前幾年常州土地供應(yīng)量過(guò)大，樓市供大于求。而西邊有省會(huì)南京，東邊有經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的無(wú)錫、蘇州，人口導(dǎo)入不足，加之經(jīng)濟(jì)放緩，進(jìn)而造成常州樓市困局

“有一個(gè)問(wèn)題一直困擾著我，為什么常州的房?jī)r(jià)總是漲不上去？”

2013年年初，坐在記者對(duì)面的開(kāi)發(fā)商李明（化名）略顯茫然。而如今，困擾李明的不再是怎么漲價(jià)，而是如何降價(jià)。

今年2月初他就覺(jué)得市場(chǎng)的風(fēng)向不對(duì)，等到3月份雅居樂(lè)、九龍倉(cāng)等大牌房企在常州“割肉賣房”時(shí)，李明開(kāi)始考慮自己的樓盤是否也該跟進(jìn)。

李明說(shuō)：“前兩個(gè)月，當(dāng)我們決心把價(jià)格下調(diào)5%~10%的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)降價(jià)也不管用了。”

面對(duì)萎靡不振的樓市，焦急的還有地方政府。7月15日，常州市委機(jī)關(guān)報(bào)《常州日?qǐng)?bào)》在其頭版頭條位置刊發(fā)《我市目前已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)》的新聞。7月16日，人民網(wǎng)發(fā)表評(píng)論文章《“救市”要有底線》，批評(píng)常州“救市”之舉。

一位熟悉常州市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)本報(bào)記者表示：“由于前幾年常州土地供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致樓市供過(guò)于求，加上地方經(jīng)濟(jì)放緩、人口導(dǎo)入不足，進(jìn)而造成了今日的僵局。”

漲不動(dòng)的房?jī)r(jià)

常州曾是一個(gè)讓開(kāi)發(fā)商們趨之若鶩的市場(chǎng)。除了從常州起家的新城地產(chǎn)，萬(wàn)科、九龍倉(cāng)、恒大、綠城等眾多國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商早已涌入這個(gè)三線城市。

以港資房企巨頭九龍倉(cāng)為例，該公司在常州至少布局了6個(gè)項(xiàng)目，是九龍倉(cāng)內(nèi)地房地產(chǎn)版圖中最重要的據(jù)點(diǎn)之一。

李明對(duì)記者分析稱，常州樓市的供應(yīng)量一直都比較大，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也比較平穩(wěn)，最近五六年均價(jià)都在5000~8000元/平方米之間徘徊。“可能就是因?yàn)槌Ｖ菔袌?chǎng)太穩(wěn)定，不會(huì)大起大落，開(kāi)發(fā)商們反而喜歡這樣的城市，其實(shí)常州的土地價(jià)格也不低，但維持一個(gè)正常的利潤(rùn)水平?jīng)]問(wèn)題。”

李明認(rèn)為，常州樓市價(jià)格一直漲不動(dòng)，可能和本土市場(chǎng)的老大新城地產(chǎn)的定價(jià)策略也有關(guān)系。“新城一直想把規(guī)模做大。他們的策略是高周轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)體量大，價(jià)格賣得也不高，別的開(kāi)發(fā)商提價(jià)根本沒(méi)底氣。”

據(jù)記者查閱常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)在近五年來(lái)確實(shí)漲幅很小，這在以暴漲為主題的中國(guó)樓市中，可謂獨(dú)樹(shù)一幟。

數(shù)據(jù)顯示，2009年6月，常州全市商品房成交均價(jià)為5182元/平方米，到了2012年6月，常州商品房成交均價(jià)上升至7002元/平方米，2013年6月，常州商品房成交均價(jià)上升至7427元/平方米，而在剛剛過(guò)去的2014年6月，這一數(shù)字僅為6306元/平方米，同比大幅下降約15%。

一位常州當(dāng)?shù)氐姆课蒌N售人員告訴記者：“常州人的購(gòu)買力還是挺強(qiáng)的，當(dāng)期經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不錯(cuò)，有不少購(gòu)買力強(qiáng)的企業(yè)主，如今的樓市僵局歸根結(jié)底還是因?yàn)楣?yīng)過(guò)剩。”

而在樓市供過(guò)于求背后，是當(dāng)?shù)毓┣笫Ш獾耐恋厥袌?chǎng)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2014年常州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃供地總量200萬(wàn)平方米，2013年為218萬(wàn)平方米，2012年為560萬(wàn)平方米，2011年和2010年分別是660萬(wàn)平方米和560萬(wàn)平方米。這意味著2014年的土地供應(yīng)量創(chuàng)下5年來(lái)最低，并且下降幅度十分明顯。

一位在常州有多個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，這兩年土地供應(yīng)量的急劇減少說(shuō)明地方政府也已經(jīng)意識(shí)到當(dāng)?shù)貥鞘械膯?wèn)題。

常州當(dāng)?shù)攸h報(bào)發(fā)表的上述文章也指出：“我市去年提出的土地限量供應(yīng)政策，在今年上半年得到了有效實(shí)施，此前的存量贏得了消化的時(shí)機(jī)，也為樓市調(diào)整帶來(lái)了機(jī)遇，商品住宅市場(chǎng)未來(lái)上行空間明顯。”

開(kāi)發(fā)商逃離？

雖然地方政府看好樓市，但開(kāi)發(fā)商們似乎并不買賬。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，部分大牌房企不計(jì)成本賣房的行為說(shuō)明，這些公司已經(jīng)決定退出常州這樣的城市。

首先在常州打破僵局的是一個(gè)名為雅居樂(lè)星河灣的樓盤。該樓盤由品牌開(kāi)發(fā)商雅居樂(lè)和星河灣共同打造，主要由雅居樂(lè)操盤。今年2月底，該樓盤推出四棟樓，最低價(jià)5380元/平方米。在這部分房源中，精裝均價(jià)13000元/平方米，毛坯均價(jià)7000元/平方米，而此前毛坯房源均價(jià)為12000元/平方米。這意味著，開(kāi)發(fā)商已是“六折甩貨”。

緊接著，常州降價(jià)的主力換成九龍倉(cāng)。3月下旬，九龍倉(cāng)在江蘇常州的兩個(gè)項(xiàng)目“九龍倉(cāng)年華里”和“九龍倉(cāng)國(guó)賓一號(hào)”均做出價(jià)格調(diào)整。其中，“年華里”項(xiàng)目的均價(jià)從此前的約6000元/平方米下調(diào)至5000元/平方米，原均價(jià)約11000元/平方米的豪宅項(xiàng)目“國(guó)賓一號(hào)”則推出20套特價(jià)房，特惠均價(jià)在8200元/平方米左右。

事實(shí)上，九龍倉(cāng)在常州已經(jīng)是貼成本甚至是虧本賣房。一位熟悉九龍倉(cāng)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，九龍倉(cāng)集團(tuán)層面應(yīng)該“不差錢”，做出這樣的價(jià)格調(diào)整動(dòng)作應(yīng)屬于“策略性降價(jià)”，這也說(shuō)明九龍倉(cāng)認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)二三線樓市存在較大風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)記者提供的資料顯示，若按照常州約460萬(wàn)的總?cè)丝谟?jì)算，近四年來(lái)，常州的人均新增建筑面積達(dá)到20平方米左右，這一數(shù)值在國(guó)內(nèi)所有城市中排名前列。李明強(qiáng)調(diào)：“在460萬(wàn)的總?cè)丝谥?，只有約三分之一擁有實(shí)際購(gòu)買力，這意味著，常州的實(shí)際新增建筑面積達(dá)到60平方米/人，這是一個(gè)很恐怖的數(shù)字。”

另一位中型房企副總對(duì)記者表示：“常州屬于我們肯定不會(huì)進(jìn)入的城市，首先當(dāng)?shù)氐臉鞘泄?yīng)過(guò)大，再一個(gè)它的位置也比較尷尬，西邊有省會(huì)南京，東邊有經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的無(wú)錫、蘇州，這導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐娜丝趯?dǎo)入不足。相比之下，蘇州有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，每年有大量人口導(dǎo)入，且土地供應(yīng)也很有節(jié)奏，我們肯定更看好這樣的市場(chǎng)。”