接到個(gè)貸經(jīng)理的電話，周思源興奮地狠灌了幾口冰紅茶。“沒想到這么快就放款了，跟做夢(mèng)似的。”他告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，原本打算和貸款行打一場(chǎng)“硬仗”，因?yàn)樯磉呉恍┡笥训却趴畹闹芷陂L(zhǎng)達(dá)三個(gè)月甚至半年，沒想到他月初才接到貸款審批通過的通知，不到一個(gè)月就已經(jīng)到賬。
7月28日，記者走訪上海13家銀行支行發(fā)現(xiàn)，順應(yīng)全國(guó)多地松綁房貸政策的“潮流”，上海也有部分銀行加入了首套房利率優(yōu)惠的“軍團(tuán)”，放款周期普遍大大縮短。其中直接利率下浮的銀行包括農(nóng)業(yè)銀行和匯豐銀行，而工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等也取消了此前持續(xù)多月的基準(zhǔn)利率上浮10%左右的慣例。
貸款最大優(yōu)惠利率可打九四折
2014年上半年以來，全國(guó)各地的房貸政策一度越收越緊，首套房貸款優(yōu)惠逐漸減少，從回歸基準(zhǔn)利率到不斷上浮，2月甚至還吹過一陣兇猛的“停貸風(fēng)”。不過，在7月底信貸緊繃的氣象被一掃而空，銀行間開始互博競(jìng)爭(zhēng)。
此前有報(bào)道稱，農(nóng)業(yè)銀行近期以強(qiáng)勢(shì)降價(jià)突襲市場(chǎng)。7月28日，記者以購房者身份致電農(nóng)業(yè)銀行上海分行羽山路支行個(gè)貸中心吳經(jīng)理，確認(rèn)了坊間盛傳的該行利率打折的信息。“如果公積金和商業(yè)貸款組合貸，需要認(rèn)定其中的商業(yè)貸款金額，現(xiàn)在的預(yù)通知是200萬以上大概可以打九五折，但正式通知還沒有下來。”
而在農(nóng)行上海分行濱江支行，個(gè)貸中心的范經(jīng)理則對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，能不能享受優(yōu)惠還有其他附加條件：“你收入一定要夠，要有一定的還款來源，每個(gè)月如果要還1.3萬元，收入至少要2.7萬元。”
“具體情況還要看信用評(píng)分，影響信用評(píng)分的因素包括客戶的學(xué)歷、婚姻狀況、工作單位以及信用卡是否拖欠等。”范經(jīng)理還告訴記者，農(nóng)行的個(gè)人房貸政策變動(dòng)頻繁，“現(xiàn)在房貸利率政策一個(gè)月一變，一般是月底出下個(gè)月的利率政策。”
更實(shí)際的優(yōu)惠則是放款周期的縮短。“如果是一手房，最快15天就可以放下去了，”范經(jīng)理表示，“不過，每個(gè)開發(fā)商都有自己合作的銀行，基本上開發(fā)商會(huì)給你找按揭銀行，具體還要根據(jù)開發(fā)商的情況。”
而在農(nóng)行8月房貸新政之前，匯豐銀行已經(jīng)悄然打折。據(jù)一位個(gè)貸經(jīng)理介紹，7月份以來，該行一手房首套房貸款160萬以上就可以享受基準(zhǔn)利率的九六折，二手房首套房貸款160萬元以上也可以享受基準(zhǔn)利率的九四折，貸款160萬元以下統(tǒng)一是九六折。
“我們對(duì)于期房比較謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)比較大，不是我們合作的開發(fā)商就不做，二手房整個(gè)放款時(shí)間大概需要一個(gè)半月，新房合作的開發(fā)商放款時(shí)間為一個(gè)月左右。”上述匯豐銀行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者說。
其他銀行不再上浮
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，除了農(nóng)行和匯豐銀行以外，上海其他銀行雖然暫未接到類似直接利率下浮的通知，但大多數(shù)銀行也已經(jīng)不再對(duì)首套房貸款執(zhí)行利率上浮。據(jù)悉，上海從去年年底開始收緊房貸利率優(yōu)惠，多數(shù)大型商業(yè)銀行首套房貸款利率上浮10%~20%不等，追平了二套房房貸利率。
據(jù)記者了解，向來占據(jù)最大房貸市場(chǎng)的建設(shè)銀行近期視貸款金額不同，對(duì)貸款利率進(jìn)行浮動(dòng)定價(jià)。建設(shè)銀行上海分行楊浦支行一位工作人員告訴記者：“首套房貸款現(xiàn)在雖然還沒有向下浮動(dòng)，但首套房全款價(jià)格如果高于300萬元，貸款一般都可以按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行，低于300萬元的貸款利率是上浮5%。”嘉定支行也口徑一致，并強(qiáng)調(diào)“要看個(gè)人征信報(bào)告”。
交通銀行楊浦支行工作人員告訴記者：“現(xiàn)在單筆期房不接單，二手房商業(yè)貸款200萬元以上就可以按照最低基準(zhǔn)利率來算。”工商銀行控江支行個(gè)貸中心則以放款速度“吸引”購房者，該行工作人員告訴記者：“首套房貸款能夠按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行，但房貸最關(guān)鍵要貸得出來，放款速度各家銀行是不一樣的，我們的放款速度比較快。”
五大行中，目前只有中國(guó)銀行上海分行定價(jià)依舊堅(jiān)挺。該行五角場(chǎng)支行對(duì)記者表示，執(zhí)行的首套房貸款政策一律是按基準(zhǔn)利率上浮10%~15%。
而一些股份制銀行也“含蓄”地加入混戰(zhàn)。民生銀行上海分行市東支行個(gè)人信貸中心告訴記者：“除了信用資質(zhì)不好的客戶要上浮10%，個(gè)人首套房商業(yè)貸款5年以上的都可以最低按照基準(zhǔn)利率計(jì)算。” 招商銀行上海分行淞滬路支行雖向記者介紹，“現(xiàn)在的商業(yè)貸款政策是基準(zhǔn)利率上浮11%”，但也強(qiáng)調(diào)“實(shí)際上具體利率是可調(diào)的”。
購房者嫌利率優(yōu)惠太少
銀行房貸或多或少的松綁跡象，是否意味著多方利益膠著的上海樓市會(huì)就此走向拐點(diǎn)?市場(chǎng)觀點(diǎn)呈現(xiàn)分歧。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示，農(nóng)行打折對(duì)樓市的實(shí)際影響可能甚微。
“農(nóng)行的房貸在整個(gè)銀行房貸市場(chǎng)中占比很低，房貸主要以工行和建行為大頭，之前也有一些商業(yè)銀行對(duì)旗下高端客戶打折，比如日資產(chǎn)額度在500萬以上客戶打八五折，所以這次打折行為不像是對(duì)房貸的放寬，而是對(duì)優(yōu)質(zhì)客群的一種新的梳理。”宋會(huì)雍對(duì)記者解釋道。
“我們對(duì)比過，如果按照農(nóng)行200萬貸款的門檻來算，房子全款就是286萬以上，這個(gè)房?jī)r(jià)在一手房當(dāng)中占比不到30%，在二手房當(dāng)中只有11%左右，這個(gè)比例很小，首套房的比例會(huì)更低，所以估計(jì)對(duì)市場(chǎng)影響是很小的。”
年底結(jié)婚，正在觀望樓市的劉先生也告訴記者，200萬貸款打九五折，攤薄到20年中，一個(gè)月大概也就是省200元左右，“這是幾包煙的事情，我們的積極性不會(huì)因此有大的提高。”
也有市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，在這波貸款利率打折潮帶動(dòng)下，近期其他銀行也會(huì)盡快跟進(jìn)推出利率優(yōu)惠政策。值得一提的是，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)7月23日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出，要抑制金融機(jī)構(gòu)籌資成本不合理上升。業(yè)界有猜測(cè)認(rèn)為，農(nóng)行房貸利率政策的松動(dòng)是受到了這種政策信號(hào)影響。
不過，宋會(huì)雍還是強(qiáng)調(diào)資金成本和樓市風(fēng)險(xiǎn)兩道坎決定了銀行的姿態(tài)。“銀行本身也需要吸儲(chǔ)，但是很多‘寶類’產(chǎn)品誕生后，各大銀行加快推出理財(cái)產(chǎn)品，銀行吸納存款平均利率在5%左右，如果房貸利率按基準(zhǔn)利率來算的話，才掙兩個(gè)點(diǎn)，如果再打折的話，就相當(dāng)于免息了，利潤(rùn)受到擠壓。”
樓市風(fēng)險(xiǎn)則是指房?jī)r(jià)下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。“銀行在首付款方面有嚴(yán)格的控制，比如不會(huì)隨便把首付款的比例下調(diào)，因?yàn)橐坏┫抡{(diào)，如果個(gè)人買的房子是期房，那這房子就可能成為銀行的包袱，所以銀行做房貸利率放松是有底線的，要看房?jī)r(jià)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)系數(shù)。”他如是分析。
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