7月6日，一家央企地產(chǎn)公司位于上海的豪宅項(xiàng)目開盤。網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤6月27日獲得預(yù)售許可，并以29.8萬(wàn)元/平方米的最高報(bào)價(jià)重新定義了“天價(jià)豪宅”。此前，今年上半年，上海市住房保障與房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱“房管局” ）先后放行了古北壹號(hào)、中信君廷名邸等一批高端公寓項(xiàng)目。而7月底8月初，徐匯區(qū)的宛平88，以及萬(wàn)科自詡的“30年最高端項(xiàng)目”翡翠濱江即將入市。

 

但在去年底，阻擊高房?jī)r(jià)的“滬七條”出臺(tái)后，上海曾要求各區(qū)縣、各有關(guān)部門嚴(yán)格進(jìn)行商品住房預(yù)銷售管理，并一度放緩對(duì)中高端樓盤的預(yù)售審批。不止上海如此。6月14日，北京保利海德公園160余套房源取得預(yù)售證，預(yù)售價(jià)格為9.5萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下北京今年新入市住宅最高單價(jià)的紀(jì)錄。而去年11月，北京曾對(duì)單價(jià)高于4萬(wàn)元/平方米的樓盤停止預(yù)售審批。2014年之前與之后，京滬豪宅面臨兩種“管控”局面。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這并非意味政府托市，而是新一屆中央政府在樓市調(diào)控思路上的轉(zhuǎn)變。

 

調(diào)控豪宅

 

在樓市調(diào)控目標(biāo)被放棄之前，管控經(jīng)常撩撥市場(chǎng)神經(jīng)的豪宅曾是地方政府謀求“達(dá)標(biāo)”的手段之一—2013年末，上海對(duì)區(qū)域內(nèi)的中高端樓盤下達(dá)過(guò)較為“隱蔽”的限價(jià)令。此前，2010年，上海在調(diào)控樓市時(shí)也曾采取類似手段。而所謂“隱蔽”，至少根據(jù)上海房管局網(wǎng)站上的信息，去年最后兩個(gè)月，上海并未暫停發(fā)放商品房預(yù)售許可證。

 

但當(dāng)時(shí)，2013年11月，為阻擊高企的房?jī)r(jià)，上海頒布了進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的“滬七條”。其中首條即要求各區(qū)縣、各有關(guān)部門按照2013年初本市明確的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)積極采取措施，嚴(yán)格商品住房預(yù)銷售管理，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管……

 

“在執(zhí)行層面，監(jiān)管部門對(duì)于新盤預(yù)售價(jià)格的控制依照行政區(qū)域來(lái)劃分，不同行政區(qū)頒發(fā)預(yù)售許可的樓價(jià)‘上限’不同，最高單價(jià)限定在3.5萬(wàn)元/平方米左右。”一位上市房企市場(chǎng)部高管如此回憶道。

 

“當(dāng)年12月起，很多中高端新盤都沒有領(lǐng)到預(yù)售證。而今年3月市場(chǎng)上陸續(xù)推出的幾個(gè)均價(jià)超過(guò)4.5萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目此前幾乎都曾遭遇‘卡殼’ 。”滬上某長(zhǎng)期專注于高端項(xiàng)目開發(fā)的地產(chǎn)企業(yè)的一位項(xiàng)目策劃經(jīng)理告訴時(shí)代周報(bào)記者。

 

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，今年3月，申城共有20個(gè)項(xiàng)目開盤，其中不乏高端產(chǎn)品，包括均價(jià)高達(dá)9.3萬(wàn)元/平方米、主推385平方米及485平方米兩種戶型的古北壹號(hào)（虹橋尚嘉苑），單價(jià)6.5萬(wàn)元起、總價(jià)超千萬(wàn)元的中信君廷名邸以及均價(jià)分別達(dá)到5.9萬(wàn)元/平方米、5.3萬(wàn)元/平方米、5.2萬(wàn)元/平方米的花木綠城錦繡蘭庭、陸家嘴錦繡前城（陸家嘴梧桐公寓）和徐匯璽庭（徐匯世家花園）。

 

以中信君廷名邸為例，這個(gè)位于徐匯濱江板塊的高端公寓項(xiàng)目早在去年10月1日便對(duì)外開放售樓處，先后于去年11月上旬、12月和今年1月傳出開盤消息，但直到2月26日才最終開賣。

 

“徐匯區(qū)房管局當(dāng)時(shí)不給預(yù)售許可，中信君廷名邸的整個(gè)銷售計(jì)劃都受到了影響。”上述知情人士表示。而據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，中信君廷名邸最終于今年2月16日獲得預(yù)售許可證。無(wú)獨(dú)有偶，陸家嘴錦繡前城與徐匯璽庭在2月17日拿到預(yù)售證，而古北壹號(hào)與花木綠城錦繡蘭庭則在今年1月的最后一天領(lǐng)到了“入場(chǎng)券”。

 

“去年12月，確實(shí)有一些中高端樓盤彼時(shí)便鎖定了一批意向客戶，只等預(yù)售證到手就可以辦理網(wǎng)簽，但由于預(yù)售許可證遲遲下不來(lái)，項(xiàng)目沒有辦法銷售，只能推遲到春節(jié)以后。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴時(shí)代周報(bào)記者，“到了今年二三月，情況出現(xiàn)了變化，滬上監(jiān)管部門開始逐漸放開預(yù)售證的審批。”

 

“去年初，上海曾承諾過(guò)當(dāng)年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但截至10月份，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，這導(dǎo)致當(dāng)?shù)卣坏貌煌ㄟ^(guò)控制預(yù)售許可證的方法，爭(zhēng)取達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。”上海中原地產(chǎn)咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍告訴時(shí)代周報(bào)記者。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，去年10月，上海房?jī)r(jià)同比漲幅高達(dá)21.4%，在70個(gè)大中城市的“房?jī)r(jià)漲幅榜”中，從以往“千年老二”的位置一躍來(lái)到榜首。

 

告別限價(jià)

 

2014年初，上海交出了一張阻擊房?jī)r(jià)的答卷：2013年，滬全年新建商品房銷售面積為2382萬(wàn)平方米，比2012年增長(zhǎng)25.5%；新建商品住宅平均售價(jià)達(dá)到16192元/平方米，較前一年大漲16.7%。這與其年初所做的“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”的承諾存有不小的差距。

 

盡管如此，上海市未有官員因此遭到問責(zé)。而進(jìn)入2014年，中國(guó)樓市開始自我調(diào)整，中央至今沒有出臺(tái)全局性的樓市調(diào)控政策，也未要求各地制定新的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

 

“今年，中央高層對(duì)房?jī)r(jià)目標(biāo)只字不提，問責(zé)事宜也不了了之，故而，地方政府也就沒有太大必要阻攔中高端樓盤入市了。”宋會(huì)雍說(shuō)。

 

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，今年3-6月，上海至少有14個(gè)均價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上的樓盤入市?？硕鸺瘓F(tuán)的信息顯示，7月，上海將有24個(gè)項(xiàng)目開盤或加推，其中一半為別墅或高端公寓。與此同時(shí)，同策咨詢研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1-5月，滬上均價(jià)4萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅的成交面積在全市住宅成交總面積中所占的比例持續(xù)高企，月度占比維持在18%-19%，尤其是今年3月達(dá)到最高，為19.54%。而去年同期，這一比例為12%-13%。

 

“2013年底，由于中高端樓盤的預(yù)售證被延發(fā)，成交受到抑制，但2014年預(yù)售證開始放行，這成為中高端樓盤持續(xù)放量的機(jī)會(huì)；與此同時(shí)，今年以來(lái)，受銀行收緊信貸、市場(chǎng)交易低迷的影響，高端樓盤面臨較大的去化壓力。此時(shí)，唐鎮(zhèn)板塊、外高橋板塊、徐匯濱江板塊、新江灣板塊、佘山板塊等區(qū)域的個(gè)別項(xiàng)目開始大幅降價(jià)，導(dǎo)致單價(jià)4萬(wàn)元以上的中高端樓盤集中釋放，占比迅速回升。”張宏偉說(shuō)。

 

由于中高端項(xiàng)目集中放量導(dǎo)致商品住宅成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，今年1-5月，上海商品住宅成交均價(jià)不跌反漲，同比上升11%，5月的銷售均價(jià)更是達(dá)到了每平方米27596元的歷史新高。

 

“我們最近和開發(fā)商交流時(shí)，他們預(yù)期，單價(jià)在10萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目，政府今后會(huì)進(jìn)一步減少限制，不再控制預(yù)售證的審批，而且可能會(huì)放開限購(gòu)，畢竟，對(duì)豪宅限購(gòu)的意義很小，即便不限購(gòu)，普通人還是買不起的。”莫尼塔草根調(diào)研的一位分析師告訴時(shí)代周報(bào)記者。

 

而張宏偉認(rèn)為，今年三季度，滬上一些中高端樓盤會(huì)開啟一輪比二季度范圍更大、程度更深的價(jià)格調(diào)整，以價(jià)換量，由此，上海商品住房的成交均價(jià)或?qū)⒈贿M(jìn)一步推高。

 

但即便如此，在宋會(huì)雍看來(lái)，地方政府也不會(huì)再對(duì)中高端樓盤進(jìn)行預(yù)售證控制了。

 

“事實(shí)上，即便政府放開對(duì)中高端樓盤的價(jià)格限制、銷售限制，中高端產(chǎn)品目前也不會(huì)有太大的漲價(jià)沖動(dòng)，因?yàn)樵诋?dāng)前的背景下，購(gòu)房者觀望情緒濃重，而產(chǎn)品價(jià)格如果背離市場(chǎng)太多，根本賣不動(dòng)。”張宏偉說(shuō)。

 

“分類調(diào)控”時(shí)代

 

針對(duì)中高端項(xiàng)目的調(diào)控政策，2014年之前與之后，基調(diào)截然不同。

 

“地方政府如今失去了管控預(yù)售許可的動(dòng)力，這首先說(shuō)明政府部門的考核機(jī)制發(fā)生了變化，單純的均價(jià)不再被作為調(diào)控目標(biāo)，其次則表明新一屆政府的調(diào)控思路不同以往。”

 

宋會(huì)雍繼續(xù)分析道，過(guò)去的樓市調(diào)控主要針對(duì)市場(chǎng)結(jié)果，比如，為了限制全年均價(jià)上漲，地方政府甚至?xí)谀甑讜和８邇r(jià)樓盤的銷售。

 

“而今，中央政府更注重調(diào)控‘內(nèi)因’，善于從市場(chǎng)需求的角度看問題。其主要思路之一，即豪宅的價(jià)格可以交由市場(chǎng)需求決定，政府需要做的是管好保障房。”宋會(huì)雍說(shuō)。

 

在6月4日國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住房建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊談道：“我理解的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主要目標(biāo)是追求供求平衡、市場(chǎng)平穩(wěn)。我們把價(jià)格作為調(diào)控目標(biāo)未免過(guò)于狹義化了。”

 

而此前，在今年兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)表示，“我們需要根據(jù)不同人群的需求、不同城市的情況，分類施策、分城施策。”

 

這些表態(tài)似乎為上海、北京放開豪宅入市奠定了基調(diào)。“其實(shí)，放開對(duì)豪宅的限制可能會(huì)有一些風(fēng)向標(biāo)的作用，但是，上海單價(jià)在10萬(wàn)元以上的高端樓盤數(shù)量很少，對(duì)整體市場(chǎng)的影響極為有限。”上述莫尼塔草根調(diào)研的分析師表示。而在宋會(huì)雍看來(lái)，中高端樓盤以價(jià)換量難免會(huì)拉升當(dāng)?shù)氐钠骄績(jī)r(jià)，給人以錯(cuò)覺。“但老百姓不是傻子，他們會(huì)注意到，雖然銷售均價(jià)如今在走高，但以剛需為主要受眾目標(biāo)的項(xiàng)目沒有出現(xiàn)大幅漲價(jià)，而且，部分中高端項(xiàng)目降價(jià)跑量。”

 

7月14日，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心分析師黃寧武在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)則表示，目前，購(gòu)房者的心態(tài)都較為謹(jǐn)慎，同時(shí)，這屆政府又希望把市場(chǎng)還給市場(chǎng)，所以，如果現(xiàn)在讓一些行政干預(yù)手段逐漸淡出，這不會(huì)影響整體的市場(chǎng)預(yù)期。而放松對(duì)豪宅的限制可能是一種“謹(jǐn)慎的試水”。

 

而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，更直接的行政干預(yù)就是限購(gòu)政策。4月以來(lái)，廣西南寧、天津、浙江寧波等地都傳出放松限購(gòu)的消息。對(duì)此，馮俊表示，有關(guān)是否取消限購(gòu)，整體的宏觀調(diào)控政策是鼓勵(lì)、保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求。每個(gè)地方可以根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷。

 

“我的感覺是，目前，整個(gè)房產(chǎn)調(diào)控正在往去行政化的方向前進(jìn)，但同時(shí)，又是非常謹(jǐn)慎地前進(jìn)。” 黃寧武說(shuō)。