前兩年，各大開發(fā)商集中回流一線城市，在北上廣深拼搶地王，構(gòu)筑樓市“堅(jiān)固”防線；如今，局面突變，一線城市上半年新房成交量同比普遍下滑三四成，萎縮幅度甚至超過了二三線城市，而且?guī)齑媪看蠓黾?，房價(jià)開始松動(dòng)。

 

分析人士指出，雖然剛需量大，但一線城市樓市投資投機(jī)風(fēng)氣更盛，泡沫可能更大。在2008年和2011年的短周期回調(diào)中，一線城市均是房價(jià)領(lǐng)跌者。開發(fā)商在一線城市的擴(kuò)張戰(zhàn)略，或需要做出改變。

 

一線城市成交量大幅萎縮

 

一線城市房地產(chǎn)市場并未如市場預(yù)期那般堅(jiān)挺，上半年已表現(xiàn)出成交量大幅萎縮。2014年上半年，上海市一手商品住宅成交面積為406.2萬平方米，環(huán)比下跌39.9%，同比下跌32.6%。北京樓市成交量下滑更加嚴(yán)重，今年上半年總成交套數(shù)為32946套，同比下降47%，總成交面積為345.98萬平方米，同比下降48%。深圳樓市成交量跌幅同樣巨大，上半年全市商品住宅累計(jì)成交15035套，合141.7萬平方米，同比分別下降42.09%、40.28%。因成交量持續(xù)走低，廣州的“限購”等調(diào)控措施不得不悄悄放松。

 

被視為堅(jiān)不可摧的上海樓市，7月份以來開始明顯降價(jià)。上周，上海浦東新區(qū)中環(huán)內(nèi)豪宅大華琺朵公館二期通過中介和代理機(jī)構(gòu)悄悄降價(jià)，以特價(jià)房名義推出部分房源，單價(jià)由之前的4.8萬元/平方米，降至4.1萬元/平方米左右。位于浦東中外環(huán)之間的綠洲康城金邸近期推出36套特價(jià)房，190至290平方米的大平層戶型，總價(jià)優(yōu)惠高達(dá)150萬，折后單價(jià)31000元/平方米起，成為7月以來降價(jià)力度較大的項(xiàng)目之一。嘉定區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)等外環(huán)外項(xiàng)目，也通過各種促銷方式暗中降價(jià)，價(jià)格降幅普遍在10%左右。

 

北京樓市更從暗中悄悄降價(jià)走向直接降價(jià)。東亞五環(huán)國際和東亞尚品臺(tái)湖近期開始大幅降價(jià)促銷，每平米降幅近5千元。首開常青藤近期推出部分特價(jià)房源，單價(jià)為3.2萬元/平方米，較上次開盤降約萬元。泰禾一號(hào)街區(qū)項(xiàng)目去年底首期入市價(jià)格約3.2萬元/平方米，而本期開盤價(jià)格約3萬元/平方米，還推出購買50-70平方米的房源減21萬，超70平方米的房源減29萬的活動(dòng)。

 

庫存增加令房價(jià)下行壓力加大

 

今年上半年一線城市新房成交量跌幅達(dá)三四成，萎縮幅度甚至超過了二三四線城市，這讓自2012年以來從二三線城市中撤出、集中回歸一線城市的各大開發(fā)商始料未及。

 

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比僅僅下降7.8%。另據(jù)中國指數(shù)研究院的分類統(tǒng)計(jì)，今年上半年，一線城市月均成交面積為51萬平方米，同比大幅下降31.4%，在各類城市中降幅最大；二線代表城市月均成交面積為56萬平方米，同比下降15.5%；三線代表城市月均成交22萬平方米，同比下降18.9%。

 

對(duì)于上半年一線城市成交量領(lǐng)跌全國的現(xiàn)象，方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志認(rèn)為，同比跌幅與基數(shù)有關(guān)，二三線城市從去年開始就跌了，所以同比跌幅小一些，一線城市到今年上半年才跌，因此跌幅很大。

 

不過，也有專家指出，開發(fā)商集中回流一線城市，對(duì)一線城市樓市盲目樂觀，存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，一線城市才是投資投機(jī)性購房最為盛行的地方，房價(jià)泡沫較大，彈性更大。之前每一輪樓市調(diào)整，一線城市房價(jià)的調(diào)整幅度往往會(huì)大于二、三線城市。2008年的樓市調(diào)整中，深圳房價(jià)平均下跌38%，上海房價(jià)跌幅也較大；2011年，上海部分郊區(qū)新房價(jià)格下跌達(dá)30%，北京通州等供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域的房價(jià)下跌也達(dá)30%。

 

成交量大幅萎縮直接影響到開發(fā)商的資金回籠，而且，一線城市庫存量快速增加，給未來增加更多變數(shù)。2014年上半年，北京共有401個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，新增商品住宅53472套，同比上漲6成；新增供應(yīng)面積597.64萬平方米，同比上漲66%。截至6月30日，北京市場可售期房住宅與可售現(xiàn)房住宅套數(shù)合計(jì)存量達(dá)到79420套。按照今年上半年的去化速度，北京市場的住宅庫存消化周期將超過14個(gè)月。截至7月中旬，上海新建商品住宅存量突破1150萬平方米，達(dá)到自2011年以來的最高位。按照上半年的月均去化速度，上海去化當(dāng)前庫存需要17個(gè)月，房價(jià)下行壓力很大。截至6月底，深圳一手房可售面積為327.57萬平方米，可售套數(shù)為34201套，庫存也處于不斷增加中。

 

德佑地產(chǎn)市場分析師趙葆根表示，下半年開發(fā)商作出調(diào)整是必然的，“金九銀十”將會(huì)有更大規(guī)模的降價(jià)促銷。