“限購(gòu)松綁”的多米諾骨牌效應(yīng)終于傳遞到西安。上周五，西安傳出60平方米以下住房取消限購(gòu)的消息。

 

西安某樓盤銷售人員昨日向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者證實(shí)，60平方米以下住房限購(gòu)確已松綁，當(dāng)?shù)貥潜P已執(zhí)行新政。

 

與西安同步放松限購(gòu)的，還有長(zhǎng)三角的無錫，同期首都北京也釋放出“適度放開高端商品房項(xiàng)目”的調(diào)控思路，加之上周傳出上海農(nóng)行首套房貸款優(yōu)惠的消息，本輪樓市調(diào)控放松新政的暗潮，已從二三線城市向一線城市涌動(dòng)。

 

“60平方米以下隨便買”

 

“60平方米以下住房取消限購(gòu)。”據(jù)媒體報(bào)道，上周五西安市住房保障和房屋管理局召開媒體通氣會(huì)，公布三條“鼓勵(lì)人才創(chuàng)業(yè)、改善人居條件”的樓市調(diào)控新規(guī)，計(jì)劃從7月28日起施行。

 

三條新規(guī)包括：做好來西安市就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生住房保障工作，來西安市就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的普通高校畢業(yè)生，在西安市無住房的，可購(gòu)買一套住房；支持居民的改善性住房需求，居民家庭為改善居住條件購(gòu)買房屋時(shí)，可不再申報(bào)其已擁有的非成套住房、磚混結(jié)構(gòu)住房或60平方米以下的住房；加快小套型房屋和二手住房市場(chǎng)流通，60平方米以下的住房和磚混結(jié)構(gòu)二手住房可由居民家庭根據(jù)需要自主購(gòu)買。

 

這意味著，購(gòu)買60平方米以下的住房不再受到限制。

 

“我們開始執(zhí)行（新政策）了。”昨日下午，在位于西安城東東二環(huán)和北二環(huán)交匯處的萬科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]金域東郡[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目，置業(yè)顧問小楊正忙于簽約，他在電話中告訴記者，此前，西安的規(guī)定是，持外地戶口只能在西安購(gòu)買一套住房，本地居民只能購(gòu)買兩套住房，但現(xiàn)在60平米以下的房子可以“隨便買”。

 

也就是說，如果一外地戶籍購(gòu)房者在西安已擁有一套60平方米以下的住房，現(xiàn)在還可以繼續(xù)在西安購(gòu)入多套60平方米以下的住房，同時(shí)還可以購(gòu)入一套60平方米以上的住房。

 

公開資料顯示，小楊所在的萬科金域東郡今年5月下旬開盤，主力戶型包括85平方米的三居、70平方米的兩居、100平方米的三居，目前成交均價(jià)在7500元/平方米左右。

 

小楊坦陳，與8000元/平方米的預(yù)期價(jià)格相比，目前的成交價(jià)格偏低，不僅如此，目前該項(xiàng)目還在進(jìn)行交5000元抵2萬元的促銷活動(dòng)。

 

當(dāng)記者問及上周末傳出限購(gòu)松綁消息對(duì)銷售的影響時(shí)，小楊顯得有些興奮：“賣得更快了，以往平時(shí)一天就訂十來套房子，今天一天就訂出20多套，很多人是買來投資。”

 

已經(jīng)執(zhí)行“新政”的還不只是上述萬科樓盤。昨日下午，臨近西安市政府的保利拉菲公館[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目置業(yè)顧問張振（化名）向本報(bào)記者透露，該公司西安房產(chǎn)部門已于7月26日下發(fā)通知，告知60平方米以下住房不再限購(gòu)。

 

但張振的感覺是，放開限購(gòu)短期內(nèi)對(duì)銷售影響有限，限購(gòu)松綁剛公布1~2天就能拉動(dòng)銷售的說法，在他看來頗有“水分”。

 

張振告訴記者，西安上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較冷，他所在的保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]拉菲公館，交6000元可以打95折，且近期推出了10套特價(jià)房源，其中1層和頂層價(jià)格為7000元/平方米，2層與次頂層價(jià)格為7300元/平方米，其余房源單價(jià)則為7700元~7800元/平方米。

 

放松新政暗潮涌動(dòng)

 

今年5月后西安房地產(chǎn)市場(chǎng)上相繼傳出項(xiàng)目發(fā)生停工、跑路的消息，還在不少當(dāng)?shù)刭?gòu)房者耳邊盤旋。

 

關(guān)于今年上半年西安房地產(chǎn)真實(shí)的供需情況，西安市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，1~6月份西安市累計(jì)新批準(zhǔn)預(yù)售1033.91萬平方米，同比增長(zhǎng)2.69%；其中住宅770.22萬平方米，同比增長(zhǎng)5.65%，與此同時(shí)，西安市商品房累計(jì)銷售801.54萬平方米，同比下降4%；其中住宅683.78萬平方米，同比下降3.58%，144平方米以下中、小套型銷售占比達(dá)到84%。按月來看，今年1、3、5、6月份商品房銷售同比下降，僅2、4月同比增長(zhǎng)。

 

而在樓市交易低迷中，不少城市相繼傳來放開限購(gòu)的消息。繼長(zhǎng)三角的蘇州傳出90平方米以上商品住宅全面放開限購(gòu)后，無錫也取消了90平方米以上（含90平方米）住房的限購(gòu)政策。

 

與西安一樣，無錫限購(gòu)的放松也受到了供需現(xiàn)狀的驅(qū)動(dòng)。近期無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的2014年二季度錫房指數(shù)報(bào)告顯示，2014年1~6月，無錫市區(qū)房地產(chǎn)新開工、竣工面積同比明顯縮水，土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，商品房供應(yīng)充足，市場(chǎng)成交量則同比減少。

 

本輪新政的暗潮還不僅在二三線城市涌動(dòng)，樓市一向堅(jiān)挺的京滬兩地，近期也傳出調(diào)整的消息。

 

在上海，上周有報(bào)道稱農(nóng)業(yè)銀行上海分行下個(gè)月開始，無論是新房還是二手房，首套房商業(yè)貸款200萬元以上的，均可獲得95折優(yōu)惠。北京則傳出經(jīng)適房、限價(jià)房或?qū)⑼顺鰵v史舞臺(tái)、由“配售型保障房”取代的消息，今年下半年，北京樓市有望不再“限價(jià)”，高端商品房項(xiàng)目或?qū)?ldquo;適度放開”。

 

這一系列政策出臺(tái)，刺激了資本市場(chǎng)的神經(jīng)。近期，地產(chǎn)股也開始回暖，上周四，地產(chǎn)、銀行和券商等藍(lán)籌板塊帶動(dòng)滬指站上2100點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)板塊從6月20日至7月25日漲幅超過12%，同期，房地產(chǎn)四大龍頭“招保萬金”漲幅也均超過10%。

 

對(duì)于本輪調(diào)控新政，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰分析認(rèn)為，其中上海農(nóng)行的利率優(yōu)惠，是房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的信號(hào)。

 

本報(bào)記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)金融事業(yè)部獲得的信息是，目前大部分銀行的首套房利率仍有5%~10%的上浮。

 

“今年樓市陷入調(diào)整的重要因素，是房地產(chǎn)信貸持續(xù)偏緊，作為四大行之一的農(nóng)業(yè)銀行，如果能率先對(duì)首套房利率實(shí)行優(yōu)惠，而且又是在一線城市的上海先行，這對(duì)整個(gè)市場(chǎng)必將產(chǎn)生重要影響。”桑豫峰提出，最近一大批城市取消限購(gòu)，給市場(chǎng)注入了正向的預(yù)期，但信貸政策未有變化，購(gòu)房者仍抱有很大疑慮。農(nóng)業(yè)銀行的做法，將推動(dòng)消費(fèi)者扭轉(zhuǎn)觀望預(yù)期，加快入市，若還有其他主要商業(yè)銀行加入首套房?jī)?yōu)惠的行列，那么樓市的穩(wěn)定甚至轉(zhuǎn)為回升幾乎可以肯定。

 

從今年調(diào)控思路來看，決策層釋放的信息是，調(diào)控政策思路轉(zhuǎn)向“分類指導(dǎo)”或“雙向調(diào)控”。對(duì)于今年樓市下半場(chǎng)的“規(guī)則”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)計(jì)，2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，一線城市、部分二線城市仍然會(huì)繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求，當(dāng)沒有辦法通過市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)解決房?jī)r(jià)過快上漲的問題時(shí)，行政化手段比如限購(gòu)還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，或還是“階段性”強(qiáng)化執(zhí)行；而對(duì)于非熱點(diǎn)城市尤其是庫(kù)存比較大的城市，比如部分二線城市、大多數(shù)三四線城市等政策調(diào)控允許“試探性”的限購(gòu)定向?qū)捤烧叱雠_(tái)，同時(shí)，通過控制土地供應(yīng)，調(diào)節(jié)未來市場(chǎng)供求關(guān)系，最終通過這樣的措施達(dá)到去庫(kù)存的目的，使整個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系回歸至相對(duì)比較合理的水平。