在各大城市取消限購(gòu)政策的同時(shí)，房貸松綁成為“救市”的另一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。據(jù)媒體報(bào)道，北京、上海出現(xiàn)9折的優(yōu)惠房貸利率，引起了廣泛的關(guān)注。日前，筆者在走訪各大銀行發(fā)現(xiàn)，東莞房貸出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，雖沒(méi)出現(xiàn)相關(guān)的優(yōu)惠折扣，貸款額度較年初寬松，與此前在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮20%相比，現(xiàn)今大部分銀行的基準(zhǔn)利率上浮10%，最快只需一周可放款。另外，部分銀行二手房不放貸。
中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳分析，從6月份開(kāi)始，房貸已經(jīng)有些松動(dòng)，或會(huì)慢慢回到基準(zhǔn)利率。另外，房貸放松并非樓市好轉(zhuǎn)的主因，樓市是否走好得綜合考慮產(chǎn)品、供需、房貸等因素。除此之外，8月將是東莞樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
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上半年網(wǎng)簽降四成 房貸難是“元兇”
縱觀2014年上半年?yáng)|莞樓市動(dòng)態(tài)，數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年七大片區(qū)住宅新增合計(jì)226.77萬(wàn)㎡，同比去年的317.62萬(wàn)㎡下降了29%。七片區(qū)中，除東北片區(qū)和大石龍片區(qū)比去年新增有所上升，其余五大片區(qū)在今年上半年住宅新增中均出現(xiàn)不同程度的下滑。
2014年上半年共有302個(gè)項(xiàng)目有住宅產(chǎn)品簽約，合計(jì)210.32萬(wàn)㎡，同比下滑四成，僅次于調(diào)控頻發(fā)的2010年。
據(jù)悉，上半年?yáng)|莞一手住宅供應(yīng)面積為224萬(wàn)㎡，同比2013年上半年下降27%；網(wǎng)簽面積為210萬(wàn)㎡，同比下降39%；網(wǎng)簽金額為193億元，同比下降36%；網(wǎng)簽均價(jià)為9132元/㎡，同比上升4.9%。
面對(duì)住宅市場(chǎng)供需雙雙下滑，車德銳認(rèn)為，上半年樓市低迷，主要因?yàn)樾刨J收緊。
金信聯(lián)行認(rèn)為，樓市低迷的原因主要有兩點(diǎn)：一是受全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)下行的影響，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，一定程度上影響了成交量；再者，信貸政策持續(xù)緊縮，房貸利率普遍上升，也強(qiáng)烈抑制了購(gòu)房者的入市熱情。
瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部經(jīng)理李玲玲分析，信貸環(huán)境持續(xù)緊縮，房貸利率普遍上升，買賣雙方皆存觀望情緒，房企放緩?fù)曝浛蛻粞舆t入市，市場(chǎng)處于膠著的狀態(tài)。
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一手樓首套房貸 銀行最快一周放款
年初，在“錢(qián)荒”的影響下，接踵而至的是各大銀行“房貸難”愈演愈烈。3月初，筆者曾走訪各大銀行，發(fā)現(xiàn)銀行的基本利率上浮20%已經(jīng)不是新鮮事，部分銀行的基準(zhǔn)利率更是上浮30%，放款的時(shí)間或會(huì)延長(zhǎng)至半年。更有甚者，部分銀行已經(jīng)暫停房貸。這導(dǎo)致了購(gòu)房者持續(xù)觀望，樓市持續(xù)低迷。
隨著“救市”的呼聲日益高漲，截至7月23日，46個(gè)限購(gòu)城市中有27個(gè)城市針對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào)，房貸松綁的聲音不絕于耳，利好消息逐漸傳出。日前，筆者通過(guò)電話以購(gòu)房者的身份電話訪問(wèn)了部分銀行，據(jù)介紹，大部分銀行的房貸利率上浮幅度基本在10%左右，最快一周可放款。
據(jù)了解，農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行和工商銀行首套一手房基準(zhǔn)利率均上浮10%。建設(shè)銀行相關(guān)工作人員表示：“目前，我行首套房房貸利率最低能執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則上浮10%。”
房貸稍稍松綁，銀行也相應(yīng)加快了放款步伐。東莞銀行相關(guān)工作人員表示，只要購(gòu)房者持有業(yè)主擔(dān)保、信用良好，且房子已經(jīng)過(guò)戶交稅，辦好手續(xù)備好資料，相信銀行很快就會(huì)放款的。“只要各項(xiàng)手續(xù)辦好、資料齊全，最快可以在一周內(nèi)放款。”招商銀行工作人員介紹道。同樣，在銀豐路的東莞農(nóng)商銀行工作人員介紹，只要銀行受理，10個(gè)工作日里就能放款。
雖然大部分銀行已微調(diào)房貸利率上浮的幅度，但仍有部分銀行不受理個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。據(jù)悉，中國(guó)銀行、民生銀行均停止房貸業(yè)務(wù)。一手房房貸業(yè)務(wù)不斷傳來(lái)利好的信號(hào)，而二手房貸業(yè)務(wù)的變化則不大。據(jù)悉，招商銀行、東莞農(nóng)村商業(yè)銀行表示暫停對(duì)二手房的放貸。
科威不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理張霞分析，房貸松綁對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是個(gè)利好的消息，如果對(duì)東莞樓市能產(chǎn)生比較大的影響，市場(chǎng)成交量是否上升還要看地方銀行的執(zhí)行力度。
二手房貸利率不放松，是否對(duì)二手樓市產(chǎn)生影響？對(duì)中介市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，這是否形成挑戰(zhàn)？
對(duì)此，張霞表示，今年以來(lái)各大銀行的貸款政策相對(duì)嚴(yán)格，個(gè)別銀行的短期停貸也不會(huì)有太大問(wèn)題，始終還有大部分銀行放貸，只要客戶的貸款資格符合，剩下就是中介公司的業(yè)務(wù)成交能力。
金信聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，相比新房，停貸對(duì)二手房市場(chǎng)影響更大，“新房是期房，如果下款慢，主要是開(kāi)發(fā)商那一塊，而二手房是現(xiàn)房，如果下款慢，買房人就拿不到房，辦不了房產(chǎn)證，對(duì)于交接周期也會(huì)有影響，從而也會(huì)影響成交量。”
“值得注意的是，部分銀行停貸雖然會(huì)影響成交量，但卻絲毫不影響二手房市場(chǎng)的火熱，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示購(gòu)房者對(duì)二手房的需求較大，也直接影響二手房的價(jià)格出現(xiàn)上漲。”金信聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)道。
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房貸松綁釋放利好開(kāi)發(fā)商期待樓市回暖
“聽(tīng)說(shuō)房貸利率下降了，銀行額度又寬松，剛好看中莞城的一套房120平方米的三房，現(xiàn)在入市不知是否合適。”在萬(wàn)江的工作莫女士躊躇萬(wàn)分。
房貸松綁，對(duì)持幣待購(gòu)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是否是利好的信號(hào)？對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房貸松綁是否讓他們緊繃的神經(jīng)稍微放松？
富通地產(chǎn)東莞公司總經(jīng)理助理梁蘭凌認(rèn)為，房貸松綁是利好的信號(hào)。這說(shuō)明國(guó)家在調(diào)控，有效地增強(qiáng)購(gòu)房者的信心，使消費(fèi)者下定決心買房。他表示，看好下半年樓市的走勢(shì)，供應(yīng)量上來(lái)了，樓市會(huì)呈現(xiàn)逐漸回暖的態(tài)勢(shì)。
名巨中央營(yíng)銷總監(jiān)舒小劍認(rèn)為，若房貸松綁，可以促進(jìn)成交量。他表示，現(xiàn)在影響東莞的樓市成交的市場(chǎng)背景不只是房貸，還有限購(gòu)、限貸等政策調(diào)控的因素。東莞的樓市是以剛需為主，房貸松綁，剛需的體量會(huì)逐漸釋放。
“下半年房?jī)r(jià)將保持不溫不火的狀態(tài)，不會(huì)有大幅上漲的空間，購(gòu)房者應(yīng)該冷靜看待市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)逐漸以價(jià)換量。”舒小劍說(shuō)道。
金地集團(tuán)東莞公司營(yíng)銷總監(jiān)歐梓彥表示，東莞的樓市不會(huì)大起大落，樓市將會(huì)進(jìn)入調(diào)整期。
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購(gòu)房需求不斷積累 8月或是樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)
5月份央行召開(kāi)住房金融服務(wù)專題座談會(huì)提出“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求”，讓市場(chǎng)對(duì)商業(yè)銀行放松房貸存在期待。目前從東莞來(lái)說(shuō)，東莞首套房貸雖沒(méi)有像往年一樣有折扣利率，但上浮幅度出現(xiàn)下滑，從上浮15%—30%之間下滑至10%—15%之間，且放款速度也在加快，對(duì)客戶入市起到刺激作用。
對(duì)此，李玲玲認(rèn)為，從樓市調(diào)控方面來(lái)說(shuō)，并不可以解讀成“政策松動(dòng)”的信號(hào)，只是央行實(shí)行“差異性調(diào)控”的手段之一。
同樣，車德銳認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，信貸松綁不會(huì)過(guò)快，會(huì)緩慢過(guò)渡，房貸已經(jīng)不是樓市轉(zhuǎn)機(jī)主要原因，樓市是否走好得綜合考慮產(chǎn)品、供需、房貸等因素。同時(shí)，車德銳指出8月或是東莞樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
市場(chǎng)氣氛逐漸散發(fā)，購(gòu)房需求不斷積累，從上周的火爆開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，車德銳預(yù)計(jì)，8月上旬利好市場(chǎng)的信息逐漸散發(fā)，樓市會(huì)逐漸回暖。
“目前東莞房貸放松主要體現(xiàn)在首套房上，對(duì)剛需客有一定的刺激作用，而目前東莞是個(gè)剛需為主的市場(chǎng)，對(duì)東莞樓市銷售利好明顯。7月份以來(lái)，東莞多個(gè)剛需項(xiàng)目進(jìn)行‘低開(kāi)’策略，預(yù)計(jì)后市跟進(jìn)的項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多；再加上房貸利率的下滑，一定程度減輕客戶的購(gòu)房成本，兩大方面的因素互相影響，將會(huì)很好吸引客戶入市，直接帶動(dòng)一手房的銷售。”李玲玲分析。
金信聯(lián)行分析，東莞房貸松綁有望推動(dòng)剛需入市加速，樓市成交量有望繼續(xù)提升，但目前市場(chǎng)對(duì)價(jià)格敏感度依然比較高，而且對(duì)二套以上房貸政策依然嚴(yán)格執(zhí)行，所以市場(chǎng)上出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的可能性不大。
另外，金信聯(lián)行認(rèn)為房貸放松，一手房的房貸利率釋放滿足了首套房貸需求，對(duì)于刺激市場(chǎng)成交和活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定的效果，在一定程度上也能促進(jìn)成交量，增強(qiáng)購(gòu)房者的購(gòu)買欲望。但是要起到樓市回暖的作用還比較缺乏。除非二套房首付下降和利率下調(diào)及限貸等限購(gòu)限價(jià)取消或調(diào)整，否則難起到樓市回暖功效。
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