限購(gòu)令這一房地產(chǎn)銷售頭上的“金庫(kù)咒”正慢慢被摘除。6月27日，呼和浩特首先宣布放開房屋限購(gòu)政策，拉開各地取消限購(gòu)的大幕。緊接著，濟(jì)南、長(zhǎng)春、成都、海口等城市也相繼跟進(jìn)。
據(jù)央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在46個(gè)限購(gòu)城市中，明確還未取消限購(gòu)的有22個(gè)，對(duì)限購(gòu)政策作出調(diào)整的有8個(gè)，傳聞已放開或?qū)⒎砰_限購(gòu)的有10個(gè)，全面放開限購(gòu)的5個(gè)。近半數(shù)城市表現(xiàn)淡定，仍然“按兵不動(dòng)”，政策堅(jiān)挺。
在樓市“去庫(kù)存化”的大潮下，這股政策的暖風(fēng)并沒(méi)有吹向一線城市。北京、上海、廣州都已經(jīng)有明確的官方層面的表態(tài)，否認(rèn)將出臺(tái)松綁限購(gòu)的政策。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者表示，一線城市土地資源和房屋供應(yīng)量的矛盾沒(méi)有得到解決，同時(shí)，還可能受到住建部的內(nèi)部指導(dǎo)意見的約束，年內(nèi)放開限購(gòu)的可能性不大。
但是，楊紅旭坦言，一線城市放開限購(gòu)是大勢(shì)所趨，他預(yù)計(jì)一線城市明年有放松限購(gòu)甚至放開限購(gòu)的可能。他說(shuō)：“國(guó)家倡導(dǎo)讓市場(chǎng)在資源配置中起主導(dǎo)作用，未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控手段正由限購(gòu)限貸轉(zhuǎn)向市場(chǎng)調(diào)控、稅收調(diào)控等手段。從近期情況來(lái)看，很多二三線城市在陸續(xù)放開，一線城市也會(huì)最終放開。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多地為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖而采取的取消或放松限購(gòu)，與地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴有關(guān)。成交量的下跌，打擊了房企的拿地?zé)崆?，進(jìn)而影響地方政府的財(cái)政收入。
盡管如此，一線城市并沒(méi)有因此而“低頭”。央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)了上半年四大一線城市的土地收入情況，其中，北京土地出讓收益仍然呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，上半年已達(dá)173.6億元，只占上半年財(cái)政收入不到8%，并已完成了今年全年預(yù)算總額的128%。
北京市財(cái)政局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人韓杰表示，土地收入的增加并非意味著北京依靠“土地財(cái)政”，北京的土地資源稀缺，政府不可能把土地財(cái)政作為可持續(xù)發(fā)展的來(lái)源。
楊紅旭表示，一線城市土地收入占財(cái)政收入的比重偏低，而且工業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，財(cái)政收入不依賴土地的說(shuō)法有一定的道理。
然而，資深房地產(chǎn)專家韓世同卻不認(rèn)同，他認(rèn)為：“北京、上海賣地收入都過(guò)千億，樓市成交不理想必然會(huì)影響土地的出讓。一線城市去年土地出讓情況理想，財(cái)政收入沒(méi)有收到太大的威脅，但隨著時(shí)間的延續(xù)，遲早會(huì)撐不住的。”
多個(gè)城市仍在“死撐”
眾多二、三城市在住建部“千方百計(jì)去庫(kù)存”的號(hào)召中放松了限購(gòu)，江蘇常州甚至在黨報(bào)頭條呼吁市民買房。但是，石家莊、大連、哈爾濱、佛山、蘭州、銀川、合肥、太原、青島、南京等省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市仍然“按兵不動(dòng)”。
楊紅旭認(rèn)為，這些城市是否放開限購(gòu)取決于當(dāng)?shù)毓賳T的態(tài)度，有的官員積極主動(dòng)，愿意承受輿論的壓力，有的官員則膽小怕事，不愿意承受輿論和上級(jí)部門的壓力。此外，不同城市之間房?jī)r(jià)漲跌幅度不一，合肥、南京等城市的房?jī)r(jià)比較強(qiáng)勢(shì)，因此不愿意放得太快。
韓世同則認(rèn)為，目前二三線城市已經(jīng)具備了放開限購(gòu)的條件，應(yīng)該把握時(shí)機(jī)，否則就會(huì)像呼和浩特一樣，即使全面放開限購(gòu)，也沒(méi)法刺激成交量的上漲。
據(jù)《南方都市報(bào)》報(bào)道，中原地產(chǎn)抽樣調(diào)查13個(gè)典型城市，具體涉及天津、成都、杭州、長(zhǎng)春、蘇州、武漢、南昌、廈門、濟(jì)南、福州、無(wú)錫、寧波及南寧。結(jié)果發(fā)現(xiàn)短期內(nèi)效果不顯著，成交量出現(xiàn)反彈的僅有杭州蕭山、濟(jì)南及成都。
韓世同分析稱，放開限購(gòu)效果有限的主要原因是限貸的因素依然存在。
“現(xiàn)在銀行把款項(xiàng)發(fā)放給開發(fā)商收益更高，年息15%都有人搶著要，但是貸給購(gòu)房者，利息只有7%到8%，開發(fā)商兩三年就能還回來(lái)了，購(gòu)房者要等二三十年才能還清，你說(shuō)銀行原因貸給誰(shuí)呢？”
企業(yè)銷售慘淡 以價(jià)跑量
與政府淡定的姿態(tài)不同，房企在一線城市高價(jià)拿地，如今又面臨一線城市庫(kù)存量增高、房?jī)r(jià)走低、銀行放貸態(tài)度曖昧的消極因素，陷入尷尬的境地。
庫(kù)存方面，北京、上海的庫(kù)存量都創(chuàng)多月的新高，廣州今年的最高庫(kù)存甚至曾超10萬(wàn)套，而深圳已有多月新建住宅庫(kù)存去化周期超過(guò)10個(gè)月警戒線。
從房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，6月，上海、廣州、深圳的新房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了環(huán)比的下跌，只有北京新建住宅環(huán)比上漲0.1%，四大城市二手房?jī)r(jià)格更是環(huán)比全面下跌，北京跌1.3%創(chuàng)新高。
除此以外，房企在一線城市還面臨了銀行放貸偏緊的壓力。據(jù)《東方早報(bào)》報(bào)道，在多個(gè)城市暗地松綁限購(gòu)后，銀行的限貸放松也悄然展開，而商業(yè)銀行更樂(lè)于為二、三線城市放松房貸。
為此，房企紛紛打出“促銷牌”，力求以價(jià)換量。比如，珠江地產(chǎn)在北京的樓盤就曾推出了“全盤無(wú)首付”、“降價(jià)險(xiǎn)”等促銷活動(dòng)。位于通州的首開香溪郡項(xiàng)目推出“0元搶房行動(dòng)”、半年“0月供”、甚“0首付”等優(yōu)惠。通州馬駒橋的國(guó)風(fēng)美侖現(xiàn)房93折出售、2萬(wàn)元抵6萬(wàn)元。東亞推出“全民營(yíng)銷、百二傭金”活動(dòng)。
韓世同表示，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行的初級(jí)階段適當(dāng)放開限購(gòu)，能促進(jìn)成交量，能達(dá)到經(jīng)濟(jì)微刺激的效果。同時(shí)，在這個(gè)階段，投資性購(gòu)房即便入市，也在少數(shù)，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)反彈，但不會(huì)瘋漲。
韓世同預(yù)測(cè)，目前一線城市已經(jīng)進(jìn)入房?jī)r(jià)下行的初始階段，下半年放松限購(gòu)的做法還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，金融信貸方面必須要做出調(diào)整，否則個(gè)人房貸受限制，房地產(chǎn)的成交就難以大規(guī)?；謴?fù)。
結(jié)語(yǔ)：如果全面放開限購(gòu)是大勢(shì)所趨，撐得太久不符合政府、企業(yè)、購(gòu)房者三方的利益，用市場(chǎng)之手來(lái)調(diào)控樓市才能促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
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