根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)（簡稱住建委）公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2014年1—7月份拿證的住宅項(xiàng)目共有132個(gè)，其中七月份拿證項(xiàng)目僅有14個(gè)，只略高于1月份的7個(gè)和2月份的6個(gè)。

    在132個(gè)住宅項(xiàng)目之中，除了百旺杏林灣、燕西華府（京房售證字（2014）76號(hào)）顯示預(yù)售證到期、金域公園顯示不可售之外，其余129個(gè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)銷售套數(shù)為45012套，其中已銷售套數(shù)為15641套（統(tǒng)計(jì)時(shí)間為8月4日），即平均去化率為34.75%。

    4萬以上項(xiàng)目：去化速度減慢 拿證速度加快

    2014年上半年北京地區(qū)的商品住宅市場略顯低迷，給千萬豪宅市場帶來了一定的沖擊，不過其成交量的下滑幅度卻比普通住宅要小得多。根據(jù)住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)得知，高于4萬的住宅項(xiàng)目共有33個(gè)，批準(zhǔn)銷售套數(shù)為5474套，其中已經(jīng)銷售套數(shù)為1268套，平均去化率為23.16%。

    其中有8個(gè)項(xiàng)目去化率為0，分別為金科王府、保利海德公園、北辰紅橡墅、通盈中心、亞奧•金茂悅、融科•千章墅、華潤公園九里、燕西華府（京房售證字（2014）159號(hào)），雖然項(xiàng)目的去化率為零，但原因卻各異，亞奧•金茂悅、華潤公園九里以及燕西華府均為7月份拿證，保利海德公園的新預(yù)售證是今年拿到預(yù)售證的項(xiàng)目中價(jià)格最高的，其1—7月共成交74套。但金科王府拿證時(shí)間為5月份，目前沒有成交套數(shù)。

    對(duì)于一些項(xiàng)目拿到預(yù)售證之后遲遲沒有開盤以及一個(gè)項(xiàng)目連續(xù)拿幾個(gè)預(yù)售證的現(xiàn)象，東匯置地總裁劉東認(rèn)為：這是由于房企想在市場狀況低迷的情況下，多儲(chǔ)備一些可以直接銷售的房源，但目前價(jià)格并不理想，所以每次項(xiàng)目開盤套數(shù)都比較少，但同一項(xiàng)目拿證的速度卻并沒有減慢。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為：在淡市下高端市場成交雖然出現(xiàn)下滑，但是其下滑幅度遠(yuǎn)小于樓市整體。主要是由于高端市場與剛需市場不同，高端住宅需求群體較為特殊，受整體市場波動(dòng)的影響不明顯。今年影響北京樓市走向的兩個(gè)重要因素：自住房入市與偏緊的信貸政策，對(duì)高端市場影響較小，一是自住房屬于低端，與高端市場不構(gòu)成競爭；二是高端市場客戶支付能力強(qiáng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，購買500萬以上住宅的全款占比為60%，而中低端的全款占比僅為35%。

    4萬以下項(xiàng)目：自住房入市拉低周邊價(jià)格

    根據(jù)住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)得知，低于4萬的住宅項(xiàng)目共批準(zhǔn)銷售套數(shù)39538套，其中已經(jīng)銷售14373套，平均去化率為36.35%。而上周（7.28-8.03）北京商品住宅共成交3050套，環(huán)比大漲315%，成交面積高達(dá)28.38萬平米，環(huán)比上漲240%，雙雙創(chuàng)下年內(nèi)周成交新高，而成交價(jià)格在自住房的低價(jià)稀釋下，達(dá)22021元/平米，創(chuàng)下40周以來最低值。

    低于4萬項(xiàng)目去化率為零的有7個(gè)，其中4個(gè)項(xiàng)目為7月份拿證，頤豐莊園為6月份拿證，世茂維拉和金隅花石匠為4月份拿證項(xiàng)目。

    僅7月份就有三個(gè)自住型商品房拿到預(yù)售許可證，分別為悅景苑、朝新嘉園西里二區(qū)三區(qū)和滿庭春苑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周金隅匯星苑與首創(chuàng)悅都匯這兩個(gè)自住房項(xiàng)目共簽約近2000套房源，在全市總成交量中占比高達(dá)64%，兩個(gè)項(xiàng)目22000元/平米和13000元/平米的成交均價(jià)大幅拉低全市整體成交價(jià)格。

    對(duì)此亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，自住房項(xiàng)目的大量入市，在很大程度上拉低了周邊區(qū)域商品住宅的銷售價(jià)格，迫使定位剛需的項(xiàng)目開發(fā)商調(diào)低開盤價(jià)，逐漸成為區(qū)域剛需住宅的價(jià)格標(biāo)桿，但隨著開發(fā)商銷售策略的轉(zhuǎn)變，剛需項(xiàng)目入市量相對(duì)減少以及中高端改善型項(xiàng)目供應(yīng)增加，正在從結(jié)構(gòu)上改變北京供應(yīng)模式。同時(shí)央行積極使用定向?qū)捤晒ぞ撸蚴袌鲠尫帕鲃?dòng)性，盡管對(duì)房地產(chǎn)市場沒有直接作用，但已逐漸影響需求端的市場預(yù)期。在此情形下，預(yù)計(jì)剛需項(xiàng)目新增供應(yīng)的減少將會(huì)利于目前在售剛需盤的去化。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月北京樓市成交量將在自住房作用下持續(xù)維持高位水平，樓市成交價(jià)格則在自住房和高端項(xiàng)目入市共同作用下將呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

    千萬級(jí)以上豪宅 公寓成交環(huán)比下跌約40%

    根據(jù)中國中央別墅區(qū)發(fā)展研究院2014年1-7月數(shù)據(jù)顯示，千萬級(jí)以上豪宅中：公寓的成交套數(shù)、面積、金額無論同比、環(huán)比均下跌約40%，成交均價(jià)微跌，如僅計(jì)算7月，千萬級(jí)以上公寓的三項(xiàng)指標(biāo)跌幅同比更達(dá)到60%以上，而2014年1-7月北京市千萬級(jí)以上別墅成交情況在套數(shù)、面積、金額上均有約40%下降，但成交均價(jià)卻較2013年1-7月同比上漲27.83%。7月單月成交均價(jià)同比增長21.82%。

    東匯置地總裁劉東分析：今年1-7月，千萬級(jí)以上公寓與豪宅市場整體趨勢(shì)相同，呈現(xiàn)出成交大跌，價(jià)格微降的態(tài)勢(shì)。而別墅的成交雖也略有下跌，但下跌幅度卻遠(yuǎn)小于公寓，同時(shí)均價(jià)的大幅上漲則呈現(xiàn)出比公寓更加樂觀的市場態(tài)勢(shì)，而觀察細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，別墅產(chǎn)品的上漲主要原因來自于新興別墅區(qū)域的價(jià)格帶動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，在研究院進(jìn)行的第四個(gè)分類中，按行政區(qū)域劃分別墅產(chǎn)品類別后，門頭溝的聯(lián)排別墅均價(jià)甚至高于順義、昌平等傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)別墅地塊的獨(dú)棟產(chǎn)品，而大興區(qū)的聯(lián)排別墅均價(jià)也已經(jīng)逼近順義獨(dú)棟均價(jià)而遠(yuǎn)高于昌平區(qū)。

    這一“異動(dòng)”的數(shù)據(jù)不僅來自門頭溝、大興等行政區(qū)新增土地成交價(jià)格上漲所導(dǎo)致的普通住宅價(jià)格上漲后對(duì)別墅的連帶影響，同時(shí)由于順義、昌平等傳統(tǒng)別墅區(qū)擁有二十余年的有序發(fā)展歷史，在價(jià)格上有“天花板效應(yīng)”，而門頭溝、大興這樣的新興別墅區(qū)域是基于普宅上漲速度與價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行定位，也由此拉升了整體別墅產(chǎn)品的成交均價(jià)。以此為結(jié)論，在綜合考量區(qū)位、環(huán)境、配套等綜合指標(biāo)看來，順義、昌平等傳統(tǒng)別墅區(qū)的產(chǎn)品仍舊有著較高的性價(jià)比。