，會不出現(xiàn)投機性的事情，上一輪是大量的資本參與炒作，以溫州炒房團為首，但是這支劍還懸在我們頭上，就是房產(chǎn)稅，今天我們的GDP在下行，打頭陣的就是房地產(chǎn)，隨你們需弄，你們買你們頂吧，三年左右，房產(chǎn)稅肯定要收的，為什么？現(xiàn)在基本上國家的稅收還是生產(chǎn)領(lǐng)域，你想想看今天如果被任總忽悠的去買房的人，這就是中華人民共和國未來廣大的稅基，投機性的買房可能會受到遏制，自我的遏制，不可能囂張到上一輪的行情。

 

任志強：我一會兒要趕火車，我說幾分鐘，王院長說懸的一把劍是房產(chǎn)稅，上海2000多萬人一年才交兩億的稅，算什么劍?。繉嵸|(zhì)性的更少，你們不用擔(dān)心這個東西，我們叫房地產(chǎn)稅，地是國家的，房子是自己的，如果一個法律制度能把兩個不同產(chǎn)權(quán)制度的東西混一起，那是一個奇跡，中國還沒有生出這種奇跡的人，所以你不用擔(dān)心，一定會統(tǒng)一，如果統(tǒng)一的話你有不用擔(dān)心了，反正70年以后也是你的，你現(xiàn)在交一點沒什么可怕的，我沒覺得是問題。而且中國這么多窮人，沒有解決貧苦問題，窮人和富人的住房差別很小，你是0.8，我是0.5，中國有50年左右的福利分配，像拆遷、棚改、保障性住房，不是差別很大，150平米以上的住房真的有很多嗎？20%左右。

 

什么時候該買房子，什么時候不該買房子，剛才采訪的時候問我，我說有兩個條件，第一是人口都跑了，第二是政府沒錢了。如果政府在不斷加大投入，房子外頭的原因決定房子里頭的價格，比如說外頭多了個大馬路，多了高鐵，多了學(xué)校，多了其它的配套設(shè)施，你的房子就升值，你們看看是不是這樣。只要政府加大投入，這個房子的價格就得漲，人也是這樣的，如果沒有收入，你就得跑，從小城市跑大大城市，如果這個城市人都跑了，政府還有大量的投入嗎？沒人了你怎么投入？今天和明天的差別有多大？你非得等嗎？北京市已經(jīng)遇到了，三次搖號沒中的，老婆都該跑了，只要有需要就買房子，投資就要考慮。雖然我和謝博士，我們從04年開始吵，但是我們也是好朋友，意見可以不同，最終聽我的可能都發(fā)了財了。你們將來誰舉手說不承認，謝博士那時候把房子賣了，賣的結(jié)果就是現(xiàn)在也沒房子住。

 

謝國忠：上海是美金支持的，有很多外國人買房子，05年5月份的時候見底了，06年掉了一半，07年起來，我跟著匯豐銀行做報告的時候，說07年會朝上走，加入全國性的泡沫，有泡沫并不代表掉，泡沫是一個膨脹的過程，等到它的力量消耗完了就會掉，如果你去參加泡沫的話，你自己要考慮，你腦子有多好，在泡沫爆之前能不能跑掉。

 

主持人：謝總不要再解釋了，解釋就是等于掩飾了?，F(xiàn)在進入提問時間。

 

問：任總，不管你說買房還是不買房，我們看到很多城市的房價已經(jīng)在調(diào)整，一些業(yè)內(nèi)人士說隨著房價的調(diào)整，土地成本占整個房價的比重確實有增無減，從您專業(yè)人士的角度來看，目前業(yè)內(nèi)公認的這個土地成本比例大概是多少？現(xiàn)在有很多開發(fā)商比如說淘寶進行合作，你對這個事情怎么看？

 

任志強：我們早期做的時候，土地占到45%左右，現(xiàn)在高檔的大概占到70%，因為價格高了，要占到70%，還沒算稅費，所以政府一定是第一個投資者，在房地產(chǎn)領(lǐng)域最大的投資者就是政府，因為撈錢最多的也是它，占地方財政最多的也是它，前年一共12萬億，中央一半，地方一半，所以這個你改變不了的。淘寶實際是解決了首付款的問題，在香港政府會調(diào)節(jié)，在市場不好的時候會降低首付比例，但是市場過于緊張的時候，會把首付提高到30%，美國也會調(diào)整，它是解決這個問題，中國現(xiàn)在解除限購了，沒有降低首付，按道理降低首付是市場調(diào)解的辦法，我覺得更應(yīng)該是市場調(diào)解的辦法。

 

主持人：任總，剛才您說好多人聽您的建議買房都賺錢了，剛才有觀眾說聽您說北京那么好，他想去北京買房了，你的建議是什么？

 

任志強：我說離天安門越近越好，可是你買得起嗎？