昨日，國際商業(yè)地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司世邦魏理仕(CBR E)發(fā)布二季度廣州房地產(chǎn)回顧報告稱，廣州全市寫字樓空置情況改善，空置率環(huán)比下降一個百分點至12%，全市租金小幅上漲。住宅方面，高端住宅價格微漲且成為市場抗風險首選。世邦魏理仕廣州公司董事總經(jīng)理馮文光對南都記者表示，限價松動造成觀望，預計下半年住宅降價壓力增大。
珠江新城寫字樓空置率19%
過去幾年給商業(yè)地產(chǎn)造成重大影響的樓市限購政策正在逐步消退，昨日世邦魏理仕表示，曾經(jīng)大面積出現(xiàn)的商業(yè)寫字樓改商業(yè)公寓的現(xiàn)象已經(jīng)減少，這令商業(yè)寫字樓的活力重現(xiàn)，并且空置率下降。
該機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州全市寫字樓空置情況改善，空置率下降一個百分點至12%，而商業(yè)集中區(qū)域珠江新城的寫字樓空置率由上年的21%跌到現(xiàn)在的19%。租金方面則小幅上漲，主要是“由于全市整體空置水平仍較低，供應(yīng)仍偏緊”。
“優(yōu)質(zhì)寫字樓市場方面的表現(xiàn)尤其明顯，全市需求平穩(wěn)，空置穩(wěn)步去化，租金保持平穩(wěn)。”世邦魏理仕廣州公司董事總經(jīng)理馮文光在接受南都記者采訪時表示，優(yōu)質(zhì)商鋪市場中，運營成熟的購物中心仍然吸引零售商擴張及新品牌進駐，但市場的“優(yōu)勝劣汰”已經(jīng)明顯在加速，表現(xiàn)為一些個別購物中心去化緩慢，租金有所下調(diào)。
但是值得注意的是，廣州第二季度并沒有任何新增寫字樓市場項目入市，這是自2010年第二季度以來首次出現(xiàn)這種情況。世邦分析稱，優(yōu)質(zhì)寫字樓整體需求保持穩(wěn)定，小面積的擴張及升級需求，帶動了現(xiàn)有空置面積逐步去化。
高檔住宅降價壓力增大
住宅方面，由于調(diào)控的政策自本年初起有所放松，此前積壓的高檔住宅交易順利通過網(wǎng)簽，導致廣州近兩個季度有記錄的高檔住宅成交量較上年末明顯增加。而行業(yè)人士透露，實際上真正在今年成交的高端住宅并沒有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示的那么多，價格上也明顯放慢了上漲步伐。
“買家觀望情緒濃厚，仍抑制整體需求。”世邦魏理仕環(huán)球研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉向南都記者判斷稱，本季度大部分項目價格水平仍保持穩(wěn)定，亦有個別項目因為成交盤源較為優(yōu)質(zhì)而漲價，受此影響，廣州全市高檔住宅價格環(huán)比微漲0 .6%至季末的每平方米41167元。但鑒于政策鼓勵自住需求、抑制投資及投機需求的方向未變，世邦預計未來廣州高檔住宅銷售市場將持續(xù)放緩，價格下調(diào)壓力加大。
[對話]
世邦魏理仕廣州公司董事總經(jīng)理馮文光看空樓市只局限于二三線城市
南都：商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)是住宅限購令下的避風港。如今預期限購逐步退出，商業(yè)地產(chǎn)方面有怎樣的新動態(tài)？
馮文光：住宅限購對商業(yè)的影響在2010年的時候就已經(jīng)完全表現(xiàn)出來了。那時突然間有一批很大的資金涌入了商業(yè)市場，令商業(yè)、寫字樓跳升，而現(xiàn)在基本上是慢慢步入一個穩(wěn)定期?，F(xiàn)在對限購政策已經(jīng)習慣了，所以對商業(yè)其實是已經(jīng)適應(yīng)了。但近年來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)遍地開花所積累的隱憂開始顯現(xiàn)。
根據(jù)世邦測算，全國范圍來看，未來3年間，也就是2014- 2016年，優(yōu)質(zhì)商鋪新增供應(yīng)預計將達2370萬平方米，為2013年存量的59 .5%。但各城市的商鋪市場表現(xiàn)將有所分化。一線城市和主要二線城市需求旺盛，商鋪租金仍有長期上漲趨勢。部分二三線城市短期內(nèi)開發(fā)量過大，尤其是位于非成熟商圈、由不具備商場運營經(jīng)驗的發(fā)展商開發(fā)的項目占比較高，未來一段時間內(nèi)市場空置率可能持續(xù)處于高位，租金向下壓力逐步增大，會出現(xiàn)招商困難的情況。
南都：看空樓市的論點你認可嗎？
馮文光：看空樓市這只局限于二三線城市。一線城市特別是核心區(qū)，比如廣州，供應(yīng)是有限的，而需求是有的。即便目前成交量下降，現(xiàn)在不去買也不代表沒有需求，只是需求暫時受限制罷了。原因是他們認為樓市會跌，所以不去買。但二三線城市的供應(yīng)很大，所以情況不同。
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