中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)怪圈。
2008年以來(lái)，每一輪樓市調(diào)整，都會(huì)有一些地王遭遇“裸泳”尷尬。從SOHO中國(guó)陷入官司的上海外灘8-1地王到南京中冶被部分收回的256億地王，再到陷入滯銷的廣州亞運(yùn)城地王，境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動(dòng)的活教材。
這卻未能阻擋前仆后繼的各路房地產(chǎn)豪杰。發(fā)生在土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)上百輪追價(jià)歷歷在目，驚心動(dòng)魄程度絕不亞于頂級(jí)國(guó)際大片。
但這一次，那些曾經(jīng)的地王，還會(huì)如此幸運(yùn)嗎？記者經(jīng)過(guò)調(diào)研和了解發(fā)現(xiàn)，近三年內(nèi)，位列國(guó)內(nèi)年度總價(jià)和單價(jià)地王的55幅地塊中，21幅地塊至今尚未開(kāi)工，占比達(dá)38%。時(shí)光不會(huì)倒流，下一步，誰(shuí)會(huì)來(lái)幫他們解套？
算不攏的經(jīng)濟(jì)賬
“面粉”太貴帶來(lái)了定價(jià)矛盾。
當(dāng)光環(huán)散去，一些走向前臺(tái)的地王們開(kāi)始陷入“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷”進(jìn)退維谷境地。
一個(gè)尷尬的樣本出自中華企業(yè)。2009年12月24日，杭州章家壩地塊開(kāi)拍，這是當(dāng)?shù)乇就链篦{綠城志在必得的一塊地，時(shí)任綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平親自坐鎮(zhèn)競(jìng)拍。不過(guò)，半路殺出的中華企業(yè)，最后以總價(jià)28.1億元從綠城嘴邊搶走了這塊地，1.82萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)至今無(wú)人能出其右。在四年多后的2014年2月，打響杭州降價(jià)第一槍的本土房企德信地產(chǎn)也拿下章家壩一幅地，樓板價(jià)僅1.24萬(wàn)元/平米。
曾經(jīng)的地王，變成了騎虎難下的“燙手山芋”，案名為“中企 御品灣”中華企業(yè)杭州地王至今仍未正式開(kāi)售。
“不開(kāi)盤是暗著死，開(kāi)盤是明著死。”杭州當(dāng)?shù)厝耸咳绱嗽u(píng)價(jià)說(shuō)，在杭州地產(chǎn)界，該盤被公認(rèn)是虧損已成定局的項(xiàng)目，甚至可能是杭州樓市目前為止史上虧損最大的項(xiàng)目。在中華企業(yè)2013年年報(bào)中，也對(duì)杭州御品灣計(jì)提了1.1億跌價(jià)準(zhǔn)備。
日前，一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，2011-2013年這三年間，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地年度單價(jià)和總價(jià)前十的55幅地塊（5幅地塊同時(shí)位列總價(jià)和單價(jià)TOP10）鮮有入市，僅9個(gè)項(xiàng)目在售。
業(yè)內(nèi)人士稱，包括中海、金地、保利等高價(jià)地得主在杭州都開(kāi)始“品嘗苦果”，項(xiàng)目銷售排名大幅下滑，截至今年7月，中海已跌出杭州樓市銷售排名前30名，金地跌出前20名，這在以往的杭州市場(chǎng)十分少見(jiàn)。
在蘇州， 2011年1月，中華企業(yè)以約3萬(wàn)元/平米拿下了當(dāng)?shù)仄浇瓍^(qū)機(jī)床電器廠、林機(jī)廠地塊。“這個(gè)樓板價(jià)放到今天的蘇州市場(chǎng)也是極高的，要知道地塊附近的蘇州平門府別墅項(xiàng)目今年6月份的均價(jià)也不過(guò)3.4萬(wàn)元/平方米，”業(yè)內(nèi)人士稱，這就是典型的地價(jià)房?jī)r(jià)算不過(guò)來(lái)賬的地王，中華企業(yè)蘇州地王至今遲遲沒(méi)有開(kāi)工。
它并非孤例。統(tǒng)計(jì)中，上述55幅地塊中，21幅地塊至今尚未開(kāi)工，占比高達(dá)38%。在丁祖昱看來(lái)，在高周轉(zhuǎn)盛行的當(dāng)下，38%地王項(xiàng)目未開(kāi)工，是一個(gè)極高的比例了，“特別是單價(jià)地王低至50%的開(kāi)工率，更說(shuō)明地王好拿，項(xiàng)目難做。”
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上述三年間63%的總價(jià)地王已經(jīng)開(kāi)工，2011年、2012年和2013年的開(kāi)工率分別為80%、70%、40%，單價(jià)地王開(kāi)工率則相對(duì)較低，為50%，同期開(kāi)工率分別為70%、70%和10%。
這當(dāng)中，還不乏為規(guī)避“2年必須開(kāi)工”的土地政策懲處而被迫開(kāi)工的項(xiàng)目。上海申電投資有限公司以20.5億元競(jìng)得的黃浦江沿岸綜合開(kāi)發(fā)E18單元1-12地塊，樓板價(jià)28983元/平方米，曾是2012年上海總價(jià)及單價(jià)最高的“雙料地王”。在上海不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如今該項(xiàng)目進(jìn)展較慢，盡管已經(jīng)開(kāi)工但預(yù)計(jì)未來(lái)工期或大大放緩。
頗受關(guān)注的還有北京崇文菜市場(chǎng)地塊，該地塊是合景泰富2011年以7.1億總價(jià)，4.37萬(wàn)元/平方米樓板價(jià)競(jìng)得的單價(jià)地王，目前也被外界指責(zé)開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢。
高溢價(jià)拿地或?qū)?ldquo;非死即傷”
地王之間流行著一個(gè)“解套游戲”。一個(gè)新地王的出世，背負(fù)起未來(lái)的銷售壓力，這才意味著一個(gè)老地王的解套。
可是，這一次，幸運(yùn)女神，還會(huì)眷顧這些曾經(jīng)的地王嗎？
以北京朝陽(yáng)區(qū)孫河地王為例，2012年9月，龍湖以約為2.02萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)率先在孫河A地塊稱王，泰禾于2013年1月以樓面價(jià)約為2.94萬(wàn)元/平方米拿下W地塊；首開(kāi)股份于2013年2月以2.63萬(wàn)/平方米的樓面價(jià)奪得F、G兩塊土地。
2013年7月，中糧以實(shí)際樓面價(jià)接近5萬(wàn)元/平米，刷新了北京土地出讓歷史上的單價(jià)紀(jì)錄，解救了之前進(jìn)駐孫河板塊的其他地王。但今年7月29日，孫河組團(tuán)BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，中糧繼任孫河區(qū)域王中王，讓人增添了一重?fù)?dān)憂。
土地市場(chǎng)降溫的趨勢(shì)還在延續(xù)，且向北京、上海等一線城市蔓延。中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為1475億，環(huán)比減少15%，同比減少49%。
“在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的情況下，去年拿地較為激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商面臨著較大的資金壓力，房企的戰(zhàn)略重點(diǎn)在于去庫(kù)存，所以預(yù)計(jì)8月份及三季度土地市場(chǎng)仍將持續(xù)降溫，” 業(yè)內(nèi)稱。
多位地產(chǎn)界人士直言，凡在2013下半年高溢價(jià)拿地的企業(yè)，將來(lái)都會(huì)“非死即傷”，其中民企可能因資金實(shí)力較弱，最先倒下。
在眾多地王故事中，中冶南京地王分崩離析的結(jié)局也令人扼腕。拆遷艱難，體量巨大，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，這讓中冶置業(yè)2010年9月獲得的256億南京下關(guān)濱江地王項(xiàng)目至今無(wú)實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)進(jìn)展，最后，該地王僅留3號(hào)地自己開(kāi)發(fā)，而1號(hào)地分割多塊轉(zhuǎn)手，2號(hào)地更是遭政府收回。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來(lái)自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問(wèn)題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
