過去的7月份，可以用一個(gè)詞來形容，即“回暖”。無論從市場(chǎng)交易活躍程度還是房?jī)r(jià)變化情況，無論是購(gòu)房者觀望情緒還是開發(fā)商低開積極入市等多個(gè)維度來觀察，均能發(fā)現(xiàn)下半年的市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)回暖之勢(shì)。另外，東莞7月在銷售、土地等各方面都有著不小的波動(dòng)。尤其是7月房企成交中，三正地產(chǎn)猶如一匹黑馬從逆市之中殺出重圍，在銷售總金額上首度超過地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)——東莞萬科，旗下三正瑞士半山并以“雙冠王”的優(yōu)異成績(jī)足足火了一把。

 

供應(yīng)從“少量推貨” 轉(zhuǎn)向“批量推貨”

 

7月份的供應(yīng)市場(chǎng)依然熱鬧。瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，7月份共有26個(gè)項(xiàng)目有商品房新增供應(yīng)，合計(jì)面積約70.82萬㎡，環(huán)比微漲7%，同比略漲9%；其中住宅項(xiàng)目有20個(gè)，面積約54.96萬㎡，基本和6月持平；純非住宅產(chǎn)品上市的項(xiàng)目有6個(gè)，面積約15.86萬㎡，環(huán)比大漲114%。

 

自6月中下旬開始，開發(fā)商推貨力度就開始加強(qiáng)，推貨策略也從“少量推貨”轉(zhuǎn)向“批量推貨”，保利百合花園、三正瑞士半山、蜜糖、中惠松湖城、萬科金色里程等多個(gè)新盤新品集中入市。瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部研究員李玲玲分析其中主要是因?yàn)椋?.由于上半年樓市低迷，開發(fā)商謹(jǐn)慎推貨，原本該入市的項(xiàng)目一直延后，積壓房源到6月份后才陸續(xù)入市；2.上半年房企“中考”成績(jī)不理想，下半年銷售壓力增大，開發(fā)商急切推盤多渠道回籠資金的意愿也越強(qiáng)，這也是7月非住宅產(chǎn)品供應(yīng)大增的一大原因；3.目前全國(guó)樓市掀起“限購(gòu)松綁潮”，加上央行力挺首套房貸需求等利好消息的帶動(dòng)下，觀望的心理防線有所放松，開發(fā)商采取“走貨為先”策略。

 

成交環(huán)比漲三成 創(chuàng)年內(nèi)新高

 

7月東莞樓市成交“異軍突起”，住宅成交面積約46.31萬㎡，環(huán)比上漲近三成，創(chuàng)今年年內(nèi)月度新高，東莞樓市回暖跡象凸顯，出現(xiàn)年內(nèi)首個(gè)成交旺季。市場(chǎng)分析主要是因?yàn)?-7月新項(xiàng)目新品集中入市，市場(chǎng)產(chǎn)品多樣，客戶可選擇性高，加上剛需快銷產(chǎn)品進(jìn)行集中的供應(yīng)，為樓市成交回升提供動(dòng)力。

 

同時(shí)，在現(xiàn)金為王的市場(chǎng)環(huán)境下，低開入市、促銷優(yōu)惠、低首付、二三級(jí)聯(lián)動(dòng)等不同形式促銷策略紛紛登臺(tái)，對(duì)成交回升起到促進(jìn)作用。而“低開”策略刺激作用最為突出，如碧桂園常平首府、三正瑞士半山、保利百合花園等進(jìn)行“低開”項(xiàng)目，成交都特別紅火，對(duì)整體樓市回暖做出極大的貢獻(xiàn)。此外，市場(chǎng)信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，東莞首套房貸出現(xiàn)“松綁”跡象，同時(shí)放款速度有所提速，對(duì)客戶入市也起到推動(dòng)作用。臨深剛需新品批量入市，成交回溫，支撐整個(gè)樓市的成交。

 

均價(jià)上漲200元，連續(xù)多月均價(jià)超9000元

 

不僅住宅的成交量上升，7月東莞住宅的均價(jià)漲幅更是突破了200元/平方米。進(jìn)入2014年以來，東莞的房?jī)r(jià)就一直企穩(wěn)9字頭，而從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以得知，7月的房?jī)r(jià)漲幅是最為明顯的。7月份，中高端項(xiàng)目簽約增多，拉高了整個(gè)月的住宅均價(jià)。而中高端項(xiàng)目所吸引的人群，除了本地客外，也有不少?gòu)膹V深兩地外溢的購(gòu)房者。處在兩大一線城市中間的東莞，憑借著價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)，吸引著廣深兩地的外溢購(gòu)房者，也因此炒熱了東莞的樓市。下半年，東莞豪宅市場(chǎng)將迎來一波推貨高潮，上半年表現(xiàn)稍顯遜色的豪宅盤有望大放光彩。

 

據(jù)東莞中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年7月住宅均價(jià)為9277元/㎡，環(huán)比上漲2.4%，同比上漲6.5%，其中除普通住宅均價(jià)約8371元/㎡，基本與6月持平外，別墅、商鋪等物業(yè)成交環(huán)比皆出現(xiàn)不同程度的下滑。在全國(guó)房?jī)r(jià)下行的背景下，7月的東莞房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺且表現(xiàn)平穩(wěn)，東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳分析認(rèn)為別墅成交持續(xù)火熱，得益于三正瑞士半山、蜜糖等新項(xiàng)目集中簽約，別墅成交213套是年內(nèi)月度新高，推動(dòng)整體均價(jià)走高。此外，熱門鎮(zhèn)區(qū)高端項(xiàng)目的成交催動(dòng)，7月住宅均價(jià)過萬的區(qū)域就有9個(gè)，其中成交排名前五的鎮(zhèn)區(qū)中均價(jià)“破萬”就占四席，這一定程度上支撐著房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺。

 

三正銷售金額環(huán)比漲1170%

 

對(duì)于上半年沒有完成任務(wù)與指標(biāo)的房企來說，7月讓它們看到了樂觀的預(yù)期。在7月房企銷售金額龍虎榜上，長(zhǎng)期深耕東莞“臨深片區(qū)”的三正地產(chǎn)，首次以“黑馬”身份遠(yuǎn)超東莞萬科地產(chǎn)，以高達(dá)5.28億元的銷售金額勇奪銷冠，并奪得9.85%的市場(chǎng)占有率。值得一提的是，三正地產(chǎn)這一銷售金額出現(xiàn)環(huán)比上漲1170%和同比上漲2291%的驚人漲幅。

 

東莞萬科地產(chǎn)7月銷售金額有點(diǎn)出乎意料，僅以4.52億元的業(yè)績(jī)屈居在該項(xiàng)排行榜上第二名，市場(chǎng)占有率為8.44%；碧桂園集團(tuán)憑借3.93億元的銷售額獲得排行榜上第三名，占有7.33%的市場(chǎng)占有率；本土房企老大光大集團(tuán)排在榜單第四名，2.71億元的銷售額占了5.06%的市場(chǎng)占有率；素以“閃電戰(zhàn)”聞名的萬達(dá)集團(tuán)在7月銷售了2.06億元，獲得榜單上第五名。另外，該項(xiàng)榜單上的第六名、第七名、第八名、第九名和第十名分別被富盈地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、富通地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)摘取。

 

據(jù)了解，三正地產(chǎn)之所以能奪取東莞7月房企龍虎榜單之首的寶座，主要得益于其鳳崗山正瑞士半山項(xiàng)目。項(xiàng)目開盤開盤之初，推出的臨湖高層產(chǎn)品深受莞深購(gòu)房者的喜愛，開盤之時(shí)吸引了2000多人到場(chǎng)參與選房，場(chǎng)面異?；鸨?。該項(xiàng)目斬獲東莞7月單盤銷售成績(jī)的“雙冠王”，分別是7月東莞樓盤(住宅)銷售金額排行榜冠軍寶座、7月東莞樓盤(住宅)銷售面積排行榜冠軍寶座。