近日，中國社會科學院發(fā)布2014年《中國住房發(fā)展(中期)報告》顯示，我國大中城市房價呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動調(diào)整態(tài)勢，樓市已告別兩位數(shù)的高速增長期，正逐步回歸理性。

 

現(xiàn)象

樓市告別兩位數(shù)高增長

短期下跌難以避免，不會出現(xiàn)斷崖式崩潰

 

7月28日，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心發(fā)布的2014年《中國住房發(fā)展(中期)報告》顯示，我國大中城市房價呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動調(diào)整態(tài)勢，中國樓市告別兩位數(shù)的高速增長期，正逐步回歸理性。

 

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，與5月相比，70個大中城市中，新建商品房價格下降的城市有55個，較上月大幅增加20個，城市數(shù)量達到2011年1月份以來最多。此外，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市也降至7個，較上月大幅減少12個，其數(shù)量為自2012年2月以來最少。

 

“從價格下降的城市數(shù)量來看，70個大中城市中止?jié)q及下降城市達到九成，大中城市房價已由全線上漲轉(zhuǎn)向普遍微跌的局面。從價格下降的幅度來看，當前房價同比、環(huán)比變化情況已與2011年底樓市調(diào)整時期水平基本相當。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭說。

 

除了價格，成交量也在萎縮，庫存仍在增加。上半年，我國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%。而待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長8.3%。

 

值得注意的是，樓市調(diào)整還只是開頭。“從一二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品房價格將進入為期2—3年的調(diào)整期。盡管長期拐點尚未出現(xiàn)，但短期下跌難以避免。”中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2014年，樓市變化的速度超過市場之前的預(yù)期。“從年初出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3—4月出現(xiàn)華東區(qū)域的調(diào)整，再到6月環(huán)比房價指數(shù)全面下調(diào)。市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整。”張大偉特別指出，一線城市也出現(xiàn)了下調(diào)，這意味著樓市調(diào)整從點到塊，再到面，全面降溫已經(jīng)開始。

 

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析，此次樓市調(diào)整是在宏觀經(jīng)濟步入新常態(tài)下的調(diào)整，也是存量住房戶均超過1套且住房保障有實質(zhì)性進展下的調(diào)整，更是中央經(jīng)濟治理理念發(fā)生重大變化、在市場分化中的調(diào)整，這勢必影響樓市的發(fā)展趨勢及相關(guān)調(diào)控對策。

 

“盡管根據(jù)我國居民改善住房條件的動力，及人口流向拐點尚未出現(xiàn)的情況下，我國住房市場不會斷崖式崩潰。”倪鵬飛說，“種種跡象表明樓市暴利時代已經(jīng)終結(jié)。未來10年，中國房地產(chǎn)市場將進入低速增長階段。”

 

原因

信貸政策收緊致需求有限

庫存量短期迅速增加，保障房分流剛需并影響預(yù)期

 

在中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后楊慧看來，住房供求狀況的調(diào)整是導致上半年各類城市主要指標下行的共同原因。

 

“住房需求受信貸政策收緊及預(yù)期觀望的影響，增長有限；住房供給則受前期大量施工竣工面積住房陸續(xù)入市，以及銷售低迷導致庫存增加的雙重作用，短期內(nèi)不斷增加。”楊慧分析，一線城市和熱點二線城市主要指標下行，主要是由于三方面的原因。首先是去年的高基數(shù)，其次是信貸收緊導致大量剛需難以轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H需求，最后自住性住房及共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房政策的建立完善，分流了大量商品住房市場的剛需并嚴重影響購房者進入觀望期。其他二線城市和熱點三線城市的樓市回調(diào)則主要是由于剛性需求在去年迅猛釋放后難以為繼，以及在限購限貸等樓市調(diào)控政策下，投資投機性需求被持續(xù)抑制。大量三、四線城市樓市萎靡主要是住房需求不足以消化高庫存導致的供求失衡。

 

作為歷史上首次出現(xiàn)的非政策因素導致的市場自發(fā)調(diào)整，本輪樓市調(diào)整不僅可能周期更長，還會對宏觀經(jīng)濟造成一定程度的影響。倪鵬飛分析，宏觀經(jīng)濟增長會受到房地產(chǎn)投資增速放緩的影響，今年行業(yè)對GDP的貢獻將降低0.7個百分點，對地方財政收入的影響也不容小覷。

 

更需要關(guān)注的是潛在的房地產(chǎn)金融風險。盡管房地產(chǎn)金融風險被業(yè)內(nèi)多次提及，且商業(yè)銀行也選擇收縮房地產(chǎn)信貸，特別是個貸規(guī)模，但是從上半年住房信貸數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模在銀行信貸總規(guī)模的占比不降反升，保持著近十年來的少有的高水平。而且上半年，房地產(chǎn)貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的占比也是自2011年以來最高的。

 

“房地產(chǎn)信貸多項占比指標居高不下，投射出商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的依賴度有增加的趨勢。銀行40%的錢仍流向房地產(chǎn)業(yè)，銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)多年來形成的利益捆綁關(guān)系更加固化、強化，商業(yè)銀行‘去房地產(chǎn)化’的過程似乎還很遙遠。”中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士高廣春說。

 

倪鵬飛認為，與美國不同，我國住房信貸首付比例較高，樓市風險主要存在于開發(fā)貸款環(huán)節(jié)。“我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模過大，戰(zhàn)線又過長，資金成本又高，有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風險。像上半年住宅施工面積近44億平方米，這其中很大原因就是資金跟不上導致不能如期交房，甚至會出現(xiàn)爛尾。那么這些在建住房就潛在了約15萬億元的信貸風險。”

 

展望

順應(yīng)趨勢引導市場理性回歸

市場自發(fā)調(diào)整有利于稀釋泡沫，地方政府不宜過多干預(yù)

 

對于有些地方限購松綁問題，張大偉說，松綁的效果可能有限，像沈陽等非熱門城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，人口流入增量也在放緩，導致樓市上漲乏力。“除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準降息，否則市場的趨勢很難改變。”

 

倪鵬飛也認為，今年的樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，有利于稀釋樓市泡沫。“市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要剛開始調(diào)整就急于救市，要順應(yīng)趨勢引導市場理性回歸。”

 

專家預(yù)測，在下半年中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有進的大背景下，一線城市松綁限購的可能性不大，而其他二線城市和熱點城市調(diào)整將延續(xù)全年。樓市調(diào)控則將繼續(xù)關(guān)注中長期制度建設(shè)，“分類調(diào)控、區(qū)間調(diào)控、雙向調(diào)控”成為樓市調(diào)控的思路。

 

“住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展需要一整套綜合指標。住房價格不應(yīng)成為市場穩(wěn)定的唯一指標。”倪鵬飛說，今后樓市調(diào)控應(yīng)側(cè)重區(qū)間調(diào)控，綜合房價、庫存、投資等多元指標。“如果房價跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個月，投資也沒有大幅下滑，那么政府不要急于干預(yù)，還應(yīng)采取中性的金融與財政政策。”

 

根據(jù)2014年《中國住房發(fā)展(中期)報告》，2015至2030年中國城市住房需求的總體走勢將呈現(xiàn)“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征。

 

考慮戶籍制度改革的影響，由戶籍分割引發(fā)的“半城市化”問題導致的市場嚴重空間失配的現(xiàn)象將有所緩解。但是受經(jīng)濟增長模式的制約，一、二線城市仍將是住房矛盾突出的城市，而三、四線城市供大于求的結(jié)構(gòu)性矛盾也將凸顯。2015年至2030年間，中國住房市場仍將保持嚴重分化的特征。