各方面數(shù)據(jù)和事件顯示，北京樓市的分化已經(jīng)日趨明顯。在上半年的北京房地產(chǎn)剛需市場(chǎng)波動(dòng)異常的背景下，品質(zhì)型改善住宅和高端住宅卻異軍突起，走出了各自精彩的獨(dú)立行情。

僅以亦莊為例，這個(gè)從五月開始就風(fēng)波不斷的區(qū)域，可以說(shuō)已經(jīng)成為北京樓市分化最為典型的濃縮篇。上半年，無(wú)論是降價(jià)促銷，還是逆市上揚(yáng)，甚至遭遇哄搶，亦莊的在售項(xiàng)目們，都在上演著不同的劇情。

顯而易見的是，當(dāng)前的市場(chǎng)行情，如果單純的說(shuō)降價(jià)或熱銷，都有點(diǎn)不那么客觀。

另一方面，由于改善型客群對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知程度較高，對(duì)比具體項(xiàng)目來(lái)看，即便是在同一區(qū)位，在總價(jià)相差近百萬(wàn)的情況下，購(gòu)房人也更愿選擇品質(zhì)住宅，并未樂(lè)意為便宜產(chǎn)品買單。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，隨著樓市供應(yīng)量持續(xù)放大，各大開發(fā)商都面臨去庫(kù)存，保障資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力。結(jié)合上半年市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)分析來(lái)看，下半年品質(zhì)類產(chǎn)品更易被購(gòu)房人所接受，下半年改善型產(chǎn)品仍具備一定優(yōu)勢(shì)，或?qū)⒂瓉?lái)品質(zhì)大比拼的市場(chǎng)局面。

樓市分化持續(xù)加重

通過(guò)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上半年亦莊區(qū)域在售的十個(gè)項(xiàng)目中，亦莊金茂悅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]以10.51億元的銷售金額、3萬(wàn)多平方的成交面積和221套的成交套數(shù)均位于榜首，成為當(dāng)之無(wú)愧的區(qū)域三冠王。

而區(qū)域內(nèi)，上半年降價(jià)排頭兵姿態(tài)推盤的某項(xiàng)目，雖成功吸引了業(yè)界和市場(chǎng)的目光和關(guān)注，但并未得到太多市場(chǎng)的追捧，銷售金額僅3億左右。

為什么同屬一個(gè)區(qū)域，卻能產(chǎn)生如此之大的銷售差異？

“剛需產(chǎn)品在上半年，形勢(shì)都很嚴(yán)峻。”對(duì)于剛需和改善產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)分化嚴(yán)重的情況，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，上半年北京剛需項(xiàng)目受自住型商品房沖擊嚴(yán)重，加之亦莊區(qū)域改善需求較多，所以區(qū)域中的剛需項(xiàng)目地位就尤為尷尬，即便降價(jià)也未能帶來(lái)很多成交。

顯而易見的是，即便是在同一區(qū)域，剛需產(chǎn)品與改善產(chǎn)品已經(jīng)走出了各自不同的行情，樓市分化非常的嚴(yán)重。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在整體定位于改善型的亦莊核心區(qū)和河西區(qū)，產(chǎn)品戶型偏大，總價(jià)較高，這部分客群對(duì)房子品質(zhì)有一定的要求，他們也更看重資產(chǎn)保值升值的空間。而今年，剛需產(chǎn)品受到自住型商品房沖擊，明顯面臨著比較緊迫的市場(chǎng)局面。 下半年，樓市分化將可能持續(xù)加重，剛需產(chǎn)品如沒(méi)有品質(zhì)亮點(diǎn)，僅靠降價(jià)恐怕也不能贏得市場(chǎng)。

品質(zhì)成為改善客群選擇要素

對(duì)比第一名和第十名的銷售數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，即便是在當(dāng)前買方市場(chǎng)的背景下，也并非便宜才能賣的好。在亦莊十個(gè)在售項(xiàng)目中，排名最后的項(xiàng)目上半年銷售金額僅為亦莊金茂悅10.51億元的十分之一。

從上半年的成交均價(jià)來(lái)看，亦莊·金茂悅[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]以34746元/平方米的成交價(jià)，高于排名第十的項(xiàng)目7000元/平方米左右；有意思的是，上半年這兩項(xiàng)目的平均成交面積均為137平方米左右，以137平方米戶型為例，總價(jià)差距將達(dá)到96.89萬(wàn)元，這樣的差距實(shí)際上對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，還是很據(jù)誘惑的。

但最終成交數(shù)據(jù)毫無(wú)疑問(wèn)的是，購(gòu)房人并沒(méi)有因此選擇便宜的項(xiàng)目，對(duì)產(chǎn)品有一定鑒別能力的改善型人群，更愿意去購(gòu)買有品質(zhì)的終極居所。

實(shí)際上，即便是在北京整體市場(chǎng)，亦莊·金茂悅上半年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也是可圈可點(diǎn)的，在均價(jià)三萬(wàn)元以上的改善型項(xiàng)目中，它也以10.51億銷售金額的好成績(jī)，名列第四。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這與金茂系產(chǎn)品一貫堅(jiān)持品質(zhì)升級(jí)的品牌形象，有很大關(guān)系。

“現(xiàn)在，產(chǎn)品越來(lái)越受到市場(chǎng)的關(guān)注。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，經(jīng)過(guò)了十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展，隨著第一代，第二代置業(yè)完成以后，目前市場(chǎng)大部分購(gòu)房人關(guān)注有品質(zhì)的樓盤。今年整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，但客戶認(rèn)知度比較高的項(xiàng)目還可以維持之前的市場(chǎng)份額，只有質(zhì)量相對(duì)較差，本來(lái)市場(chǎng)熱度不太高的項(xiàng)目，才受到了很大影響。“潮水退去的時(shí)候才知道誰(shuí)在裸泳。”張大偉說(shuō)，開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品的打造，會(huì)幫助其具備一定的品牌優(yōu)勢(shì)，今年上半年賣的好的產(chǎn)品，就是品牌開發(fā)商的成熟產(chǎn)品線。

以上半年亦莊區(qū)域三冠王——亦莊金茂悅為例：亦莊金茂悅延續(xù)了方興地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]“金茂系”的“傳世精品住宅”品質(zhì)，以及“金茂系”獨(dú)有的極致收納空間，從業(yè)主角度打造132㎡3.5居——188㎡5居的舒適宜居空間，實(shí)現(xiàn)業(yè)主70年不換房的終極改善置業(yè)；同時(shí)方興地產(chǎn)獨(dú)創(chuàng)的健康科技系統(tǒng)，在亦莊金茂悅項(xiàng)目上也展現(xiàn)的淋漓精致，以地源熱泵、毛細(xì)管網(wǎng)、新風(fēng)系統(tǒng)等領(lǐng)先的科技系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)恒溫、恒濕、恒氧的健康宜居空間，業(yè)主在室內(nèi)即可享受綠茵公園般的清新空氣。

下半年改善型產(chǎn)品仍具優(yōu)勢(shì)

進(jìn)入7月以來(lái)，北京的自住型商品房開始進(jìn)入集中供應(yīng)期，為與自住型商品房競(jìng)爭(zhēng)，近期剛需產(chǎn)品紛紛降價(jià)入市。

對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，北京商品房供應(yīng)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化趨勢(shì)，未來(lái)剛需項(xiàng)目將以平價(jià)或低價(jià)策略刺激剛需客群，加速資金回籠。而中高端項(xiàng)目作為房企利潤(rùn)所在則采取“小步?jīng)_利”的策略，保持較高的報(bào)價(jià)水平，但通過(guò)給予客戶一定的折扣讓利來(lái)刺激成交。

張大偉認(rèn)為，隨著去年的地王入市，會(huì)對(duì)市場(chǎng)定價(jià)有波動(dòng)影響，下半年改善型產(chǎn)品還將延續(xù)上半年比較樂(lè)觀的態(tài)勢(shì)。例如，去年首開在亦莊取得的地塊，樓面地價(jià)就超過(guò)了五萬(wàn)多，這些項(xiàng)目上市對(duì)于改善性的項(xiàng)目心理價(jià)位也會(huì)有一定的影響。加之，最近的地價(jià)也沒(méi)有明顯的下降的跡象，所以對(duì)于未來(lái)項(xiàng)目的定價(jià)趨勢(shì)來(lái)看，改善性產(chǎn)品還是有一定的優(yōu)勢(shì)的。