刨除自住房在近期集中簽約帶動(dòng)的成交數(shù)據(jù)，七八月之交的北京商品房市場(chǎng)未現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)，但這并不能阻擋項(xiàng)目加快入市的決心。因?yàn)?，?duì)絕大多數(shù)項(xiàng)目而言，在不進(jìn)則退的市場(chǎng)環(huán)境中，唯有搶跑才是真理。
32個(gè)項(xiàng)目扎堆入市
與傳統(tǒng)的“銷(xiāo)售淡季”不同，這個(gè)8月，市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的推盤(pán)熱情。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大約有32個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在8月醞釀開(kāi)盤(pán)，除了中冶·德賢公館、亞奧萬(wàn)和四季、龍湖長(zhǎng)城源著、京投銀泰琨御府等11個(gè)純新盤(pán)外，首開(kāi)熙悅山熹園、路勁·世界城、北京城建·世華龍樾等眾多老項(xiàng)目也摩拳擦掌，準(zhǔn)備進(jìn)入市場(chǎng)。
這已是連續(xù)第6個(gè)月北京樓市月均入市樓盤(pán)個(gè)數(shù)突破三十。多位業(yè)內(nèi)人士指出，在淡市中“煎熬”了半年多之后，房企普遍面臨著一定的資金和庫(kù)存壓力，國(guó)內(nèi)外金融形勢(shì)均不樂(lè)觀，對(duì)企業(yè)而言，降低成本、加快去化成為必然選擇。
而在亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，今年新盤(pán)供應(yīng)量持續(xù)高位還有一大原因：“去年的土地成交量較高，在經(jīng)過(guò)9-12個(gè)月的前期開(kāi)發(fā)后，大多集中在今年上市”。她同時(shí)指出，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月北京樓市供應(yīng)規(guī)模仍將保持高點(diǎn)。
庫(kù)存加劇，跑量為先
樓市整體成交的不盡如人意，直接導(dǎo)致了北京商品住宅庫(kù)存量的增加。據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，截至8月6日，北京樓市商品住宅庫(kù)存總量達(dá)到82506套，可售住宅量與年初相比增加了近3萬(wàn)套。
一位不愿具名的房企人士告訴記者，目前銷(xiāo)售層面的壓力確實(shí)不小，為了應(yīng)對(duì)目前的市場(chǎng)，如何提高資金周轉(zhuǎn)是其所在公司每次開(kāi)會(huì)都要討論的問(wèn)題。他表示，目前已決定將在售項(xiàng)目的部分產(chǎn)品給出9.5折的優(yōu)惠，以期通過(guò)下調(diào)利潤(rùn)空間，加快跑量。
上周末，位于順義南法信的炫立方舉行了團(tuán)購(gòu)開(kāi)盤(pán)，憑借鄰近地鐵且不限購(gòu)、低總價(jià)的優(yōu)勢(shì)，吸引了大量購(gòu)房人。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，由于產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，跑量也成不限購(gòu)項(xiàng)目的重點(diǎn)。
而多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年若無(wú)來(lái)自政策和信貸層面對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)力刺激，隨著進(jìn)入市場(chǎng)的待售房源量的持續(xù)增加，房企在全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及融資成本上升對(duì)資金鏈的雙重壓力下，下半年仍會(huì)對(duì)剛需盤(pán)采取“以價(jià)換量”的高周轉(zhuǎn)銷(xiāo)售模式。
■ 市場(chǎng)新動(dòng)作
剛需盤(pán)：“變身”謀出路
北京普通商品房中的剛需盤(pán)直面自住房的沖擊，市場(chǎng)份額嚴(yán)重下滑，大多數(shù)剛需項(xiàng)目在以周邊自住房為標(biāo)桿，調(diào)整定價(jià)，另一些剛需盤(pán)也“變身”另謀出路。
8月4日，北京市住建委網(wǎng)站顯示，中鐵建旗下的兩個(gè)商品房項(xiàng)目，中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城和中國(guó)鐵建·原香漫谷，已確定商品房“在途”（即尚未獲預(yù)售許可）轉(zhuǎn)化為自住房，并于8月5日開(kāi)始網(wǎng)上申購(gòu)。
據(jù)記者了解，中國(guó)鐵建·北京山語(yǔ)城位于豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)，自住房共48套，戶型為125平方米的三居，自住房限定售價(jià)為17500元/平方米，今年以來(lái)該項(xiàng)目商品房部分的成交均價(jià)為22916元/平方米；中國(guó)鐵建·原香漫谷位于房山區(qū)城關(guān)街道，自住房共72套，戶型為86-91平方米的三居，另有152-155平方米三居戶型，限定售價(jià)為10500元/平方米，該項(xiàng)目商品房的成交均價(jià)在14108元/平方米。
根據(jù)測(cè)算，兩項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住房部分的限定售價(jià)相當(dāng)于商品房的7.5折左右，對(duì)購(gòu)房者具有比較大的誘惑力。
知情人士透露，這兩個(gè)項(xiàng)目是去年的特例，因?yàn)槿∽C難批，項(xiàng)目與審批部門(mén)協(xié)商解決辦法即是部分轉(zhuǎn)為自住房，以符合預(yù)售價(jià)的要求。該人士同時(shí)表示，受到市場(chǎng)去化難和自住房棄購(gòu)率較高等影響，這種情況在今年估計(jì)不會(huì)再有了。
中高端樓盤(pán)：欲撐“半邊天”
與受到自住房強(qiáng)大沖擊的剛需項(xiàng)目不同，北京大多數(shù)的中高端項(xiàng)目在7月已經(jīng)開(kāi)始止跌回穩(wěn)，尤其是總價(jià)區(qū)間在500萬(wàn)-1000萬(wàn)元/套的改善型產(chǎn)品，無(wú)論從成交量還是成交價(jià)格方面，均走出了獨(dú)立行情。
受此影響，房企也在供應(yīng)端逐漸向改善型的中高端產(chǎn)品偏移。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份北京樓市計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的32個(gè)項(xiàng)目中，共有16個(gè)中高端改善型樓盤(pán)項(xiàng)目入市，包括金隅78墅、亞奧萬(wàn)和四季、海棠公社、天潤(rùn)福熙大道、京投銀泰琨御府等樓盤(pán)項(xiàng)目。8月，16個(gè)中高端項(xiàng)目的入市量占當(dāng)月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)量的50%，并創(chuàng)下年內(nèi)月度開(kāi)盤(pán)量的新高。
市場(chǎng)分析人士指出，不少房企都在今年以來(lái)推出升級(jí)型中高端產(chǎn)品，利用更加完善的產(chǎn)品配套和天然的地段優(yōu)勢(shì)，來(lái)配合改善型購(gòu)房者的入市積極性，進(jìn)而達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，未來(lái)幾個(gè)月樓市供應(yīng)“中高端化”趨勢(shì)將會(huì)明朗化，但由于產(chǎn)品類(lèi)型和面向的客群相對(duì)固定，中高端樓盤(pán)供應(yīng)量的大幅增加將會(huì)使改善型客群可選擇面更廣，導(dǎo)致改善型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，新興片區(qū)的改善型樓盤(pán)銷(xiāo)售情況將面臨挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)部分項(xiàng)目的大戶型改善型產(chǎn)品將出現(xiàn)滯銷(xiāo)。
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