放開限購后，濟南房產(chǎn)交易大廳的網(wǎng)簽等業(yè)務辦理量有所上揚。(資料照片)

“牽一發(fā)而動全身”，4年前的一紙“限購令”，打擊了樓市投機者和過度投資者，規(guī)范了房地產(chǎn)市場，同時也在一定程度上遏制了建材、家居、家電等相關產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。這些產(chǎn)業(yè)在挑戰(zhàn)與機遇并存的行政調控下艱難掙扎，以“房地產(chǎn)業(yè)”為龍頭的產(chǎn)業(yè)鏈陷入寒冬。“限購令”的取消不僅是對樓市的“松綁”，更是對相關產(chǎn)業(yè)的“松綁”。經(jīng)過幾年來的轉型調整，這些產(chǎn)業(yè)能否迎來新的春天?連日來，記者走訪了多個相關行業(yè)企業(yè)，探尋“限購”取消之后整個住房產(chǎn)業(yè)鏈的動向。

影響傳導周期長家居行業(yè)很淡定

濟南樓市限購令悄然取消,處在產(chǎn)業(yè)鏈上的家居建材業(yè)反應卻較為淡定。

剛需并沒有完全釋放出來

近日，記者從濟南的幾大家居賣場了解到，限購令取消以來，賣場客流量和平日并無太大區(qū)別,政策變化并未給家居建材行業(yè)帶來更多的人氣。

業(yè)內(nèi)人士表示，正常情況下，家居建材行業(yè)對樓市政策的變化反應都會滯后一些，時間大約要半年以上，具體時長要根據(jù)市場情況而定。

一家居賣場企劃部經(jīng)理說，“限購令雖然取消了，但是限貸還沒放開，剛需并沒完全釋放出來，所以感覺暫時對樓市成交量的影響不大，而樓市成交量會直接影響到家居建材行業(yè)。但是長遠來看，限購令的取消還是對家居建材行業(yè)的發(fā)展有一定促進作用”。期房交易較多 刺激作用延后

外地來濟的譚先生，社保繳納還未滿一年，“限購令取消前，我看好了一套二手房，現(xiàn)在可以出手了”。譚先生的經(jīng)歷有一定的代表性，買房自住，對家居裝修必然有一定需求。正如業(yè)內(nèi)人士分析：“限購令的取消將引發(fā)兩種現(xiàn)象：一是剛需的釋放，這部分消費者買房的目的是用于居住或是改善居住條件，他們對家居裝修有一定需求，但是作用的大小要根據(jù)實際市場情況而定;二是投機行為的出現(xiàn)，這部分群體即便購房也不會裝修。所以單純地從樓市成交量看取消限購對家居建材行業(yè)的影響不是太客觀。

此外，大部分的購房者還是以新建期房為主要購買對象，這些樓盤一般都是在2016年或2017年交房，所以說即使限購令取消對樓市的成交量有一定的刺激作用，但是反應反映到家居建材行業(yè)或將要等2到3年以后。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“每年我們會根據(jù)自身的運營情況把握好自己的節(jié)奏，一般情況下沒有什么大的政策改變是不會有大調整的，這次限購令的取消對我們來說，當前不會有太大的影響，但是對于以后的發(fā)展，會隨時根據(jù)市場形勢具體的變化作出適當?shù)恼{整”。

購房松綁很“提氣”半年才知多“來電”

“絕對是政策利好!”

說起濟南取消限購，青島海信電器濟南分公司總經(jīng)理李學釗帶著笑意，向記者表明了看法。只是，他同時也認為，家電業(yè)究竟能受益幾何，不僅要等大半年的時間落地，更要看限購后房地產(chǎn)行業(yè)的走向。

“限購取消肯定是個好事”

作為房產(chǎn)經(jīng)濟鏈條的重要一環(huán)，家電銷售受限購影響，其實不難理解。一個較為典型的案例是，2013年下半年，節(jié)能補貼退出遇上房地產(chǎn)限購，這不經(jīng)意的組合拳，讓北京的家電銷售一度出奇的冷淡。

李學釗被稱為濟南家電圈的老大哥，從業(yè)時間長，擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗。在他看來，雖然家電銷售增加取決于很多因素，但利好的政策絕對是業(yè)界期盼的。

山東格力市場部部長劉燕持同樣觀點，“限購取消肯定是個好事，只有好處，沒有壞處”。傳導至家電業(yè)最快也要半年

記者連日來實地探訪了國美、蘇寧、三聯(lián)等多家賣場，以及幾個品牌的自營門店，結果發(fā)現(xiàn)，與房地產(chǎn)企業(yè)的快速反應不同，記者沒有看到有針對性的促銷活動，就連銷售人員與消費者的對話，也幾乎很少涉及取消限購的事情。

既然是利好，為何市場上看不到反應?

采訪中記者發(fā)現(xiàn)，家電界的看法有一條十分一致——限購取消是好消息，但即便真能帶動房地產(chǎn)銷售，要傳導到家電的銷售終端，最快也需要半年時間。

對此，多個家電賣場的負責人較為一致的看法是:家電屬于房產(chǎn)經(jīng)濟的末端產(chǎn)業(yè)，房子完成銷售后，家居行業(yè)才是第一關聯(lián)環(huán)節(jié)。濟南國美電器廣宣經(jīng)理楊曉輝就告訴記者，取消限購主要增加的是改善型購房，這部分群體因為已經(jīng)有房在住，其完成購房、裝修、購買家電的中間時間更長。

在泉城路的一家賣場，記者偶遇老家魯西、剛從北京跳槽到濟南的小張。由于沒了“繳納一年社保”的限制，他剛剛選了一套小面積的現(xiàn)房，并欣喜地利用午休時間，帶女朋友“先看看家電找感覺”。這，或許是家電品牌們，最愿意看到的場景。

樓市反應

“解禁”只是噱頭“漲價”只說不做

取消限購讓濟南的房地產(chǎn)市場備受關注。雖然部分開發(fā)商以“限購取消將引發(fā)漲價”為由做足宣傳，但消費者對限購政策取消反應不一，房產(chǎn)中介也在觀望市場變化。記者調查發(fā)現(xiàn)，雖然“漲價聲”此起彼伏，但截至目前，并未出現(xiàn)由取消限購引發(fā)的實質變化，房產(chǎn)價格和銷量也比較平穩(wěn)。

房產(chǎn)商大肆宣傳背后“很糾結”

7月12日，記者在西客站附近一處樓盤的售樓處看到，信息屏幕上滾動播放媒體關于限購解禁的報道，這似乎成為開發(fā)商吸引購房者的一道“招牌”。

限購解禁成了部分樓盤的推銷新亮點，銷售人員希望以此政策吸引購房者的更多的眼球。在記者收到的一條樓盤推銷短信中，在樓盤名稱、戶型、價格、優(yōu)惠等內(nèi)容之前又加了一句：“空前利好，樓市解禁，百萬剛需爆發(fā)房價飛漲在即!”不少市民反映，近期到樓盤咨詢購房時經(jīng)常收到此類推銷短信。

事實上，雖然借助“限購取消”大肆宣傳，但目前并沒有真正醞釀漲價的樓盤，甚至并沒有漲價計劃，記者了解到，開發(fā)商們一方面是考慮限購對市場的影響不會太大，一方面怕盲目提價后會損失客源。

消費者對待政策態(tài)度“反差大”

記者采訪發(fā)現(xiàn)，消費者對取消限購的態(tài)度存在不小的差異。

李先生和妻子在濟南務工5年，眼看孩子到了上學年齡，考慮在濟南買房子，但是他卻無法提供社保證明，買房的事一再擱置。隨著限購取消，他心頭的一件大事也落了地。

市民張先生名下已有兩套房產(chǎn)，眼看著孩子要上學，他想買一套學區(qū)房，但是根據(jù)相關政策，貸款兩次不能再貸款，他又沒有一次性付款的能力。“取消限購對我來說一點作用都沒有，除非同時放寬限貸政策，否則只是為少數(shù)人取消了限購。”

大批在濟工作還未購房的年輕人則認為，限購政策取消后，放寬了對外地人的限制，如果外地人購房增多或引發(fā)換房熱潮，房價勢必又要大漲，所以他們并不希望限購令被取消。

二手房價格平穩(wěn)存在“議價難”

14日，記者走訪多家房產(chǎn)中介了解到，限購解禁至今將近一周內(nèi)，房價并未出現(xiàn)明顯上漲趨勢，值得一提的是，現(xiàn)在購房比較難議價。

“現(xiàn)在買是最合適的，賣房者還沒開始漲價，之后肯定會有所變化。”建設路一家名為聚隆房產(chǎn)的工作人員告訴記者，之前交易時房主便宜幾萬元是比較正常的，現(xiàn)在賣房者雖然沒有在價格上明顯加價，但是基本不接受議價。

對于限購對二手房是否帶來影響，房產(chǎn)中介均表示會有所影響但不會太大。

“限購取消了，但限貸沒取消，很多人吃不消全額付款。”在經(jīng)七路一家房產(chǎn)中介，工作人員稱能一把付清房款且擁有三套房以上的剛需購房者仍是少數(shù)。

調控方向

取消限購將成為趨勢

取消限購正成為全國上下關注的話題，取消限購是否會成為主流趨勢?

“限購”屬于臨時性調控政策，是針對高房價而出臺的。經(jīng)過4年時間，確實發(fā)揮了不小的作用。然而樓市的未來應該是更加市場化，行政指令應當逐步退出市場。與此同時，要建立房地產(chǎn)市場調控的常態(tài)化、長效的調控機制。

黨的十八大提出“讓市場發(fā)揮決定性作用”，中國房地產(chǎn)市場的主要問題恰恰在于市場被扭曲，限購政策本身就是行政指令，雖然能夠遏制部分投機需求但也損害了一些正常需求。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必行。限購等行政化措施會逐步退出后，作為替代性的調控政策或調控機制，樓市長效調控機制應該抓緊研究，并逐步推出，并對房地產(chǎn)市場發(fā)展起到調節(jié)作用。

放開限貸可能性不大

過去幾年間，樓市漲跌事實上越來越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房價一路走低，信貸寬松年份房價則高漲。限購政策放開后，濟南樓市限貸政策會不會放松?

記者在采訪中了解到，大部分銀行對房貸仍持謹慎態(tài)度，認為放開限貸政策的可能性不大。在濟南一家國有銀行工作多年的張先生表示，一方面銀行業(yè)自身貸款額度受限。另一方面，相較于其他貸款種類，房貸的收益不高，銀行自身投放意愿也較低。房貸貸款期限長、利率低，銀行在房貸上的收益微乎其微。而同樣一筆100萬元的貸款，發(fā)放給小微企業(yè)，貸款利率在基準利率上浮10%-30%，加上小微企業(yè)回款快、收益高，自然更受銀行青睞。另外，銀行自身有一套完善的風險控制體系，不會涉足高風險行業(yè)。從當前的局面看，房屋銷售變緩，資金收回周期拉長，房地產(chǎn)貸款變得“不那么安全了”，這正是多數(shù)銀行收緊房貸的原因。

限貸政策未松動很多人被擋門外

限購的大門悄然放開，限貸政策卻絲毫沒有放松。記者從濟南多家銀行了解到，目前仍是實行“差異化”的信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率在基準利率基礎上上浮10%。對于三套房仍是一律停貸。

貸款政策依然是“大門緊閉”

“目前還沒有接到貸款政策調整的通知，現(xiàn)在不能辦理第三套房貸。”面對記者的詢問，中國銀行工作人員做出如此回答。農(nóng)業(yè)銀行工作人員也給出了類似的答復。

記者調查發(fā)現(xiàn)，對于房貸利率，駐濟銀行信貸政策仍然較為緊張，多數(shù)銀行仍執(zhí)行首套房貸上浮5%，二套房貸上浮10%的政策，個別銀行甚至將二套房貸利率調高到基準利率上浮20%，并對客戶有諸多要求。一家股份制銀行個貸部負責人表示，他們銀行首套房的商貸利率要上浮10%。對一些信用記錄不好的客戶，要根據(jù)具體情況上浮10%到15%不等。

限貸才是影響購房的關鍵因素

聽說限購放開了，市民王先生來到市區(qū)南部一處樓盤看房子，但到了售樓處王先生卻失望而歸。盡管此次限購政策放開了，但限貸政策還沒有任何變化。因為王先生要購買的是第三套房子，銀行目前一律停貸。王先生想賣掉一套房再買房，但咨詢后得知，目前限貸政策對套數(shù)認定還包含貸款記錄，由于前兩套房子都貸過款，所以即使他賣一套房子依然無法貸款購房。

記者在采訪中了解到，目前限貸政策沒有做出調整，這仍是影響購房者買房的關鍵因素。按照當前的信貸政策,二套房商貸首付比例六成,由于目前房價較高,一套房總價動輒百萬元,六成首付就有五六十萬元,對不少購房家庭來說壓力不小。

有分析認為，目前濟南房地產(chǎn)市場下行的大氣候已經(jīng)形成。限購全面放開只是打開了第一道大門，“限貸令”的存在仍一定程度上將部分購買人群擋在門外。如果在信貸政策上加大扶持力度，推行支持自住和改善性購房的信貸優(yōu)惠政策，對促進成交將有更實質的意義。

各方聲音

短期內(nèi)不會帶來投資投機的增長

在談到取消限購是否會造成房地產(chǎn)價格上漲的問題時，山東大學經(jīng)濟學院教授李鐵崗表示，目前的房地產(chǎn)市場狀況是綜合作用的結果，并不只有限購一個原因。這種狀態(tài)下取消限購不會有太大影響，取消以后也不會出現(xiàn)銷售量和價格突然上漲的情況，李鐵崗表示，“只要房地產(chǎn)市場現(xiàn)在主要處于相對萎縮和下滑的狀態(tài)，取消限購后就不會出現(xiàn)想象中的那種美好景象”。

限購取消之后，會不會造成投資投機性購房回彈呢?李鐵崗認為，大部分的投資投機行為是以市場價格快速增長為前提的，“現(xiàn)在的環(huán)境剛好是相反的，市場價格的上漲目前是缺乏一定動力的，并面臨一定下降壓力”。取消限購之后短期內(nèi)不會帶來投資與投機的增長。

刺激改善性購房需求吸引周邊城市買房人

對于濟南取消限購，中國人民大學博士生導師、建設部政策研究中心主任陳淮認為，限購是抑制投機性需求的措施，持續(xù)的嚴重的供不應求才會存在投機性需求。濟南現(xiàn)在是供大于求，因此沒有必要限購。

“濟南這樣的老城，很多人已經(jīng)度過住房危機的時代，滿足了住房需求，現(xiàn)在成規(guī)模地進入改善期。”整個中國都在這樣一個時期，產(chǎn)生的需求可以保證未來10到20年發(fā)展，中國的房地產(chǎn)市場仍將是全世界規(guī)模最大、增長最快的市場。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌則認為，濟南的限購政策取消后，對改善性購房需求將帶來刺激作用，甚至周邊有改善性需求的人，都會到濟南買房。