樓市首現(xiàn)撕裂

    今年以來(lái)，樓市降價(jià)風(fēng)潮大有愈演愈烈之勢(shì)。在這一年，樓市首次出現(xiàn)了“撕裂”：眾城市普遍量?jī)r(jià)齊跌，但也有個(gè)別地區(qū)如京津冀城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，眾房企加入削價(jià)促銷行列，也有個(gè)別房企卻逆勢(shì)賣出了高價(jià)。

    有人用供求比、存銷比和土地消化周期三個(gè)指標(biāo)解釋這一現(xiàn)象，認(rèn)為眾城市供遠(yuǎn)大于求是導(dǎo)致這次降價(jià)風(fēng)潮的主因。事實(shí)上，今年這三個(gè)指標(biāo)的供應(yīng)端基本與去年一致，但兩年行情截然不同，又作何解釋？要知道，一直以來(lái)，中國(guó)房企屬于忍者神龜種類，以善“扛”著稱，即使在危機(jī)四伏的2008年和風(fēng)聲鶴唳的2010年，降價(jià)幅度也鮮超七折，但今年卻是動(dòng)不動(dòng)就六、七折殺價(jià)銷售。為什么開發(fā)商會(huì)如此傷筋動(dòng)骨殺價(jià)解套？

    難道行業(yè)已進(jìn)入了大拐點(diǎn)的肅殺時(shí)刻？

    根據(jù)本文推算，情況并未如此悲觀，城鎮(zhèn)商品住宅市場(chǎng)大拐點(diǎn)時(shí)刻預(yù)計(jì)還有三年多時(shí)間。這一判斷基于總供給和總需求的均衡關(guān)系。截至目前，我國(guó)商品住宅供應(yīng)遠(yuǎn)小于潛在需要。供應(yīng)上，1986~2013年我國(guó)商品住宅成交92億平方米。需求上，城鎮(zhèn)居民每戶住房按平均100平方米計(jì)，住房總需要約236億平方米。由此推算，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住房需要缺口至少為144億平方米。住房需求潛在缺口雖大，但有效需求較小。2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房中高需求、剛需、廉價(jià)商品房、公租房的比重分別占15%、35%、10%、40%。中高需求和剛需合計(jì)占50%，才118億平方米左右。換句話講，非保障性商品住宅存量需求僅剩26億平方米。

    城鎮(zhèn)化和舊城改造按常規(guī)推進(jìn)，商品住宅需求大拐點(diǎn)或3年后來(lái)臨。舊改方面，2002年及以前的商品住宅由于結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能離現(xiàn)代居住要求較遠(yuǎn)，未來(lái)10年相當(dāng)部分都會(huì)進(jìn)入舊改，其體量少于13億平方米。假定未來(lái)10年均勻釋放，舊改需求每年釋放量約為1.3億平方米。城鎮(zhèn)化如按常規(guī)推進(jìn)，未來(lái)10年如果維持年均提高1.22個(gè)百分點(diǎn)的水平。從收入水平角度，由于農(nóng)村居民人均收入要低于城鎮(zhèn)居民人均收入，因此農(nóng)民進(jìn)城帶來(lái)的商品住宅需求比例肯定低于城鎮(zhèn)家庭比例，即不會(huì)超過(guò)50%（2.7億平方米）。通過(guò)計(jì)算，筆者認(rèn)為3.43年后，我國(guó)商品住宅市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大拐點(diǎn)，年需求缺口高達(dá)7.57億平方米。由于一直以來(lái)商品住宅成交面積占商品房成交面積近九成，所以這也將是房地產(chǎn)的拐點(diǎn)時(shí)刻。

    如何拯救房地產(chǎn)業(yè)

    目前房市仍未到大拐點(diǎn)時(shí)刻，但即將駛?cè)雱×艺{(diào)整期。類似草原上“牛吃草”現(xiàn)象，只要有存量資源，就說(shuō)明還沒(méi)到大拐點(diǎn)肅殺時(shí)刻，此時(shí)仍應(yīng)該像2013年那樣繼續(xù)呈現(xiàn)欣欣向榮景象，而不應(yīng)該像現(xiàn)在這樣一邊是海水、一邊是火焰的“撕裂”態(tài)勢(shì)。原因可能在于樓市具有不同于“牛吃草”的特征：主要在于“存量需求”并非同質(zhì)。在第一波剛需大量釋放后，第二波、第三波剛需需要更大力度的降價(jià)才能被刺激。目前城鎮(zhèn)人口中，戶均每月可按揭資金與商品住宅平均月按揭比值在0.7~1之間的約占10%，折合24億平方米。這塊需求過(guò)去大部分都未被滿足，因此其在26億平方米存量需要缺口中占據(jù)相當(dāng)大比例。開發(fā)商要刺激這塊需求，只有通過(guò)大幅降價(jià)。這在實(shí)踐中得到印證，今年眾開發(fā)商降價(jià)樓盤普遍是剛需樓盤，降價(jià)后大部分取得了不錯(cuò)業(yè)績(jī)。

    2014年，局部城市、風(fēng)險(xiǎn)城市出現(xiàn)撕裂。就像火山噴發(fā)一樣，熔巖在壓力積聚的薄弱板塊率先揮灑，具體表征是局部性降價(jià)、個(gè)別性破產(chǎn)。其后，眾開發(fā)商放緩在風(fēng)險(xiǎn)城市的開發(fā)步伐，紛紛轉(zhuǎn)向無(wú)風(fēng)險(xiǎn)城市。由于項(xiàng)目利潤(rùn)率受綜合成本上升擠壓逐年下滑，利潤(rùn)增長(zhǎng)只能靠規(guī)模擴(kuò)張來(lái)推動(dòng)，因此開發(fā)商在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)城市的開發(fā)力度會(huì)更大，進(jìn)而導(dǎo)致那些供求比、存銷比、土地消化周期仍較合理的城市更快達(dá)到供遠(yuǎn)大于求狀態(tài)。其后，隨著被蠶食的城市越來(lái)越多，速度也越來(lái)越快，整個(gè)行業(yè)將駛?cè)雱×业恼{(diào)整期……

    長(zhǎng)遠(yuǎn)應(yīng)對(duì)之策唯有加快城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)才能拯救房地產(chǎn)業(yè)。假使沒(méi)有城鎮(zhèn)化和保障房快速推進(jìn)，樓市再過(guò)3年將顯現(xiàn)大拐點(diǎn)，具體表征是商品住宅成交量腰斬，房?jī)r(jià)跳水，行業(yè)發(fā)展陷入凝滯，進(jìn)而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成深遠(yuǎn)傷害。但如果城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)全面啟動(dòng)，房地產(chǎn)反而迎來(lái)新一輪黃金發(fā)展期。新型城鎮(zhèn)化方面，目前我國(guó)6.3億農(nóng)村人口可推動(dòng)逾200億平方米改善住房需求。假定整個(gè)過(guò)程10年完成，那么每年平均釋放量為20億平方米，約兩倍于2013年的成交量。保障房方面，除了政府主導(dǎo)的3600萬(wàn)套，仍有96億平方米的體量眾開發(fā)商可參與。隨著眾房企轉(zhuǎn)向新型城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)，整個(gè)行業(yè)也將涅槃。

    短期應(yīng)對(duì)之策在于先充分降價(jià)再放開限購(gòu)比先放開限購(gòu)再降價(jià)更科學(xué)。由于有效的快速推進(jìn)機(jī)制尚未建立，城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)速度不是說(shuō)提就能提的。這樣，如何應(yīng)對(duì)并降低短期劇烈調(diào)整帶來(lái)的傷痛，盡量推遲商品住宅市場(chǎng)大拐點(diǎn)時(shí)刻來(lái)臨，顯得尤為迫切和關(guān)鍵。具體應(yīng)對(duì)舉措，無(wú)非是針對(duì)中低剛需進(jìn)行大幅降價(jià)和放開中高需求的限購(gòu)，同時(shí)向上和向下延伸擴(kuò)大商品住宅市場(chǎng)有效需求容量。

    先降價(jià)再取消限購(gòu)

    但要指出，兩個(gè)對(duì)策先后次序很關(guān)鍵，先充分降價(jià)再放開限購(gòu)比先放開限購(gòu)再降價(jià)更科學(xué)。原因有三個(gè)：從整個(gè)行業(yè)看，前者有助推遲拐點(diǎn)時(shí)刻，更利行業(yè)穩(wěn)定。如果先放開限購(gòu)，中高改善需求將替代剛需成為市場(chǎng)支撐力量，行業(yè)預(yù)計(jì)繼續(xù)保持價(jià)升態(tài)勢(shì)，中等收入的剛需將持續(xù)被壓制。而一旦中高需求耗盡，商品住宅市場(chǎng)將直線墜落，到時(shí)房?jī)r(jià)即使腰斬，只會(huì)加重市場(chǎng)觀望情緒，由于中等收入剛需不能有效激發(fā)，市場(chǎng)由此少了一股救市力量，行情很可能持續(xù)低迷。

    從開發(fā)商角度看，現(xiàn)在降價(jià)調(diào)整帶來(lái)的陣痛是個(gè)別性破產(chǎn)，此時(shí)破產(chǎn)開發(fā)商還能被保本收購(gòu)、全身而退。同時(shí)行業(yè)進(jìn)入良性逆周期調(diào)整：隨著成交量下滑，房企數(shù)量不斷減少，同時(shí)開發(fā)力度不斷減弱，行業(yè)將始終保持良性。但如果等到大拐點(diǎn)之后再降價(jià)，開發(fā)商預(yù)計(jì)將大面積破產(chǎn)，大部分自保尚困難，何談去收購(gòu)？最后兜底的可能是政府，屆時(shí)政府可通過(guò)財(cái)政資助有實(shí)力開發(fā)商收購(gòu)破產(chǎn)房企，或直接收購(gòu)項(xiàng)目用來(lái)做保障房，這倒也節(jié)約了政府保障房的財(cái)政投入，但由于是折價(jià)虧損賤賣，必然留下理不清還亂的債務(wù)，巨量的壞死債務(wù)會(huì)進(jìn)一步對(duì)經(jīng)濟(jì)各層面產(chǎn)生持續(xù)連鎖破壞。就像上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂后的景象：經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)戛然而止國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)陷入低迷。

    從個(gè)人消費(fèi)者角度看，大拐點(diǎn)之后的大降價(jià)對(duì)其并非真正有利，如果整個(gè)行業(yè)硬著陸，必然造成大量失業(yè)，就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，反而導(dǎo)致居民收入持續(xù)下降，這樣房?jī)r(jià)是下降了，但同時(shí)更多人買不起房子，房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可能因此陷入凝滯狀態(tài)。

    在即將到來(lái)的調(diào)整期內(nèi)，政府最應(yīng)做的，是不要受眼前利益羈絆，打出科學(xué)救市組合拳，先充分降價(jià)再取消限購(gòu)至關(guān)重要。在居民收入持續(xù)提高和房?jī)r(jià)持續(xù)下降下，這可讓更多中等收入人群從保障性住宅需求轉(zhuǎn)移到商品住宅需求。同時(shí)，長(zhǎng)痛不如短痛，讓行業(yè)合理兼并購(gòu)以縮小開發(fā)規(guī)模。這些都有利于延遲大拐點(diǎn)時(shí)刻的來(lái)臨。當(dāng)然，降價(jià)和取消限購(gòu)亦是揚(yáng)湯止沸之舉，只能延緩但不能阻止大拐點(diǎn)時(shí)刻的來(lái)臨。未來(lái)10年，只有加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)才能穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)和熨平整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期。

    （作者為中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究員 陳開朝）