經(jīng)過一番試探，呼和浩特成為中國第一個取消限購的城市。從而引發(fā)眾多二三線城市蠢蠢欲動，比如濟(jì)南本月初曾傳聞限購松綁，隨后濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站對此消息進(jìn)行了回應(yīng)，稱“我市正研究現(xiàn)行商品住房限購政策進(jìn)行調(diào)整的辦法，待確認(rèn)后實(shí)施”。

 

媒體報道，還有更多的二三線城市建委或國土局人士已赴呼和浩特“取經(jīng)”，“取經(jīng)”內(nèi)容從呼市實(shí)行限購以來，新房、二手房交易量、價格以及價格波動情況，庫存以及去庫存情況等市場相關(guān)數(shù)據(jù)，還有呼市的人口規(guī)模、人均收入和消費(fèi)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，此外還要留意限購取消后當(dāng)?shù)鼐用窈兔襟w的看法。

 

從這些調(diào)研內(nèi)容來看，地方政府對呼和浩特限購松綁的條件心知肚明：主要是庫存與去化、人口規(guī)模與房價放松后會否出現(xiàn)報復(fù)性反彈兩大關(guān)鍵因果鏈。但他們只是不清楚數(shù)字線在哪里，要到怎樣的水平才能得到住建部默許。

 

從今年初中央提出的“分類調(diào)控”就可以知道，這是今年房地產(chǎn)調(diào)控的“方針”，“限購”作為行政手段，應(yīng)該是服從于“方針”。而今年3月住建部副部長齊驥對分類調(diào)控的解釋是：對一線熱點(diǎn)城市繼續(xù)增加住房供應(yīng)，遏制投資、投機(jī)需求，繼續(xù)限購；對庫存量去化時間超過12-15個月的城市，則將控制用地規(guī)模和樓盤供應(yīng)。

 

因此可以推斷：住建部不會明說“除北上廣深四個城市外其他城市可以放松限購”，但中央已經(jīng)明確了一個“庫存”的關(guān)鍵因素，這實(shí)際上給出了地方政府一定的操作空間。如果庫存過高，而且去庫存化的各種手段都曾經(jīng)用過卻不見效，那么地方政府通過松綁限購來去庫存，住建部會默許；而放權(quán)的同時，由于從未明文表示松綁限購的范圍，如果地方政府取消限購導(dǎo)致房價報復(fù)性反彈，住建部就可以出面叫停。

 

簡單地說，就是庫存過大的城市，如果通過降價、降稅以及控制土地供應(yīng)的總量，也無法有效地去庫存，那么采用限購松綁就可以成為最后一招棋。而從仇保興的說法也可以看到，中央去房地產(chǎn)“投資化”、“杠桿化”的大方向沒有變。地方政府不得借“去化庫存”放松對投資性購房的限制。也即“取消限購”時，投資性住房交易將始終是一個禁區(qū)。中央不會允許地方政府用松綁限購，繼續(xù)為其土地財政做嫁衣。

 

從呼和浩特的個案，可以分析出一個大致的數(shù)字線。按照中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，呼和浩特總?cè)丝?00萬，其中城市人口僅200萬，作為一個二線末的城市，其目前住宅庫存高達(dá)12萬套，平均每月僅成交1000套。所以，消化目前庫存起碼需要十年。而當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露，如今呼和浩特到處是停工樓盤和爛尾樓，2011年之前，由于能源價格上漲，當(dāng)?shù)匾淮笈鷧⑴c能源開發(fā)的人群暴富，這些人紛紛投資房地產(chǎn)，2012年以后房地產(chǎn)購買力下降，樓市逐漸陷入冰凍，樓價腰斬，百姓已經(jīng)逐漸失去投資房產(chǎn)的興趣。有媒體實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，即使限購取消后的第一周，當(dāng)?shù)厥蹣遣咳匀婚T可羅雀。

 

也就是說，希望能邁出限購取消這個關(guān)鍵一步的地方城市，首先庫存量要高，其次是曾經(jīng)歷了樓價明顯下降、地方政府控制預(yù)售審批進(jìn)度、土地出讓量等措施均未奏效等階段，而且在限購政策出臺后，樓市也沒有明顯的逆轉(zhuǎn)，造成社會輿論壓力。

 

從住建部所說的“一線熱點(diǎn)城市”，以及呼和浩特的細(xì)節(jié)來看，外來人口規(guī)模是能否放松限購的另一個關(guān)鍵因素。所謂一線熱點(diǎn)城市，就是本身存在大量的人口基數(shù)，而又人口凈流入的城市。在這些城市即使庫存較高，如果限購取消，依然會存在房價反彈的可能。假若一個是庫存消化周期不太長，但樓市低迷已久，人口基數(shù)小、外來人口少的三線城市；和一個庫存消化周期比較長，但人口基數(shù)大、外來人口長期凈流入的區(qū)域中心城市同時申請，住建部應(yīng)該會更傾向于默認(rèn)前者的限購松綁。

 

新華每日電訊7月9日發(fā)布評論《是否取消限購不應(yīng)是道德題》，作為中央媒體首度明確點(diǎn)題：“更加理性地審視非正常時期的樓市限購政策，把捆綁到政府房地產(chǎn)調(diào)控舉措特別是限購政策上面的道德枷鎖拿下來，是讓政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面有更多回旋余地的重要前提。”這句話似乎在暗示中央對于限購政策的退出已經(jīng)有明確態(tài)度，但顧及輿論壓力，不會光明正大地在短期內(nèi)叫停，對地方政府“有理有據(jù)”的變相放松或取消限購會以默認(rèn)形式出現(xiàn)。

 

具體在今年下半年到明年來看，那些外來人口不多、人口凈流出為主、樓市庫存較大的地級市乃至省會級城市，都可能追隨呼和浩特的腳步成為開始取消限購或采取措施讓“限購”名存實(shí)亡，比如濟(jì)南、貴陽、昆明、南寧、東莞等等一大批城市都有可能。

 

而那些庫存大也開始了降價打折的區(qū)域中心城市，比如杭州，估計就很難在今年取消限購。呼和浩特雖然也是一個省會城市，但如果按照城市人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)總量來劃分，呼和浩特和杭州完全不在一個重量級。如果跟杭州地位接近的城市，比如南京和福州取消了“限購”，那么杭州的跟進(jìn)也就指日可待了。類似的還有已經(jīng)出現(xiàn)了大型開發(fā)商欠款數(shù)十億元跑路的青島、樓價萎靡不振的成都、人口流入較多的廈門等，都很難在一年內(nèi)取消限購，但地方政府可能會積極通過戶籍政策更改、執(zhí)行層面“明松實(shí)緊”、調(diào)整限購資格認(rèn)定等方式，突破“限購”限制。  

 

至于北上廣深四大一線城市就更沒什么可說的，除非樓市大逆轉(zhuǎn)跳水，否則還是會成為“限購”最后堅守的防線。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就預(yù)計：今年內(nèi)“除一線城市和超過1000萬人口的城市限購仍將存在外，多城取消限購的可能性都較大。”

 

但其實(shí)限購取消對已經(jīng)萎靡的二三線樓市成交的拉動不會很大，充其量只是一個象征意義。因?yàn)槌讼拶徴咧猓€有一個限貸政策死死扣住了首次置業(yè)者和改善置業(yè)者的咽喉。“限購”取消的作用，估計也就是體現(xiàn)在對一些中高端樓盤銷售的微刺激，讓這些地區(qū)的樓市企穩(wěn)。