18日，國家統(tǒng)計局公布了《2014年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，其中，有55個城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降，8個上漲。其中最高漲幅出現(xiàn)在呼和浩特和貴陽，分別環(huán)比上漲0.2%;最高降幅出現(xiàn)在杭州，環(huán)比下降1.8%。
接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，下半年房價環(huán)比下降的城市數(shù)量和降價幅度還會進一步加大。房企為完成年度目標(biāo)或?qū)⒉扇∫詢r換量的策略，房價將會出現(xiàn)實質(zhì)性松動。另外，針對樓市量價齊跌的現(xiàn)狀，盡管各地紛紛出臺“微刺激”措施，期望通過一系列政策的調(diào)整來回暖樓市，但從目前的情況看，各地的“微調(diào)”政策對樓市影響不大。
“在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企以價換量的市場行為讓當(dāng)前的市場態(tài)勢更加明朗化，預(yù)計三季度樓市降價潮會真正來臨。”上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)測說。
濟青同降
導(dǎo)報記者注意到，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.3%,最低下降1.4%。其中，濟南5月份新建商品住宅(不含保障性住房) 價格環(huán)比下降了0.4%;青島環(huán)比下降了0.1%;煙臺5月份價格與上月持平;濟寧環(huán)比上漲了0.1%。
與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市只有溫州，上漲的城市有69個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。其中，濟南同比上漲了5.9%;青島同比上漲了6.4%;煙臺同比上漲了6.5%;濟寧同比上漲了5.9%。
據(jù)了解 ，在二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有35 個，持平的城市有16個，上漲的城市有19個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.5%,最低下降0.9%。其中濟南5月份二手住宅價格環(huán)比下降0.2%，青島環(huán)比下降0.3%，煙臺、濟寧均與上月持平。
盡管從今年4月份開始，限購等調(diào)控政策出現(xiàn)定向?qū)捤?，部分城市也開始出臺相關(guān)“救市”措施，但實際效果不佳。在張宏偉看來，此舉對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。“從整個市場成交量表現(xiàn)來看，6月份市場成交量盡管因為開發(fā)企業(yè)‘搶收’半年報業(yè)績出現(xiàn)回升，但并沒有出現(xiàn)明顯回升。”
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強同樣認為，取消限購這一政策有助于提振市場需求，對市場的供需關(guān)系來說會造成一些影響。但是也不要預(yù)期過高，單一的某一項政策的改變不足以影響市場預(yù)期，短期內(nèi)不可能消化市場的高庫存，也不可能逆轉(zhuǎn)市場的供需狀況，基本的市場矛盾還是需要時間來消化。
下半年或松動
在陳國強看來，下半年出現(xiàn)下降的城市數(shù)量還會增加，同時下降的空間會進一步加大，包括“北上廣深”環(huán)比下降的幅度也將進一步擴大。過去很多項目是象征性的價格微調(diào)，接下來可能會有更實質(zhì)性的降價，會出現(xiàn)10%或者更大幅度的下降。
上半年多數(shù)房企業(yè)績不佳，從已發(fā)布數(shù)據(jù)的企業(yè)來看，既有萬科等完成比較好的企業(yè)，也有恒盛等企業(yè)面臨銷售困境。從同比數(shù)據(jù)看，有近20家房企業(yè)績同比下降，其中恒盛、遠洋、瑞安等房企同比降幅超20%。
濟南一家國有銀行的辦公室主任楊勇告訴導(dǎo)報記者，雖然部分城市對樓市進行了松綁，但實際上在房貸方面并沒有任何變化，甚至有時會趨緊。“限購政策的放開對銀行‘限貸政策’影響并不大，銀行政策的制定要受央行的影響，目前并未接到通知要對現(xiàn)行的‘限貸’政策進行調(diào)整。”
楊勇告訴導(dǎo)報記者，目前尚未接到通知放開三套房貸款。“目前國有銀行仍然執(zhí)行首套房貸利率上浮5%，二套房貸利率上浮10%的信貸政策。”據(jù)導(dǎo)報記者了解，民生銀行首套房貸多數(shù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率，招商銀行首套房貸利率上浮5%，但征信記錄良好的客戶可享受基準(zhǔn)利率，具體情況要按銀行規(guī)定執(zhí)行。
在楊勇看來，由于個人消費貸、小額貸款等利率明顯高于首套房貸基準(zhǔn)利率(當(dāng)前首套房貸5年期基準(zhǔn)利率6.55%)，即使首套房貸利率上浮5%，也難以超過個人消費貸、小額貸款的投資回報率。從這個角度來講，即使銀行等金融機構(gòu)有貸款額度，也不會過多投放到個人住房貸款上來，整體來看，大多數(shù)城市商業(yè)銀行的個人按揭住房貸款政策仍然會偏緊。
張宏偉認為，如果大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量仍然會維持當(dāng)前比較低迷的狀態(tài)，房企“去庫存”的壓力仍然會比較大，同時，企業(yè)的資金面問題會更加凸顯。
“在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企以價換量的市場行為讓當(dāng)前的市場態(tài)勢更加明朗化。預(yù)計三季度樓市降價潮會真正來臨。同時，對于企業(yè)來講，能否真正降價到位是激活當(dāng)前樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個房企及當(dāng)前市場消化庫存的關(guān)鍵，適度的價格策略調(diào)整甚至大幅降價勢必成為大多數(shù)房企的選擇。”張宏偉預(yù)測說。
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