有專家認(rèn)為，進(jìn)城農(nóng)民并不是樓市的直接購(gòu)買力，但人口流動(dòng)會(huì)推動(dòng)需求。

二元戶籍制度退出歷史舞臺(tái)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？

2014年7月30日公布的國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》，明確了建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度。這標(biāo)志著我國(guó)實(shí)行了半個(gè)多世紀(jì)的“農(nóng)業(yè)”和“非農(nóng)業(yè)”二元戶籍管理模式將退出歷史舞臺(tái)。農(nóng)民進(jìn)城——樓市需求量大增，這是地產(chǎn)業(yè)界人士打的如意算盤。廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為，進(jìn)城農(nóng)民并不是樓市的直接購(gòu)買力，不過由于人口流動(dòng)會(huì)產(chǎn)生需求，人口浪潮由低向中高端推動(dòng)，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)將是有利樓市的。

一問：農(nóng)民進(jìn)城就能形成購(gòu)買力？

按照規(guī)劃，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將從2012年的52.6%提高到2020年的60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率將從2012年的35.3%提高到2020年的45%左右?！蛾P(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見》中提到，到2020年，努力實(shí)現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，隨著農(nóng)民進(jìn)城落戶，除一線城市之外的中小城市的過剩庫(kù)存將得到消化，房地產(chǎn)業(yè)將成為“戶改”的受益者。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“每年有1200萬(wàn)~1700萬(wàn)人口從農(nóng)村流入城市，一旦涉及到戶籍改革，這些人可能成為將來(lái)的潛在購(gòu)房群體。放開中等城市落戶限制，可以有效促進(jìn)購(gòu)房的積極性。”

克爾瑞集團(tuán)廣州總經(jīng)理梁永光認(rèn)為，戶籍改革制度對(duì)三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定促進(jìn)作用。“至于房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲，部分取決于政府未來(lái)是否加大樓市的供應(yīng)量。”資深地產(chǎn)評(píng)論員韓世同則認(rèn)為，戶籍改革是一個(gè)漸進(jìn)且漫長(zhǎng)的過程，短期來(lái)說(shuō)作用不會(huì)太明顯。戶籍改革會(huì)否最終釋出購(gòu)買力，需要出臺(tái)一系列的配套細(xì)則，如農(nóng)民進(jìn)城當(dāng)居民以后的謀生途徑、教育醫(yī)療養(yǎng)老福利等，如果單單是戶口轉(zhuǎn)為居民而“有名無(wú)實(shí)”，那么農(nóng)民進(jìn)城的積極性會(huì)大打折扣。

二問：為何積分入戶不含從化增城？

最近，廣州市重啟暫停了半年的積分入戶，但在積分入戶2014年新政中，對(duì)從化、增城買房卻有限制：在增城、從化就業(yè)的外來(lái)工，即便在增城、從化兩處有房產(chǎn)，也不能通過積分入戶政策落戶廣州。居住在從化、增城兩地的申請(qǐng)人，需要在其他十區(qū)內(nèi)搭戶才能申請(qǐng)入戶。

韓世同和黃韜表示，由于增城和從化目前尚未正式并入廣州市，有可能攔住了積分入戶的“入口”。韓世同認(rèn)為，在兩市中，增城對(duì)抽疏東部人口貢獻(xiàn)尤為大，目前在天河、科學(xué)城上班的白領(lǐng)都傾向在增城購(gòu)房，未來(lái)開通的21號(hào)線將成為連接廣州東部和增城的一大交通樞紐。如果這兩市因不限購(gòu)而允許外地人購(gòu)房，而在這里買了房的外地人卻不能申請(qǐng)積分入戶，這就有點(diǎn)自相矛盾了。

三問：一線城市規(guī)模

嚴(yán)控還是擴(kuò)張？

根據(jù)國(guó)家對(duì)于戶籍改革的部署，一線城市戶口嚴(yán)控是始終堅(jiān)持的原則，放開一線城市戶口幾乎沒有可能。韓世同建議，大中小城市應(yīng)均衡發(fā)展，目前絕大部分資源向大城市傾斜，資源過于集中，這個(gè)方向應(yīng)該有所改變。若中小城市發(fā)展也是朝著“小而全”的方向前進(jìn)，不利于各地建立自己的特色。特大城市雖然維持戶籍嚴(yán)控，但依然可以拉動(dòng)周邊城市的發(fā)展，如北京周邊河北的環(huán)京區(qū)域、廣州在珠三角周圍的一小時(shí)城市圈以及上海的長(zhǎng)三角城市群。

目前北上廣深交通擁堵，教育醫(yī)療資源緊張已是公認(rèn)的事實(shí)，不過在復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授陸銘看來(lái)，北上廣深還可以繼續(xù)變“大”。按照他的測(cè)算結(jié)果是，在未來(lái)20~30年時(shí)間里，上海人均GDP按年均8%~10%的增長(zhǎng)速度將達(dá)到目前東京的水平，其人口規(guī)模應(yīng)至少達(dá)到2500萬(wàn)甚至3000萬(wàn)。他表示：“沒有規(guī)模就沒有發(fā)展。與其他世界性大都市相比，上海的人口規(guī)模偏小，人口密度偏低。從未來(lái)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)而言，其人口規(guī)模更是偏小的。”

學(xué)者比較了東京和上海的情況，認(rèn)為內(nèi)地大城市在管理城市上依然大有文章可做。東京容納了3500萬(wàn)人口，卻保持了便捷的交通、清潔的環(huán)境和較低的犯罪，使整個(gè)日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受益于由此產(chǎn)生的集聚效應(yīng)。我國(guó)的特大城市只要進(jìn)一步提高治理能力，也可以發(fā)揮其在人口吸納與規(guī)模擴(kuò)大上的巨大潛力。