在當(dāng)前一片冷清的土地市場(chǎng)中，“搶地”字樣顯得猶為搶眼。7月11日，保利地產(chǎn)以總價(jià)33.88億元摘得廈門市同安區(qū)一宗商住地塊，溢價(jià)率31.42%，樓面價(jià)10381.5元/平方米，刷新同安地塊單價(jià)新高。
該地塊出讓共吸引了保利、中駿、建發(fā)和住宅四家房企到場(chǎng)競(jìng)拍，保利經(jīng)過(guò)116輪舉牌得以摘牌。如此火熱的土拍場(chǎng)面在當(dāng)前土地市場(chǎng)中并不多見(jiàn)，但在保利地產(chǎn)看來(lái)過(guò)程和結(jié)果似乎都顯得較為合理。
保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廈門土地供應(yīng)緊張，近兩年地價(jià)持續(xù)走高，公司此次新增地塊地價(jià)在廈門整體土地市場(chǎng)中仍屬合理范圍。其同時(shí)指出，當(dāng)前土地溢價(jià)走低的市況中也隱藏著機(jī)會(huì)，保利下半年仍會(huì)有選擇地補(bǔ)充土儲(chǔ)。
淡市地王與回避三線
據(jù)了解，廈門同安新單價(jià)地王位于同安新城濱海西大道東側(cè)官潯溪南側(cè)，土地面積15.29萬(wàn)平方米，建筑面積共32.64萬(wàn)平方米。
保利相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，盡管有溢價(jià)，但該地塊價(jià)格仍比較合理，“廈門土地供應(yīng)少，而且房?jī)r(jià)和成交量穩(wěn)定，前兩年市場(chǎng)上升時(shí)這個(gè)價(jià)格可能還拿不到”，并表示此時(shí)拿地也是出于集團(tuán)補(bǔ)充區(qū)域土儲(chǔ)的需要。
2010年10月，保利地產(chǎn)通過(guò)聯(lián)合招商地產(chǎn)以底價(jià)10.12億元摘得集美區(qū)一地塊，首次進(jìn)入廈門市場(chǎng)，該項(xiàng)目目前已經(jīng)入銷售尾聲，此次新增的同安項(xiàng)目是保利地產(chǎn)在廈門近三年拿地空窗后的第二個(gè)項(xiàng)目。
上述人士表示，保利地產(chǎn)今年的投資計(jì)劃略高于去年，且當(dāng)前冷清的土地市場(chǎng)中也不乏拿地的機(jī)會(huì)。盡管不失對(duì)后市的信心，但保利地產(chǎn)今年的拿地策略也在進(jìn)行調(diào)整。
今年上半年保利地產(chǎn)新增地塊19塊，新增土地建面602萬(wàn)平方米，同比增加6.6%，權(quán)益地價(jià)159.6億，同比增長(zhǎng)22.1%，但其二季度拿地節(jié)奏較一季度已明顯放緩。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年二季度保利新增土地建面230.7萬(wàn)平，權(quán)益地價(jià)55.3億，較一季度環(huán)比下降37.9%和47.0%。
與此同時(shí)，保利在拿地的區(qū)域選擇上也在向一二線城市收縮，“上半年新增地塊主要是底價(jià)獲取，重點(diǎn)針對(duì)市場(chǎng)情況比較好同時(shí)集團(tuán)土地儲(chǔ)備不足的區(qū)域來(lái)補(bǔ)充。”
2013年，保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)大舉拿地，全年新增54個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增容積率面積1827萬(wàn)平方米，總地價(jià)568億元，并進(jìn)一步擴(kuò)大布局，進(jìn)入了太原、遂寧、清遠(yuǎn)、湛江、韶關(guān)、肇慶等6個(gè)二三線城市。
相較于去年對(duì)部分三線城市的投資，今年保利地產(chǎn)的拿地更傾向于一二線城市，同時(shí)放慢了擴(kuò)張步伐，上半年新進(jìn)入城市僅有莆田和洛陽(yáng)。
從區(qū)域來(lái)看，今年保利新增土儲(chǔ)分布在廣州、東莞、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、天津、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、福州、石家莊等城市，其中廣東為布局主力，新增項(xiàng)目共9個(gè)。
國(guó)泰君安分析師表示，保利二季度拿地趨于謹(jǐn)慎，正在轉(zhuǎn)向市場(chǎng)相對(duì)景氣且熟悉的區(qū)域拿地。因而主要在區(qū)域去化排前以廣州為中心的華南地區(qū)繼續(xù)拿地。
“集團(tuán)策略還是以一二線城市為主”，保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，去年公司新增的三線項(xiàng)目都是在靠近中心的地段，但“整體對(duì)三線城市還是比較謹(jǐn)慎，因?yàn)槭袌?chǎng)推貨難度比較大。”
抄底補(bǔ)倉(cāng)降低土地成本
但在保利延續(xù)其淡市拿地策略的同時(shí)，市場(chǎng)也有憂慮其杠桿率的聲音。中信證券數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度保利凈負(fù)債率達(dá)到113%，超過(guò)行業(yè)平均水平的凈負(fù)債率在公司業(yè)績(jī)?cè)鏊倩芈鋾r(shí)引起部分投資者的擔(dān)心。
保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此回應(yīng)，年中負(fù)債率的上升受結(jié)轉(zhuǎn)影響較大，隨著結(jié)轉(zhuǎn)量增加下半年負(fù)債率應(yīng)該會(huì)回落，且通過(guò)銷售回款、境外發(fā)債及穩(wěn)定的銀行貸款和授信，公司目前現(xiàn)金流穩(wěn)定。
同時(shí)其續(xù)指，“現(xiàn)在土地機(jī)會(huì)不錯(cuò)，溢價(jià)正在走低，而且很多開發(fā)商的資金狀況不如過(guò)往理想，集團(tuán)手頭現(xiàn)金較為充足，下半年還會(huì)繼續(xù)關(guān)注土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)，有選擇地補(bǔ)充土儲(chǔ)。”
淡市抄底是保利地產(chǎn)下半年土地策略的主要考量因素之一，但有分析指出當(dāng)前市況下保利繼續(xù)拿地的背后也有著未來(lái)降低土地成本的任務(wù)。
7月7日，保利地產(chǎn)公布6月銷售數(shù)據(jù)，上半年累計(jì)簽約金額651.39億元，同比增長(zhǎng)2.35%；簽約面積501.22萬(wàn)平方米，同比減少10.82%。在銷售放緩的同時(shí)，保利上半年平均售價(jià)站上高位，達(dá)到13134元/平方米。
保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此解釋為上半年集團(tuán)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中商業(yè)比例較大，拉升了整體均價(jià)。但有分析人士則認(rèn)為，均價(jià)企高背后是保利過(guò)往兩年較高的拿地成本對(duì)定價(jià)空間的擠壓。
中信證券分析師認(rèn)為，2013年至今公司所銷售的存貨不少是2012年獲取的土儲(chǔ)，平均樓面地價(jià)高于2011年和2013年，成本有明顯提升，且該年布局結(jié)構(gòu)中三線城市占比近三成。
“2013年下半年到2014年上半年銷售乏力是因?yàn)殇N售產(chǎn)品的成本線較高，公司并非高毛利企業(yè)，一旦選擇降價(jià)對(duì)利潤(rùn)沖擊將比較明顯”，上述分析人士表示，此種情況也讓保利需要盡可能加快去化和繼續(xù)補(bǔ)充土儲(chǔ)來(lái)保證未來(lái)土儲(chǔ)成本線的空間。
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