內容提要：
1、中國購物中心進入“大躍進”時代：2010~2011年開業(yè)的購物中心將在2013~2015年迎來第一個品牌調整高峰，而2007~2008年開業(yè)的購物中心則可能進行第二次零售品牌的調整。
2、二三線城市購物中心的集體狂歡：重慶進入井噴期，成都供應量猛增，武漢進入爆發(fā)式增長。
3、中國購物中心品牌“大拼殺”：華東成為國際化程度最高的區(qū)域，國際品牌正在積極進入中國市場，三線城市國際品牌機會巨大，國際品牌將繼續(xù)在1、1.5線城市發(fā)力。
中國購物中心進入“大躍進”時代
全球最大的商業(yè)地產服務公司CBRE分析調查了全球180個城市購物中心建設狀況，報告顯示，目前中國購物中心的建設規(guī)模為全球之最。在所分析調查的180個城市中，有半數的在建購物中心在中國。由于開發(fā)商對中國消費者購買力寄予厚望，中國在建購物中心規(guī)模雄冠全球，一些西方并不知名的中國城市正以世界上其他任何地區(qū)都無法匹敵的規(guī)模建造購物中心。2013年中國的零售物業(yè)年度新增供應量更將高達800萬平方米。至此，中國購物中心已進入全面“大躍進”時代……
2008年以來，中國商業(yè)地產投資一直保持15%以上的增長態(tài)勢，特別是2010年住宅調控政策頒布
后，商業(yè)地產投資增速達到30%，高于房地產行業(yè)平均投資增速。2011年全年商業(yè)地產投資7424億元人民幣，同比增長31%；2012年商業(yè)地產投資略有放緩，但增幅依然高達25%。中國商業(yè)用房施工面積，在2010年大幅增長，隨后在2011年至2012年有所放緩，但依然保持強勁增長勢頭，截止2012年9月，中國商業(yè)用房施工面積為6億平方米。一般商業(yè)地產施工需要2~3年建成，目前在建的項目將在2015年左右集中釋放，未來商業(yè)地產市場飽和度還將提升，競爭持續(xù)加劇。
從歷年新開業(yè)購物中心數據來看，2007年中國新開業(yè)購物中心368家，達到歷史最高峰；2008年稍有回落，新增300余家；2009年由于受到金融危機影響，全國新開業(yè)購物中心160余家；2010年全國新增購物中心上升到250家左右；2011年則超過300家。由于大部分零售品牌與購物中心簽訂的是2~3年的租期合同，2010~2011年開業(yè)的購物中心將在2013~2015年迎來第一個品牌調整高峰，而2007~2008年開業(yè)的購物中心則可能進行第二次零售品牌的調整。
二三線城市購物中心的集體狂歡
一線城市購物中心的建設如火如荼，但二、三線城市的市場競爭則更加激烈。2009年起，購物中心開始在二、三線城市快速蔓延，至2012年1月，中國在建購物中心面積約占全球總在建面積的50%，其中以二、三線城市位居前列。天津、沈陽的在建購物中心面積都超過200萬平方米，成都的購物中心項目突破100個，且大多數體量在10萬平方米以上。
預計到2015年底，部分二線城市的供應量將翻番。二線城市，包括部分三線城市，其購物中建設的速度已經超過了商業(yè)相對成熟的一線城市。二、三線城市的市場空白和消費潛力蘊含廣闊的市場機會，地方政府也會提供優(yōu)惠措施或協助招商。
但在部分二、三線城市，購物中心建設過熱，或是居民的消費能力、消費觀念還尚未達到大型購物中心的要求，開發(fā)者與運營者必須審時度勢、量力而行。
重慶商業(yè)地產市場——正式進入井噴期
重慶目前已開業(yè)項目約478萬，未來4年內至少推出724萬規(guī)模；
相比與2011年，到2013年底增加2倍，正式進入井噴期；
未來重慶商業(yè)地產新開工體量（724萬）遠超一線城市廣州（400萬），而且還遠超當地居民消費能力，與其消化能力嚴重不匹配。此外，未來重慶商業(yè)供應以大體量商業(yè)為主，將增大商業(yè)地產領域可能面臨的經營風險。
武漢商業(yè)地產市場——爆發(fā)式增長
武漢目前已開業(yè)項目約440萬平方米，未來5年將推出將近800萬平方米規(guī)模；
未來商業(yè)項目供應的密集必然會強化商圈的發(fā)展，但同時也會導致商圈功能與布局同質化嚴重，由此會加大商場的經營難度；目前武漢商業(yè)地產發(fā)展水平相對落后，本地消費者還停留于百貨商場為主的消費，現代化購物中心相對較少，但商業(yè)項目在未來集中大放量，將對現有商業(yè)地產格局帶來極大沖擊。
成都商業(yè)地產市場——供應量猛增
成都目前已開業(yè)項目約532萬，未來4年內至少推出800萬規(guī)模；
2013年成都商業(yè)市場供應出現井噴，供應大幅放量一方面是由于住宅市場限購，開發(fā)上紛紛加大商鋪供應；另一方面，大量城市綜合體項目處于如火如荼的開發(fā)中，金牛萬達廣場、龍湖時代天街、雄飛中心等項目均包含較大體量商業(yè)面積，這批項目的集中涌現對2013年商鋪供應貢獻十分明顯，導致市場供應井噴。隨著這些商業(yè)項目的開業(yè)，市場存量將有大幅度的攀升，租賃市場壓力不斷加大，商業(yè)項目之間的競爭將趨于白熱化。
中國購物中心品牌“大拼殺”
購物中心有別于其他商業(yè)地產模式，它不僅是整合各種品牌資源的平臺，同時，也是一個為品牌商家提供管理和服務的平臺，與之唇齒相依。優(yōu)質購物中心需要在承租的零售商以及終端消費者中擁有絕對的品牌影響力和忠誠度。許多購物中心已經建立或正著手建立自己的品牌庫，選擇能體現其定位，而且長久保持良好關系的品牌，豐富商業(yè)資源。
從區(qū)域來看，華東成為國際化程度最高的區(qū)域
華東：上海作為中國國際化的名片，其開放程度以及發(fā)展程度都令人矚目，是國際品牌進駐的第一站；
華南：雖然發(fā)達，但并不高，主要因為離香港近，國際品牌進駐較為謹慎；
西南：是一亮點，這與程度的飛速發(fā)展有關，成為中國西部國際化重鎮(zhèn)，而且由于該城市政府大力支持發(fā)展商業(yè)，人民生活質量較高，成都已經成為跨國公司尤為親睞的城市；
華中：國際化明顯低于其他區(qū)域，該地區(qū)市場開發(fā)程度不及其他地區(qū)。
國際品牌正在積極進入中國市場
國際品牌進入內地路徑：
1.在香港設立亞太區(qū)分公司；
2.在香港開設門店試驗市場、樹立形象；
3.成功后在上?；虮本┰O立內地分公司；
4.在上海、北京開設門店；
5.渠道下沉，在其他城市開設店鋪。
三線城市國際品牌機會巨大
搶眼的1.5線城市：無論是國際品牌，還是國內品牌，1.5線城市的連鎖品牌集中度都最高，這與其經濟迅速發(fā)展，國際品牌進駐不無關系。
一線城市：主要因為一線城市的購物中心品牌發(fā)展較為成熟，但是市場容量有限，因此國內國外連鎖品牌處于飽和的狀態(tài)。
三線城市：國際連鎖品牌在三線城市品牌集中度最低，這與當地經濟發(fā)展、政府對商業(yè)發(fā)展重視有關，但是隨著經濟的發(fā)展以及一二線城市國際品牌的飽和，三線城市的國際品牌發(fā)展機會突顯。
國際品牌將繼續(xù)在1、1.5線城市發(fā)力，以上海、北京為代表的城市仍將是國際品牌進入中國的首選地
以香港最具國際化的購物中心海港城為例，其167個服飾品牌中，目前仍有40%的品牌未進入中
國，22%的品牌進入中國不到2年；更多的品牌仍在國門前徘徊，等待進駐內地的機會；
隨著中國居民收入的持續(xù)增長，以及對國際品牌的喜好，以上海、北京為代表的一線城市仍將是國際名品施展的舞臺。在華南的廣州和深圳，以前國際品牌考慮到深圳、廣州離香港太近的因素，對這里的市場進駐較為謹慎，但是隨著萬象城、太古匯奢侈品的進駐，良好的市場表現都表明了香港的影響有限，快時尚品牌也正積極在珠三角發(fā)達城市尋找物業(yè)。
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