據(jù)媒體報道，7月10日起，山東省濟(jì)南市新房與二手房限購政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟(jì)南買房都沒有套數(shù)的限制。這也意味著，在濟(jì)南實施了3年多的行政調(diào)控政策將正式退出房地產(chǎn)市場。

這是繼呼和浩特之后第二個明確提出取消限購的城市。

回顧2014年年以來限購政策的變化歷程，至目前為止，限購政策執(zhí)行層面的“雙向調(diào)控”的特征非常明顯。當(dāng)前，除了一線城市外，其他城市限購政策已開始逐步進(jìn)行調(diào)整。從比如南寧、天津等城市首先定向放松限購，到無錫、?？诘瘸鞘型ㄟ^戶籍新政側(cè)面突破限購，再到沈陽、昆明、福州、廈門、南昌、石家莊等城市傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特、濟(jì)南等城市直接發(fā)文取消限購，限購政策的調(diào)整力度越來越大，尤其是庫存偏大的城市取消樓市限購政策的傾向越來越明顯。

筆者認(rèn)為，從樓市調(diào)控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調(diào)控手段并不是一個長效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。當(dāng)前，各地限購政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧?。截止目前，?jù)不完全統(tǒng)計，南寧、天津、無錫、?？?、溫州、呼和浩特、濟(jì)南等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整，甚至呼和浩特、濟(jì)南直接表態(tài)取消限購，除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明、廈門、南昌、石家莊等城市放松限購的市場傳聞頻出，但仍然“猶抱琵琶半遮面”。

從限購政策調(diào)整的趨勢來看，筆者預(yù)計，除了一線城市外，40個左右限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松，尤其是對于大連、青島、杭州、福州、天津、長沙、武漢等上述存量偏大、存銷比排名較前的城市，極有可能在后期進(jìn)一步出臺樓市限購定向?qū)捤纱胧?，甚至也不排除上述城市會以發(fā)文形式直接取消限購。

至此，限購取消已將眾望所歸。那么，限購取消之后樓市是不是就相安無事了？就這一輪限購政策定向?qū)捤蓙碇v，盡管上半年調(diào)控政策轉(zhuǎn)向，部分城市出臺松綁限購等定向?qū)捤纱胧?，但是，其對于市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。從整個市場成交量表現(xiàn)來看，6月份市場成交量盡管因為開發(fā)企業(yè)“搶收”半年報業(yè)績出現(xiàn)回升，但是并沒有出現(xiàn)明顯回升，開發(fā)企業(yè)半年報業(yè)績“搶收”基本失利。

從上述分析來看，限購取消與否對于樓市基本面的影響不大，這也解除了限購取消之后大多數(shù)人對于未來市場出現(xiàn)大幅反彈的擔(dān)憂。

但市場并不會止于此。從大中城市短期市場表現(xiàn)來看，盡管短期內(nèi)大多數(shù)城市存銷比高企，部分城市出現(xiàn)大幅降價的現(xiàn)象，但是，這樣的現(xiàn)象應(yīng)該不會持續(xù)太久，預(yù)計第四季度，由于銀行信貸對于首套自住需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，同時，各地“微刺激”措施不斷出臺，樓市調(diào)控政策也轉(zhuǎn)向?qū)捤?，至此，供求關(guān)系較為合理或供不應(yīng)求的城市房價將步入平穩(wěn)上漲的通道?？傮w上來看，上述政策面與市場面的變化將促使今年第四季度樓市基本面逐漸好轉(zhuǎn)。

回顧過去幾輪市場周期，在市場低谷期階段，樓市調(diào)控政策容易出現(xiàn)定向?qū)捤哨厔?，而樓市調(diào)控政策一旦略有松動，市場基本面在之后幾個月里馬上就會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金面較為緊張的壓力也會減輕，房價隨即也會面臨反彈的壓力。此時，投資投機(jī)客又會重回市場興風(fēng)作浪。

從經(jīng)驗與現(xiàn)實面對的問題來看，我們不能再度讓這一輪房地產(chǎn)市場回到以投資投機(jī)為主的時代。盡管在一些機(jī)構(gòu)和官方表態(tài)來看，今年房地產(chǎn)市場全面反彈的可能性不大，但是，我們不能等到房價大幅反彈再采取措施急忙應(yīng)對，而應(yīng)該未雨綢繆，建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化、長效的調(diào)控機(jī)制。

筆者認(rèn)為，從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢在必然。限購等行政化措施會逐步退出后，作為替代性的調(diào)控政策或調(diào)控機(jī)制，樓市長效調(diào)控機(jī)制應(yīng)該抓緊研究，并逐步推出，并對房地產(chǎn)市場發(fā)展起到調(diào)節(jié)作用。

從這個角度來講，當(dāng)前還未重現(xiàn)房價上漲的預(yù)期時，政府相關(guān)部門需盡快研究、出臺長效調(diào)控機(jī)制。當(dāng)限購等行政化措施會逐步退出后，作為替代性的調(diào)控政策或調(diào)控機(jī)制，防止未來市場出現(xiàn)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展。