總價不到400萬的房子，買了一個月就直降了50萬元。這是金先生近期最煩心的一件事。相當(dāng)于三年收入總和的降價幅度對于他這樣的剛需族顯然從情感上難以接受，不過從事過法律相關(guān)行業(yè)的他對于契約精神也十分重視，因降價而維權(quán)在他看來也缺少依據(jù)，面對開發(fā)商的急速降價，他顯得很無措。

    在經(jīng)歷了半年多調(diào)整期后，北京樓市的實質(zhì)性降價開始陸續(xù)出現(xiàn)，價格大幅跳水的項目也開始出現(xiàn)，一些因降價而帶來的業(yè)主維權(quán)時有發(fā)生，在呼喚遵守契約精神的同時，一些業(yè)內(nèi)人士也指出，在樓市波動期開發(fā)商銷售項目時，也應(yīng)考慮到業(yè)主的購房顧慮，避免盲目突然大幅度降價，損害購房者利益，影響市場信心。

    一個月總價降了50萬元 三年收入打水漂

    “50萬元，這可是我三年的總收入啊。”談起近期這次購房經(jīng)歷，金先生滿肚子都是苦水。5月底，在經(jīng)歷了小半年的看房歷程后，金先生最終確定購買朝陽區(qū)的某現(xiàn)房項目，交完定金后，金先生一家都很興奮，開始籌劃為房子軟裝和準(zhǔn)備入住。

    金先生選購的是一套96平方米的精裝小三居，單價在4萬元/平方米左右，總價不到400萬元，在家里的支持下，他湊齊了120萬元的首付款。買房時，銷售人員告訴他，因為現(xiàn)在樓市觀望情緒重，所以開發(fā)商選擇以此價格開盤，未來該項目升值潛力很大，周邊地價都已經(jīng)超過5萬元/平方米，未來將是豪宅的聚集區(qū)。金先生在了解了項目周邊地塊的新聞以后，也發(fā)現(xiàn)相比于去年該區(qū)域商品房的土地價格，他買到的“面包”比“面粉”還是便宜不少的。雖然400萬元的總價對他來說并不算少，但想到以后區(qū)域的發(fā)展，金先生還是覺得自己買值了。

    成功安家置業(yè)的心情沒想到很快被沮喪所取代，6月底金先生得知，他所購的項目將推出一部分特價房，最低價格將在32000元/平方米左右，而與他所購房產(chǎn)類似的戶型單價在35000元/平方米左右。一個月不到，與他的房子類似的戶型總價降了約50萬元。雖然此次推出的特價房所在樓座位置相比金先生之前買的差一些，這樣大幅度的降價讓他很難接受，同樣的戶型，同一期產(chǎn)品，同一批銷售許可證，僅相隔一個月，售價差距怎么會如此之大。

    契約精神可以遵守 突然降價需要理由

    面對如此大的價格降幅，金先生首先想到的是退房。但開發(fā)商的銷售代理公司告訴他，如果選擇退房，金先生需要付出20%的違約金。不過，金先生也可以選擇換購，把原來購買的房產(chǎn)換購成此次推出的特價房，但也要參與搖號，開發(fā)商不能保證金先生仍可以挑到原來看好的戶型和樓層。

    對此，金先生非常不能理解。在他看來，既然可以換購，就說明原先簽的購房合同可以解除，為什么不能退房。金先生表示，他從事的是法律相關(guān)的職業(yè)，對于契約精神他一直很看重，他認(rèn)為遵守契約是現(xiàn)代社區(qū)文明的標(biāo)志之一，但這種契約是建立在雙方平等的基礎(chǔ)上。在金先生看來，開發(fā)商推出的特價房和他購買的房產(chǎn)同屬項目四期產(chǎn)品，是同批獲得的銷售許可證，銷售時間相隔僅一個月價格卻出現(xiàn)大幅跳水，開發(fā)商需要就此給出合理的解釋。另外，在他的這次買房經(jīng)歷中，開發(fā)商也存在不合規(guī)之處。雖然是現(xiàn)房，但物業(yè)管理合同等也沒有依照規(guī)定及時簽訂，而且在他們買完房到降價的這一個月中，他們也沒有見到開發(fā)商蓋完章的合同，他們是否可以認(rèn)為合同沒有最終簽訂完成呢？

    金先生告訴《廣廈時代》，與他一起購房的幾個業(yè)主提出要到售樓處現(xiàn)場維權(quán)，但他并不贊成這一點，他認(rèn)為單純因為降價而到售樓處鬧事是不應(yīng)該的，但開發(fā)商對于業(yè)主的心情也充分考慮。他表示，他們一起購房的一位業(yè)主就提出，現(xiàn)在在不少電商網(wǎng)站購物，還有價格保護(hù)一說，消費者在訂單付款簽收前價格發(fā)生變化，商家會將差價相應(yīng)的返還給消費者。他們買的現(xiàn)房，蓋好章的合同還沒有到手，貸款程序還沒有進(jìn)行完全，房子更沒有入住，價格就出現(xiàn)如此大的降幅，但他們卻得不到任何補償。

    業(yè)主做好價格波動準(zhǔn)備 開發(fā)商應(yīng)避免盲目降價

    因為降價而帶來的維權(quán)是近幾年樓市中最常見的維權(quán)種類，維權(quán)手段往往也是最激烈的，打砸售樓處等暴力維權(quán)多因降價而爆發(fā)。不過，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，加之近幾年樓市的幾輪上下波動，對于降價，業(yè)主的反彈程度已經(jīng)有所減緩，業(yè)主們對于契約精神的認(rèn)識也清晰了不少，尤其在北京市場，單純因降價而發(fā)生的維權(quán)已經(jīng)越來越少。

    業(yè)內(nèi)專家指出，因為降價而打砸售樓處顯然是不理性的，在市場經(jīng)濟中，商品價格發(fā)生波動是一種正常的現(xiàn)象，房子也不例外。只不過，由于房子占家庭財富的比重過大，才會引發(fā)業(yè)主激烈的反應(yīng)。在市場正常的波動中，契約精神是買賣雙方都應(yīng)遵守的，尤其是在市場調(diào)節(jié)期出手買房的購房人，要做好價格波動的準(zhǔn)備，充分考慮自己的承受能力再出手。

    不過，專家同樣提出，契約精神的前提是買賣雙方的公平性及信息的對稱性，在一些降價維權(quán)糾紛中，開發(fā)商也要負(fù)主要責(zé)任，在前期銷售中隱瞞了部分信息導(dǎo)致購房者的預(yù)期產(chǎn)生偏差，或在合同中埋伏一些陷阱致使購房者權(quán)益受到損害。面對這樣可能的價格欺詐行為，購房者可選擇合法的手段，遵循法律合同的規(guī)定，進(jìn)行合理維權(quán)爭取自己的利益。

    另有一房企營銷負(fù)責(zé)人指出，降價其實是樓市最簡單粗暴的一種促銷行為，它可能短時換來銷量的抬升，但從長遠(yuǎn)看，樓盤價格突然跳水不僅損害的是前期購房人的利益，對于整個樓市都會帶來不良影響，嚴(yán)重影響樓市信心，會加劇市場的下行走勢。

    另外，他還指出，如果樓盤實在是面臨資金業(yè)績壓力，不得不降價時，前期業(yè)主的利益也應(yīng)列入考慮。業(yè)主作為開發(fā)商最好的傳播資源，與業(yè)主之間關(guān)系的維護(hù)對于房企的發(fā)展日趨重要。當(dāng)開發(fā)商選擇降價時，可選擇為前期業(yè)主增配等手段來緩和業(yè)主的負(fù)面情緒。文/門庭婷

    ●鏈接●

    那些年業(yè)主“維”的權(quán)學(xué)區(qū)劃分維權(quán)

    學(xué)區(qū)維權(quán)是目前市場上最常見的維權(quán)方式，其主要原因就是學(xué)區(qū)劃分由教委決定，開發(fā)商在此問題上無決定權(quán)。除部分開發(fā)商在地塊內(nèi)配建的學(xué)校因開發(fā)商與學(xué)校之間的協(xié)議，可保證業(yè)主子女就學(xué)外，大部分樓盤對于未來業(yè)主子女的就讀學(xué)校無法確定。但開發(fā)商在樓盤宣傳時，多將教育配套作為項目的主要賣點，即使合同中沒有向購房者做出保證，但實際購房過程中，銷售人員經(jīng)常對于業(yè)主子女的就讀學(xué)校做出暗示，造成購房者的理解與實踐情況不符。

    2013年，房山的兩個大盤業(yè)主就因?qū)W區(qū)問題出現(xiàn)糾紛，紛紛向自己的開發(fā)商發(fā)起維權(quán)行動，爭奪入學(xué)優(yōu)先權(quán)。

    房屋質(zhì)量維權(quán)

    房屋質(zhì)量維權(quán)也同樣是樓市中頻繁出現(xiàn)的維權(quán)原因，尤其是精裝修的樓盤，更易遭到房屋質(zhì)量的維權(quán)。樣板間作為業(yè)主買房時對房屋最直觀的了解渠道，也被大部分業(yè)主看做是房屋的質(zhì)量樣板。而樣板間的精雕細(xì)琢顯然與批量化施工裝修的房屋不同，購房者在收房時常常出現(xiàn)貨不對板的情況，甚至有部分項目收房時的戶型設(shè)計與樣板間也有較大出入，直接影響業(yè)主的居住舒適度。另外，房屋質(zhì)量的維權(quán)也是開發(fā)商最容易解決的一種問題，在接到業(yè)主投訴后，開發(fā)商多選擇重新修補等措施來滿足業(yè)主維權(quán)要求。

    某品牌房企旗下全國多個項目就因不按規(guī)劃圖施工、房屋漏水、偷工減料等問題遭業(yè)主頻繁維權(quán)，造成惡劣影響。

    虛假宣傳維權(quán)

    由于開發(fā)商部分宣傳資料不構(gòu)成要約，宣傳與實際交房情況不符在各個項目中時有發(fā)生，是否會引起業(yè)主維權(quán)一般取決于宣傳與實際的偏差程度，是否直接影響業(yè)主的居住利益。而由虛假宣傳引發(fā)的業(yè)主維權(quán)也五花八門。2013年，房山某項目因為未安裝子母門，與樓書宣傳不符而遭遇業(yè)主維權(quán)，開發(fā)商最終賠償了子母門與實際門的差價。今年，房山另一項目因更換外墻磚材料與宣傳不符遭遇業(yè)主多輪維權(quán)，最終業(yè)主與開發(fā)商也未能達(dá)成一致。而海淀區(qū)一項目則是因為部分樓座改為外遷安置用房未與業(yè)主事先溝通被維權(quán)，雙方也未能達(dá)成最終協(xié)議。