目前，住宅空置率并沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的官方定義、官方數(shù)據(jù)，中國(guó)住房的空置率儼然成了一個(gè)難以破解之謎。近期，一份宣稱“全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率22.4%”、“全國(guó)空置房為4898萬(wàn)套”的地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告再度挑動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。“大炮”任志強(qiáng)直接反駁稱，“絕不可能有5000萬(wàn)套或更多的空置”。

    一場(chǎng)“空置率論戰(zhàn)”由此引發(fā)了人們對(duì)中國(guó)樓市以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)前景的諸多預(yù)測(cè)。對(duì)此，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)教授田國(guó)強(qiáng)在接受本網(wǎng)專訪時(shí)提出了個(gè)人見(jiàn)地。

    非官方數(shù)據(jù)的存在是必要的

    他認(rèn)為，其關(guān)于空置率的數(shù)據(jù)調(diào)查，開(kāi)啟了我國(guó)包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局都一直未能有效開(kāi)展的調(diào)查，具有填白的重要意義。從方法上，通過(guò)分組分層隨機(jī)抽樣抽取了2.8萬(wàn)多個(gè)樣本，間隔一年入戶調(diào)查，再輔以2次電話輔助調(diào)查，這些基本上是國(guó)際上的通行做法，具有科學(xué)性。因此，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的這個(gè)報(bào)告得出的數(shù)據(jù)是可信的。

    當(dāng)然有人批評(píng)他們的樣本規(guī)模的相對(duì)有限。確實(shí)，以美國(guó)全美住房調(diào)查（American Housing Survey）和當(dāng)前人口及住房空置調(diào)查（Current Population Survey/Housing Vacancy Survey， CPS/HVS）為例，其樣本容量分別約為5.6萬(wàn)個(gè)住宅住址和7.1萬(wàn)個(gè)住宅住址，但這些都是美國(guó)人口調(diào)查局等政府部門(mén)實(shí)施的，有很大的財(cái)力、人力支持。規(guī)模重要，但更重要的還是看調(diào)研的方法科學(xué)性和代表性，科學(xué)性最基本和關(guān)鍵的判斷標(biāo)準(zhǔn)是獲取的樣本是否具有隨機(jī)性。

    關(guān)于任志強(qiáng)和甘犁“空置率”論戰(zhàn)，田國(guó)強(qiáng)認(rèn)為關(guān)鍵是要把概念和定義搞清楚。任志強(qiáng)的數(shù)據(jù)測(cè)算只涵蓋了商品房，而甘犁的數(shù)據(jù)則將小產(chǎn)權(quán)房、家庭自建房等都涵蓋進(jìn)來(lái)了，所以二人得出的結(jié)論不一致是理所當(dāng)然的。所以，關(guān)鍵是要把概念的邊界搞清楚，空置率是廣義的還是狹義的。

    國(guó)內(nèi)和國(guó)外對(duì)于空置率的概念界定也是有所差異的。國(guó)際上，空置率是以市場(chǎng)上有出租或出售愿望的空置住房作為分子，而甘犁這邊是將空置房定義為兩類：一類是因一套房家庭外出務(wù)工等原因而無(wú)人居住的住房；一類是多套房家庭既未自住也無(wú)他人居住的住房，兩類空置住房作為分子，也包含了未進(jìn)入市場(chǎng)的空置房，如果將第一類不計(jì)入，空置率肯定也就沒(méi)有這么高了。

    中國(guó)是一個(gè)轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)體制、結(jié)構(gòu)變化很快、很大，有很多調(diào)查統(tǒng)計(jì)制度和方法體系還沒(méi)有來(lái)得及轉(zhuǎn)換。其實(shí)，如同經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能光靠國(guó)有企業(yè)一樣，統(tǒng)計(jì)調(diào)查也不能光靠官方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)。實(shí)際上，在國(guó)外非官方數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)是非常多的，占了絕大多數(shù)，他們對(duì)政府調(diào)查機(jī)構(gòu)既是競(jìng)爭(zhēng)又是互補(bǔ)、既有制衡也有合作的關(guān)系，可以將一些官方做不了、做不好的調(diào)查做起來(lái)。

    這些非官方的數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)特別是那些非盈利的數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)，如由大學(xué)發(fā)起的數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)有著很強(qiáng)的學(xué)術(shù)性和獨(dú)立性，他們作為中立的第三方，具有利益超脫性，其數(shù)據(jù)往往有很強(qiáng)的公信力。如密歇根大學(xué)消費(fèi)者信心指數(shù)初編制于20世紀(jì)40年代，已經(jīng)成為半官方色彩的數(shù)據(jù)。并且，這些非官方的數(shù)據(jù)調(diào)查機(jī)構(gòu)往往是與民間智庫(kù)相關(guān)聯(lián)的，這就使得這些智庫(kù)提出的政策方案既有定性分析又有定量支撐，政府很多時(shí)候通過(guò)購(gòu)買(mǎi)向智庫(kù)獲得決策咨詢建議，其背后所隱含的就是對(duì)民間數(shù)據(jù)調(diào)查的信任。所以，像這些非官方數(shù)據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)的存在是非常必要的，需要更多這樣的機(jī)構(gòu)。

    而空置率反映的是一種結(jié)構(gòu)性的資源錯(cuò)配。在田國(guó)強(qiáng)看來(lái)，針對(duì)空置房的定義及其調(diào)查結(jié)果，可以從兩個(gè)大的方面來(lái)研究推進(jìn)解決空置率居高不下的問(wèn)題。其一，大力促進(jìn)人的城鎮(zhèn)化，以穩(wěn)定就業(yè)、同等待遇等讓真正為城市發(fā)展作出貢獻(xiàn)的農(nóng)民工真正扎根城市，而非疲于候鳥(niǎo)式遷徙。城鎮(zhèn)的各項(xiàng)福利得不到保障，自然不會(huì)放棄農(nóng)村的房屋、土地及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。其二，建立全國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，消除信息孤島，同時(shí)加快房產(chǎn)稅立法，在稅收法定的原則下推進(jìn)試點(diǎn)擴(kuò)圍，雙管齊下可以有效杜絕一人多房的局面。

    中國(guó)的樓市還遠(yuǎn)沒(méi)有飽和

    田國(guó)強(qiáng)稱從中長(zhǎng)期看，中國(guó)的樓市還遠(yuǎn)沒(méi)有飽和，還有很大的增長(zhǎng)空間。

    中國(guó)的真實(shí)城鎮(zhèn)化率才只有35%左右，還有幾億的人口要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移并真正扎根到城市，這些人都要住有所居，目前的供給是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能填補(bǔ)的。中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題，不是一朝一夕形成的，也不是短期就能解決的，房?jī)r(jià)下跌過(guò)大的問(wèn)題并不比上漲過(guò)快來(lái)得輕松，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)將政府、銀行、購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商捆綁在一起，翻船的危害性具有關(guān)聯(lián)性和放大性，任何激進(jìn)的調(diào)整都不足取，而是需要一定的時(shí)間來(lái)化解。

    同時(shí)，他不認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的泡沫。從國(guó)際橫向比較，如果用動(dòng)態(tài)和發(fā)展的眼光看中國(guó)的房?jī)r(jià)（因?yàn)樽》渴且环N高值的耐用消費(fèi)品，需要跨期消費(fèi)。房?jī)r(jià)所對(duì)應(yīng)的收入就不應(yīng)是當(dāng)期收入，而是長(zhǎng)期收入），即考慮收入增幅的顯著差異（中國(guó)10%左右，美國(guó)4%左右），中國(guó)的真實(shí)（理性預(yù)期）房?jī)r(jià)收入比也許并不比美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家高多少。如果再考慮美國(guó)每年要交的房屋市值1%到3%的不動(dòng)產(chǎn)稅（這筆錢(qián)中國(guó)大部分城市不要交），其房?jī)r(jià)收入比反而超過(guò)中國(guó)。

    美國(guó)和日本房地產(chǎn)有泡沫的直接原因是由于房?jī)r(jià)比人們平均收入水平（比如人均GDP）高的多增速來(lái)增長(zhǎng)，當(dāng)然必定導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，但中國(guó)的情況根本不是如此。自1998年住房制度改革以來(lái)，住宅商品房平均銷售價(jià)格的年均增速明顯低于居民可支配收入的年均增速，從而房?jī)r(jià)的可承受能力總體上是逐步增長(zhǎng)的。1998年至2012年全國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格年均增長(zhǎng)7.98%；而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)11.39%。并且，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)的居民收入數(shù)據(jù)中，還沒(méi)有涵蓋灰色收入。據(jù)有關(guān)學(xué)者的研究顯示，目前未被納入統(tǒng)計(jì)口徑的居民灰色收入已經(jīng)占到GDP總量的12%左右。如果還不相信，只要看看是98年房改時(shí)買(mǎi)得起房的人多還是現(xiàn)在買(mǎi)得起房人多就可以得出收入增速至少和房?jī)r(jià)基本同步增長(zhǎng)。

    當(dāng)然，房?jī)r(jià)表象背后反映的是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有許多更深層次的矛盾和問(wèn)題未得到根本解決，造成了四個(gè)結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，從而導(dǎo)致了明顯的資源低效配置和貧富差距拉大問(wèn)題，偏離了效率、公平與和諧發(fā)展的軌道。

    其一是地域結(jié)構(gòu)失衡。這一問(wèn)題有其客觀性，像北京、上海等一線城市的建設(shè)定位是國(guó)際化大都市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和外向程度非常高，面臨很多境外高管人士、港澳臺(tái)常住人士以及國(guó)內(nèi)外省市流入的富裕階層的住房需求等。但是，還有一個(gè)不可忽視的原因在于中國(guó)的公共物品資源配置不均勻，這其中也涉及到財(cái)政體制問(wèn)題以及城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問(wèn)題。北京、上海等一線城市集中了相對(duì)較多的社會(huì)公共資源，而這是房?jī)r(jià)的構(gòu)成之一。對(duì)此，我們不做價(jià)值判斷，只是作為一個(gè)現(xiàn)象在此指出來(lái)。

    其二是風(fēng)險(xiǎn)控制結(jié)構(gòu)失衡。其實(shí)在整個(gè)生產(chǎn)鏈上任何一環(huán)出問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)式的結(jié)果。國(guó)外是在個(gè)人住房抵押貸款上，但是中國(guó)有了三成到四成的高首付條款，加上房貸的債券化程度較低，金融衍生品不發(fā)達(dá)，使得這方面的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被大大地降低。然而，我們的土地市場(chǎng)類似于零首付，潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大。這可能造成極大的風(fēng)險(xiǎn)失控問(wèn)題。

    其三是收入結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)失衡。這是造成社會(huì)總效率下降和公平缺損的一個(gè)重要因素。由于收入差距懸殊加上房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，使得一些人手中有幾套房子，自住一套，其他可能空置，從而浪費(fèi)資源。這還會(huì)產(chǎn)生馬太效應(yīng)，窮者越窮，富者越富，盡管平均收入和房?jī)r(jià)增幅基本處于同一水平，但由于收入差距懸殊，相當(dāng)一部分居民買(mǎi)不起房，由此大大地拉大了擁有房產(chǎn)和沒(méi)有住房階層之間的巨大貧富差距。更為關(guān)鍵的是，我們的住房保障體系建設(shè)滯后，使得即使是社會(huì)最底層的居民也形成了購(gòu)買(mǎi)商品房解決居住問(wèn)題的預(yù)期。實(shí)際上，即使發(fā)達(dá)國(guó)家也不是所有居民都擁有屬于自己的商品房，底層民眾的居住需求往往通過(guò)廉租性、保障性住房來(lái)滿足。

    其四是租房買(mǎi)房結(jié)構(gòu)失衡。這是制度和文化方面的因素共同造成的。一是建立在以戶籍制度為基礎(chǔ)的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)上的社會(huì)福利不平衡。城鄉(xiāng)二元戶籍制度使得很多沒(méi)有城市戶口的進(jìn)城勞動(dòng)力，享受不到與原有市民同等的社會(huì)福利。由于中國(guó)把過(guò)多的社會(huì)福利捆綁在擁有住房上，即使擁有了城市戶口，如果一直租房，一些社會(huì)福利享受起來(lái)還是面臨種種限制。買(mǎi)房而非租房，也就成了進(jìn)城勞動(dòng)力跨越社會(huì)福利障礙的一種現(xiàn)實(shí)途徑。這樣既造成了社會(huì)福利分配不公的問(wèn)題，也扭曲了住房的價(jià)格信號(hào)，不利于市場(chǎng)有效地配置資源。二是居者有其屋、有恒產(chǎn)者有恒心的傳統(tǒng)觀念根深蒂固。與國(guó)外居民流動(dòng)性非常大不同，中國(guó)人安土重遷，一旦決定在一個(gè)城市扎下根來(lái)，擁有一套屬于自己的住房就會(huì)被列入首要計(jì)劃之一，租房度日從來(lái)都不會(huì)是長(zhǎng)久之計(jì)。現(xiàn)在所謂的“丈母娘需求”，“婚姻剛需”等等，其實(shí)都是上述制度和文化問(wèn)題的反映。

    金融的核心是風(fēng)險(xiǎn)控制。中國(guó)房地產(chǎn)與金融的嵌聯(lián)程度還遠(yuǎn)沒(méi)有美國(guó)那么深和遠(yuǎn)，但是無(wú)論是個(gè)人住房貸款還是商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)貸款如果陷入死循環(huán)，都還是會(huì)對(duì)中國(guó)金融業(yè)造成不良影響。因此，要改進(jìn)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，讓銀行能夠更好地共享客戶的信用資訊，讓銀監(jiān)會(huì)能夠更好地監(jiān)控銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，讓整個(gè)社會(huì)能夠建立起一個(gè)有效控制房地產(chǎn)貸款(特別是土地抵押貸款)風(fēng)險(xiǎn)的制度。

    這個(gè)方面的改進(jìn)，不是針對(duì)投資性購(gòu)房的，但卻是比“遏制”投資性購(gòu)房更能抵御次貸危機(jī)式金融風(fēng)暴的制度。因?yàn)?，最大的風(fēng)險(xiǎn)不在買(mǎi)房者30%~60%的首付，而是在開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)最大，他們出了問(wèn)題才是大問(wèn)題。與此同時(shí)，土地財(cái)政也是對(duì)國(guó)家治理體系的扭曲，但是在不動(dòng)產(chǎn)稅制度還未建立健全之際，這個(gè)過(guò)渡性制度安排還需經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整來(lái)轉(zhuǎn)換，如果房地產(chǎn)崩盤(pán)，地方財(cái)政的缺口將難以填補(bǔ)。

    所以，田國(guó)強(qiáng)總結(jié)稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能大起大落，要把風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍，給經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和深層次改革騰空間、留時(shí)間。(新華房產(chǎn)記者 王日晨）

    人物介紹

    田國(guó)強(qiáng)，男，1956年生，1982年獲華中工學(xué)院（現(xiàn)華中科技大學(xué)）數(shù)學(xué)碩士學(xué)位。1987年獲美國(guó)明尼蘇達(dá)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。1987年起在美國(guó)德州A&M大學(xué)任教，現(xiàn)為該大學(xué)終身任期正教授。2004年起出任上海財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)、高等研究院院長(zhǎng)。Annals of Economics and Finance共同主編，F(xiàn)rontier of Economics in China主編。師從諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者、“機(jī)制設(shè)計(jì)理論之父”赫維茨教授。曾任中國(guó)留美經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)（1991-1992）。他所創(chuàng)導(dǎo)的上海財(cái)經(jīng)大學(xué)“經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)新平臺(tái)”項(xiàng)目試點(diǎn)，在高層次人才引進(jìn)和培養(yǎng)體制改革方面取得顯著成效，引領(lǐng)了國(guó)家“優(yōu)勢(shì)學(xué)科創(chuàng)新平臺(tái)項(xiàng)目”的建設(shè)。