7月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局通過其官方微博發(fā)布消息稱，正式調(diào)整房產(chǎn)限購政策。同一天，石家莊也傳出取消限購政策的消息。到目前為止，在原有實行房屋限購政策的46個城市中，已有近半數(shù)以上城市放松或取消限購。
相較限購松綁的“大步向前”，目前信貸政策的“躑躅不前”引人關(guān)注。一些專家分析認(rèn)為，從目前情況來看，信貸政策調(diào)整仍將左右房地產(chǎn)市場走向。
“松綁”政策捆綁信貸元素
從松綁限購的具體措施看，各地的政策內(nèi)容并不相同。
作為首個正式發(fā)文確定放開限購的城市，呼和浩特規(guī)定，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)證明。
被評價為限購松綁力度最大的銅陵市規(guī)定，在今年12月31日前，在該市購買唯一普通商品住房的，由同級財政按房價1%給予契稅補貼；首次購房首付比例由30%降低為20%。
中國銀行(行情,問診)國際金融研究所研究員李佩珈表示，限購“松綁”主要圍繞兩方面，放松購房者購買資格和降低購房者購買成本。相比較而言，后者對購房需求的拉動作用更大。
近日，工、中、建三家大型銀行均從總行層面再次重申，房地產(chǎn)信貸政策特別是個人住房信貸政策暫未變化。在北京地區(qū)，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)銀行個人房貸政策與此前保持一致——僅有中信[簡介最新動態(tài)]銀行(行情,問診)、北京農(nóng)商行、匯豐銀行等少數(shù)幾家銀行對首套住房利率有九至九五折不等的小幅優(yōu)惠政策，不過較難申請。
市場觀望氛圍愈加濃厚的背景下，地方政府比購房者更迫切希望打破房屋銷售僵局，也更希望銀行機構(gòu)進(jìn)行配合。在銀行主動配合無望的情況下，松綁政策主動向信貸因素靠攏。如蕪湖市表示，居民購買第二套房時，允許申請貼息貸款；鄭州表示，鄭州市民在購買全市100多座樓盤時，可申請最高70萬元“組合貸”，即可同時申請公積金與商業(yè)貸款。
李佩珈認(rèn)為，貸款貼息、組合貸款的推出，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的作用有利有弊，對于資金實力較弱的剛需來說，確實可以降低他們實際購房成本；這種信貸政策放松也有可能引起房價新一輪的上漲，因此值得關(guān)注。
高端住宅或?qū)⒊尚刨J調(diào)整重點
農(nóng)行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，該行根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r及自身業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行不定期業(yè)務(wù)政策調(diào)整，擬于近期調(diào)整個人首套住房商業(yè)性貸款相關(guān)政策。日前記者致電農(nóng)行，該行客服人員向記者表示，目前尚未接到調(diào)整通知。
就具體調(diào)整內(nèi)容，記者從相關(guān)渠道獲悉，農(nóng)行上海分行很有可能對上海地區(qū)200萬元（含）以上個人住房商業(yè)貸款（剔除公積金）執(zhí)行基準(zhǔn)利率九五折的優(yōu)惠；200萬元以下按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。
相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，從貸款金額來看，信貸松動主要針對的是高端住宅以及擁有較高收入的優(yōu)質(zhì)客戶。以200萬元的貸款推算，如按首套房首付三成貸款七成計算，房屋總價接近300萬元；如按二套首付六成，總價至少也在500萬元以上。除房屋總價外，房貸額度還要依據(jù)個人收入水平?jīng)Q定，因此此次松動的目標(biāo)客戶主要為高收入人群。
某銀行信貸部門負(fù)責(zé)人表示，如200萬元貸款，貸款期限為30年，以基準(zhǔn)利率計算，按照等額還款方式，月還款在13000元左右，個人月收入最少為3萬元以上。
對此，有專家表示，針對高端住宅的松綁并非剛需，涉及的客戶群體相對有限，因此即便出臺對房地產(chǎn)市場走向也不會帶來太大影響。
值得注意的是，住建部近期提出“千方百計消化庫存”的房地產(chǎn)調(diào)整思路。從目前各地做法來看，對于普通住宅，“去庫存”的途徑明確：一是通過放松限購刺激購房需求，二是轉(zhuǎn)為保障房以解決中低收入群體住房困難。不過對于高端住宅，“去庫存”的難度較大。
北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將適度放開高端商品房項目。而亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年5月后，高端住宅成交量上升，價格也呈現(xiàn)小幅上漲態(tài)勢。
因此，有業(yè)內(nèi)專家表示，無論是從風(fēng)險角度，還是市場需求的角度，銀行房貸政策側(cè)重高端住宅進(jìn)行調(diào)整符合市場規(guī)律。
部分地區(qū)個人房貸違約呈上升趨勢
李佩珈告訴記者，信貸政策是房地產(chǎn)市場走向的關(guān)鍵變量。她說，考慮到本輪房地產(chǎn)市場下行趨勢的形成在于信貸收緊，因此走勢也必將與信貸政策松緊有密切關(guān)聯(lián)。
高端住宅信貸利率或有松動的跡象，并不預(yù)示著房貸政策有大的調(diào)整。風(fēng)險、成本都令銀行望而卻步。
安徽省銀監(jiān)局在對該省大型銀行2013年逾期貸款風(fēng)險進(jìn)行梳理時發(fā)現(xiàn)，個人住房貸款逾期增長迅速。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著相關(guān)政策收緊，經(jīng)濟增長放緩，特別是對房市的持續(xù)調(diào)控，部分行業(yè)收入減少，有的借款人超前投資多處房產(chǎn)，卻無力按時還款。加之房產(chǎn)升值及房租收入預(yù)期過于樂觀、二手房交易市場蕭條等因素的影響，導(dǎo)致個人住房貸款逾期上升較多。
某大型銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在安徽地區(qū)，截至2013年6月末，該行個人住房按揭貸款中逾期貸款比年初增加934萬元，增幅超過18%；比2012年同期增加2635億元，增幅高達(dá)81%。
據(jù)記者了解，今年以來，部分大型銀行已多次調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，為防范風(fēng)險而進(jìn)行的收緊趨勢十分明顯。
李佩珈表示，低成本資金來源越來越少，作為中長期貸款的個人住房按揭貸款利率目前仍是較低水平，銀行利潤空間有限，對信貸放松的積極性不高。
數(shù)據(jù)顯示，作為低成本資金的主要來源，銀行存款增長乏力。以青島為例，根據(jù)當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)顯示，5月末，轄區(qū)銀行機構(gòu)各項存款余額11822.89億元，比年初增加395.48億元，同比少增352.32億元，同比增長11.38%，比年初和上月分別回落4.91和0.28個百分點。而存款增長乏力，也決定了銀行對目前尚處于高風(fēng)險階段的房地產(chǎn)行業(yè)的投入受到制約。
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