盡管與濟(jì)南遠(yuǎn)隔千里，但是濟(jì)南“限購(gòu)”取消的消息，還是在杭州樓市中掀起了不小的波瀾。連日來(lái)，不少杭州開(kāi)發(fā)商在朋友圈中紛紛轉(zhuǎn)發(fā)這一消息，并表示杭州也即將“天亮”。當(dāng)下的杭州樓市，或許真的像有些人期待的那樣，即將迎來(lái)黎明的曙光。

 

A

 

庫(kù)存攀升市場(chǎng)壓力大

 

毫無(wú)疑問(wèn)，從存銷比來(lái)看，杭州是庫(kù)存壓力最大的城市之一，甚至遠(yuǎn)大于已經(jīng)取消“限購(gòu)”的濟(jì)南。

 

截至7月16日，杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)商品房可售房源總量已突破13.2萬(wàn)套。市場(chǎng)形勢(shì)不錯(cuò)的2013年，杭州市區(qū)商品房成交總量也僅8.7萬(wàn)套，這也就意味著即便以去年的去化速度，消化目前的庫(kù)存，至少需要18個(gè)月。而濟(jì)南可售房源量最大的時(shí)候，以去年的去化速度來(lái)計(jì)算，消化庫(kù)存需要15個(gè)月。

 

更為關(guān)鍵的是，2014年以來(lái)杭州樓市成交量一直處于低位徘徊。今年1-6月，杭州市區(qū)商品房成交總量?jī)H2.87萬(wàn)套，同比下滑30%，為最近三年來(lái)新低。如果以這一速度消化目前的庫(kù)存，則至少需要27個(gè)月。

 

今年“兩會(huì)”期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥對(duì)“高庫(kù)存”首次作出了明確定義：當(dāng)一個(gè)城市的住房庫(kù)存量超過(guò)合理區(qū)間，高于該城市單月銷售量的12-15倍，即高過(guò)1年到1年半的銷量。如果對(duì)照這一“官方”標(biāo)準(zhǔn)，杭州樓市的庫(kù)存量，不是高了一點(diǎn)點(diǎn)而已。這也就不難理解，為何2014年全國(guó)樓市“首降”發(fā)生在杭州。

 

如果現(xiàn)行的調(diào)控政策不出現(xiàn)調(diào)整，杭州樓市“高庫(kù)存”現(xiàn)象，接下去還會(huì)進(jìn)一步加劇。2013年9月底，杭州樓市庫(kù)存量首次突破10萬(wàn)套大關(guān)，創(chuàng)下歷史新高。而在隨后的幾個(gè)月中，這個(gè)數(shù)字不斷被刷新——2013年12月，突破11萬(wàn)套；今年4月，突破12萬(wàn)套；今年6月，突破13萬(wàn)套。從12萬(wàn)套到13萬(wàn)套，用了不到2個(gè)月時(shí)間。而隨著2013年出讓的土地項(xiàng)目接踵上市，杭州樓市的庫(kù)存量一定還會(huì)水漲船高，最高峰極有可能出現(xiàn)在明年上半年。

 

B

 

延期開(kāi)盤(pán)或等待時(shí)機(jī)

 

早在今年3、4月期間，有關(guān)取消“限購(gòu)”的預(yù)期，就開(kāi)始在杭州樓市升溫，甚至一度傳出有關(guān)部門(mén)已就取消“限購(gòu)”一事，召開(kāi)過(guò)座談會(huì)，但至今沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

 

與此同時(shí)，今年上半年開(kāi)發(fā)商推盤(pán)熱情也受到極大影響。6月，原本預(yù)計(jì)有40多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，但最終僅開(kāi)出不到一半。進(jìn)入7月，大量原本預(yù)計(jì)今年3月份就要首開(kāi)的樓盤(pán)，至今仍然按兵不動(dòng)。

 

“除了蓄客不足之外，另一個(gè)很重要的原因就是等待時(shí)機(jī)。比如等‘限購(gòu)’取消之后再開(kāi)盤(pán)，或許就能開(kāi)出一個(gè)更好的價(jià)格?，F(xiàn)在貿(mào)然開(kāi)盤(pán)，參考周邊樓盤(pán)的在售價(jià)格，可以說(shuō)是必死無(wú)疑。”多家開(kāi)發(fā)商人士向記者表示，與其現(xiàn)在虧本銷售，倒不如再等等看。

 

而此前業(yè)內(nèi)人士判斷，當(dāng)前杭州樓市的在售樓盤(pán)中，1/3虧本，1/3保本，1/3微利。能夠保持微利的，多半是2012年之前土地成本較低的樓盤(pán)。2013年高價(jià)拿地的樓盤(pán)，如果以目前的市場(chǎng)價(jià)作為參考，虧損比例可能在50%以上。也正因?yàn)槿绱?，去年杭州樓市涌現(xiàn)的“閃電開(kāi)盤(pán)”現(xiàn)象(最快的一個(gè)樓盤(pán)從拿地到首開(kāi)僅5個(gè)多月)，到了今年因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境的變化，節(jié)奏明顯放緩。

 

而隨著呼和浩特和濟(jì)南相繼取消“限購(gòu)”，杭州樓市對(duì)取消“限購(gòu)”的市場(chǎng)預(yù)期再次升溫。當(dāng)呼和浩特取消“限購(gòu)”的時(shí)候，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)杭州是否跟進(jìn)，還頗有疑慮，畢竟呼和浩特的現(xiàn)狀與杭州有很大區(qū)別。而當(dāng)濟(jì)南這個(gè)與杭州城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)總量相差不大的省會(huì)城市，正式宣布取消“限購(gòu)”的時(shí)候，幾乎所有人都相信，杭州跟進(jìn)只是時(shí)間問(wèn)題。

 

C

 

價(jià)格激戰(zhàn)仍未“喘口氣”

 

盡管來(lái)自濟(jì)南的消息，給了杭州樓市一劑強(qiáng)心針，讓不少開(kāi)發(fā)商看到了“熬出頭”的希望，但事實(shí)上最近杭州樓市的價(jià)格激戰(zhàn)，并沒(méi)有任何停歇的跡象。

 

作為“重災(zāi)區(qū)”的蕭山樓市，最近幾個(gè)月價(jià)格戰(zhàn)硝煙四處彌漫。近期開(kāi)盤(pán)的恒大帝景，從最早的22000元/平方米預(yù)期價(jià)，降到了起價(jià)11800元/平方米(按照實(shí)得面積計(jì)算)。而就在恒大帝景開(kāi)盤(pán)的前兩天，毗鄰的綠都四季華庭單價(jià)直降5000元/平方米，打出了9800元/平方米的價(jià)格。就在兩強(qiáng)相爭(zhēng)的同時(shí)，同一區(qū)域的開(kāi)元名郡對(duì)外打出了8600元/平方米的“實(shí)得價(jià)”，一時(shí)之間價(jià)格戰(zhàn)急劇升級(jí)。

 

供應(yīng)量巨大的城東新城，這一刻也沒(méi)有閑著。最近，尚城國(guó)際對(duì)外公開(kāi)打出了“破天荒價(jià)”的團(tuán)購(gòu)信息。盡管目前尚沒(méi)有公布確切的價(jià)格，但記者了解到，最終開(kāi)出的價(jià)格非常有震撼力。毗鄰火車東站的尚城國(guó)際，是一個(gè)離市中心非常近的樓盤(pán)，去年11月以17600元/平方米的起價(jià)、19000元/平方米的均價(jià)首開(kāi)。

 

本土品質(zhì)房企濱江房產(chǎn)，近期則公開(kāi)發(fā)出“戰(zhàn)帖”，表示要在近期開(kāi)打“三大戰(zhàn)役”。根據(jù)濱江房產(chǎn)一向的行事風(fēng)格，這次的價(jià)格極有可能像往年一樣，在樓市中炸出巨大的響聲。一個(gè)尚未證實(shí)的消息是，備受關(guān)注的濱江金色江南，起價(jià)不到13000元/平方米，均價(jià)也僅16000元/平方米出頭。如果金色江南最終開(kāi)出這一價(jià)格，無(wú)疑將會(huì)對(duì)錢(qián)江世紀(jì)城板塊造成巨大的沖擊。

 

開(kāi)發(fā)商為何要在“黎明”之前拋出低價(jià)？部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，“限購(gòu)”取消對(duì)剛需盤(pán)的影響并不大，因此即便“限購(gòu)”取消，降價(jià)很有可能仍然是主旋律。因此，剛需樓盤(pán)該降的還是會(huì)降。此外，一些開(kāi)發(fā)商理性認(rèn)為，“限購(gòu)”取消對(duì)樓市的拉動(dòng)作用，遠(yuǎn)沒(méi)有想象得那么大。把所有希望都寄希望于政策調(diào)整，顯然并非明智之舉。

 

“過(guò)去兩年的痛苦、煎熬、無(wú)奈、彷徨和迷茫，都將隨風(fēng)而逝，煙消云散?？梢粤舷?，所有前段時(shí)間準(zhǔn)備大降價(jià)的樓盤(pán)，已在醞釀收尾或者轉(zhuǎn)向，樓市的低點(diǎn)即將過(guò)去。”也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦“限購(gòu)”取消，杭州樓市的價(jià)格戰(zhàn)硝煙也將煙消云散。對(duì)于購(gòu)房者而言，最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)就在眼前。

 

·新聞助讀

 

“限購(gòu)”松綁大事記

 

2011年3月，樓市迎來(lái)“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”，大多數(shù)省會(huì)城市以及部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，被要求執(zhí)行“限購(gòu)令”，本地居民最多可購(gòu)買兩套住房，外地居民提交社?；蛘邆€(gè)稅繳納證明之后，只允許購(gòu)買一套住房。

 

十八屆三中全會(huì)公報(bào)稱，要讓行政手段逐步退出市場(chǎng)，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用。“限購(gòu)”顯然是一種行政干預(yù)手段，有關(guān)取消“限購(gòu)”的呼聲和討論，開(kāi)始越來(lái)越成為主流。

 

今年“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)提出“雙向調(diào)控”思路，即針對(duì)不同的城市采取不同的調(diào)控政策。由于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生了較大變化，很多城市庫(kù)存壓力巨大，房地產(chǎn)調(diào)控新思路的提出，使得“限購(gòu)”取消的可能性大增。此后數(shù)月，是否應(yīng)該取消“限購(gòu)”的爭(zhēng)論，在業(yè)內(nèi)一直爭(zhēng)論不休。

 

·4月底，南寧市房管局宣布，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。這是今年首份關(guān)于限購(gòu)政策調(diào)整的地方官方文件。

 

·5月初，寧波市悄悄放寬購(gòu)房資格審查。寧波市房產(chǎn)協(xié)會(huì)在內(nèi)部會(huì)議上口頭傳達(dá)，從5月份開(kāi)始寧波全市限購(gòu)放松，只要核查擬購(gòu)房區(qū)域是否有兩套或者以上住房。根據(jù)過(guò)去的規(guī)定，如果在大寧波市范圍內(nèi)擁有兩套或者以上住房，就不得再買房。

 

此后，廈門(mén)、長(zhǎng)沙、鄭州等多個(gè)城市先后傳出取消或者松綁“限購(gòu)”，但沒(méi)有一個(gè)城市正式公開(kāi)發(fā)文。

 

·6月25日，呼和浩特正式發(fā)文，宣布取消“限購(gòu)”，從而成為正式發(fā)文確認(rèn)取消限購(gòu)的國(guó)內(nèi)第一城。而在此前，呼和浩特曾發(fā)文取消“限購(gòu)”，但隨后因?yàn)?ldquo;文字有誤”而被緊急撤回。

 

·7月9日，濟(jì)南發(fā)文正式宣布，從7月10日起全面取消“限購(gòu)”，成為正式發(fā)文的國(guó)內(nèi)第二個(gè)城市。而在此前，濟(jì)南市取消“限購(gòu)”的相關(guān)文件在網(wǎng)上遭曝光。