廣州限購(gòu)政策何時(shí)放開(kāi)，一是取決于二三四線城市限購(gòu)政策放開(kāi)后的樓市反應(yīng)，目前來(lái)看，佛山等市放開(kāi)限購(gòu)后并未引起房?jī)r(jià)上漲的連鎖反應(yīng)；二是取決于廣州樓市自身的調(diào)節(jié)能力，如能通過(guò)前期調(diào)整消解部分增長(zhǎng)壓力，則能為政策調(diào)整鋪平道路。

    8月6日晚，佛山市宣布從8月7日開(kāi)始，外地人購(gòu)房無(wú)需提供社保證明，本地居民限購(gòu)由家庭改為個(gè)人。此前本地戶口一個(gè)家庭只能買兩套，現(xiàn)在夫妻兩人最多可買4套房。佛山成為了廣東省首個(gè)宣布放松限購(gòu)政策的城市。

    廣佛同城，佛山放開(kāi)限購(gòu)引起了廣州的連鎖反應(yīng)。據(jù)媒體報(bào)道，限購(gòu)放開(kāi)當(dāng)晚凌晨，順德碧桂園的兩房、三房單位就被搶購(gòu)一空，凌晨之前的三個(gè)小時(shí)竟然連夜訂出去102套房。根據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，8月6日、7日、8日佛山樓市成交量分別為159套、462套、534套。有媒體記者前往佛山以及廣佛交界的幾十個(gè)樓盤踩盤發(fā)現(xiàn)，佛山樓盤人氣明顯增多。

    截至目前，全國(guó)實(shí)行限購(gòu)政策的30多個(gè)城市中，已經(jīng)有28個(gè)城市以各種方式放松放開(kāi)限購(gòu)政策。因此有不少?gòu)V州市民開(kāi)始關(guān)心，廣州會(huì)不會(huì)放開(kāi)限購(gòu)以及何時(shí)放開(kāi)限購(gòu)。

    要回答這個(gè)問(wèn)題，首先應(yīng)分析一下放開(kāi)限購(gòu)的理?yè)?jù)。毫無(wú)疑問(wèn)，此番放開(kāi)限購(gòu)的主要依據(jù)一是房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存過(guò)大，二是大部分地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)實(shí)際下跌。庫(kù)存居高不下和房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)成為影響地方穩(wěn)增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性因素，因此政策調(diào)整已經(jīng)到了窗口期。庫(kù)存方面，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2011年至今，全國(guó)房地產(chǎn)商品住宅新開(kāi)工面積總額已累計(jì)超出其銷售面積約12億平方米。加之此前（1999-2010年）已累積的約15億平方米的未售出住宅估算面積，巨大的供應(yīng)過(guò)剩局面令市場(chǎng)難以樂(lè)觀。

    房?jī)r(jià)方面，庫(kù)存堆積最高的二、三、四線城市成為房?jī)r(jià)下跌最快的地區(qū)。鑒于地方政府對(duì)于土地財(cái)政和房地產(chǎn)稅收的依賴，加之房地產(chǎn)業(yè)與多個(gè)行業(yè)的正相關(guān)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定直接影響著地方穩(wěn)增長(zhǎng)。早在今年年初，住建部相關(guān)人士就公開(kāi)表示，除了北京、上海、廣州、深圳之外，其他城市的限購(gòu)政策可以“自行調(diào)節(jié)”，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。

    廣州存不存在放開(kāi)限購(gòu)的理?yè)?jù)？這需要具體分析兩個(gè)問(wèn)題，一是廣州的房?jī)r(jià)走勢(shì)，二是廣州的庫(kù)存現(xiàn)狀。房?jī)r(jià)方面，根據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的官方數(shù)據(jù)，今年上半年廣州十區(qū)一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為18279元/平方米，比去年上半年漲2197元/平方米，漲幅14%。庫(kù)存方面，截至今年7月底，廣州房地產(chǎn)庫(kù)存量為61795套，半年多時(shí)間只增加了5000多套，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商調(diào)整策略減少供應(yīng)量。以廣州今年上半年的月均成交計(jì)算，廣州住宅去庫(kù)存時(shí)間僅為10.5個(gè)月，未觸及庫(kù)存高于1年至1年半的“紅線”。總體來(lái)看，廣州房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)平穩(wěn)，庫(kù)存壓力不大，對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)并未造成明顯壓力，放開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu)政策的依據(jù)并不充分。

    從地方政府的角度來(lái)看，其關(guān)注限購(gòu)政策調(diào)整效應(yīng)的重點(diǎn)，恐怕在于對(duì)本地“財(cái)源”的影響。廣州本來(lái)就是房地產(chǎn)消費(fèi)大市，“同城”的佛山率先放開(kāi)限購(gòu)，對(duì)本地有購(gòu)買力的消費(fèi)者形成了明顯的“吸金效應(yīng)”。從總體上來(lái)看，佛山放開(kāi)限購(gòu)政策對(duì)廣州的影響應(yīng)該不會(huì)很大，因?yàn)楫惖刭?gòu)房在入戶、子女就學(xué)、社保方面都會(huì)成為購(gòu)房者制造政策困境。但隨著廣佛兩市地緣越來(lái)越緊密、交通越來(lái)越便捷（金沙洲有一半屬佛山市，兩市之間將開(kāi)通更多軌道線路），如廣州佛山一個(gè)放開(kāi)限購(gòu)、一個(gè)不放開(kāi)限購(gòu)，廣州房地產(chǎn)業(yè)的蛋糕將被佛山切分走一部分是毋庸置疑的。

    廣佛兩地開(kāi)發(fā)商早已實(shí)現(xiàn)“同城化”。此番佛山政策調(diào)整，短期內(nèi)可能會(huì)影響房地產(chǎn)商拿地的策略，佛山的土地需求有望在政策刺激下抬升，而廣州的土地需求可能會(huì)被抑制。目前土地出讓金占廣州市本級(jí)政府性基金收入的90.7%，可謂重大“財(cái)源”，被兄弟城市分走一部分，應(yīng)該會(huì)比較“肉痛”吧。

    值得注意的是，在所有的公開(kāi)報(bào)道中，住建部的表述都明確指出“除了北京、上海、廣州、深圳”，說(shuō)明一線城市不在本輪放開(kāi)限購(gòu)的政策調(diào)整之列，這與庫(kù)存主要擠壓在二三四線城市的判斷是基本一致的。當(dāng)然，也有一線城市放開(kāi)限購(gòu)影響面過(guò)大的考慮。

    問(wèn)題是，廣佛之間房地產(chǎn)的差異化政策將持續(xù)多久？持續(xù)時(shí)間越差，各種負(fù)面效應(yīng)都會(huì)隨之放大。筆者與多位業(yè)內(nèi)人士探討時(shí)，大家都持有相似的觀點(diǎn)，廣州限購(gòu)政策何時(shí)放開(kāi)，一是取決于二三四線城市限購(gòu)政策放開(kāi)后的樓市反應(yīng)，如市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)渡，則能為一線城市放開(kāi)限購(gòu)創(chuàng)造良好的環(huán)境，目前來(lái)看，佛山等市放開(kāi)限購(gòu)后并未引起房?jī)r(jià)上漲的連鎖反應(yīng)；二是取決于廣州樓市自身的調(diào)節(jié)能力，之所以不敢放開(kāi)限購(gòu)，主要是擔(dān)心一線城市出現(xiàn)所謂的“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”，如能通過(guò)前期調(diào)整消解部分增長(zhǎng)壓力，則能為政策調(diào)整鋪平道路。