養(yǎng)老地產(chǎn)被譽(yù)為地產(chǎn)界的朝陽產(chǎn)業(yè)，然而它卻不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,是一個(gè)需要“細(xì)火慢燉”的產(chǎn)業(yè)。如今在養(yǎng)老地產(chǎn)的一片質(zhì)疑聲中，濟(jì)南出現(xiàn)了首個(gè)由房企注資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目以集中供養(yǎng)和居家供養(yǎng)為主，只租不售，通過探索“滾動(dòng)式”開發(fā)模式破解養(yǎng)老地產(chǎn)資金回流周期長的困局。

    濟(jì)南出現(xiàn)首個(gè)由房企投資的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目

    繼合眾健康在濟(jì)南長清拿地打造養(yǎng)老地產(chǎn)后，濟(jì)南第二個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目又在醞釀面世，與合眾健康不同，這是濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)上第一個(gè)由房企投資開發(fā)建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

    據(jù)了解，該項(xiàng)目由濟(jì)南實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下的恒生偉業(yè)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目占地約380畝，總建筑面積約35萬平方米，項(xiàng)目臨近玉符河生態(tài)緩沖區(qū)，因而被命名為玉符生態(tài)健康城。目前，玉符生態(tài)健康城已有清晰的設(shè)計(jì)方案，并建成四棟樣板樓。由于濟(jì)南沒有可供借鑒的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，玉符生態(tài)健康城項(xiàng)目在推進(jìn)過程中遇到了諸多困難，針對(duì)質(zhì)疑養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式的聲音，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示玉符生態(tài)健康城通過“滾動(dòng)式開發(fā)模式”探索破解養(yǎng)老地產(chǎn)資金回籠周期長的困局。

    只租不售 以租賃制和會(huì)員制為主要收費(fèi)模式

    玉符河生態(tài)健康城定位為綜合性、復(fù)合型養(yǎng)老居住社區(qū)，主要面向中高收入老年人，有集中式供養(yǎng)和居家式供養(yǎng)兩種模式。集中供養(yǎng)主要面孤寡老人，房間相對(duì)較小，更像是養(yǎng)老公寓。而居家式供養(yǎng)更注重營造家庭氛圍，主要針對(duì)子女不在身邊照顧的老人。居家式供養(yǎng)有2室、3室等多種戶型，子女可隨時(shí)探望、也可與老人一室居住，是集中供養(yǎng)的升級(jí)版。

    目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有探索出成熟的盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)公司的收費(fèi)模式也五花八門，如產(chǎn)權(quán)制、會(huì)員制、抵押制、租金制、月費(fèi)制等。“區(qū)別于其他的養(yǎng)老地產(chǎn)，玉符生態(tài)健康城將采用“只租不售”的經(jīng)營模式，有租賃制和會(huì)員制兩種收費(fèi)方式”王經(jīng)理對(duì)記者說。租賃無異于租房，老人需要按月定額繳納租金。會(huì)員制則要求老人在入住時(shí)先繳納一定的會(huì)員費(fèi)，會(huì)員費(fèi)按年收取，老人可選擇30年、也可選擇3年、5年，不過隨著配套的完善，后期續(xù)費(fèi)價(jià)格會(huì)高一些。

    王經(jīng)理告訴記者，玉符生態(tài)健康城會(huì)員卡可以繼承也可以轉(zhuǎn)讓，但出讓的是房屋使用權(quán)，并非產(chǎn)權(quán)。“這樣集方便管理，操作起來也更具靈活性，而且還可以快速的回流資金。”王經(jīng)理對(duì)記者說。

    以“養(yǎng)老”為核心 先期打造養(yǎng)老配套和服務(wù)

    王經(jīng)理說養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于“養(yǎng)老”而非蓋房賣房，因此養(yǎng)老配套和服務(wù)才是重點(diǎn)。

    也正是基于這一點(diǎn)考慮，玉符生態(tài)建康城將先打造配套和服務(wù)然后承接老人，打消外界對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)借“概念”拿地的疑慮。按照設(shè)計(jì)方案，玉符生態(tài)建康城建筑以適老設(shè)計(jì)為主，遵循老人生活習(xí)慣，養(yǎng)老配套涵蓋護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)、日常起居等多個(gè)方面，并打造專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。此外，項(xiàng)目與服務(wù)資源的無縫對(duì)接也是玉符生態(tài)建康城將要面臨的考驗(yàn)。“我們將通過兩種方式進(jìn)行資源整合，一類是引進(jìn)本地優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老資源，包括衣食住行、醫(yī)療護(hù)理等；另一類我們會(huì)適當(dāng)借助第三方資源整合公司的力量，第三方公司為我們提供資源訊息，運(yùn)營及服務(wù)我們不會(huì)委托給他們。”王經(jīng)理解釋。“后期，玉符生態(tài)健康城還將與于國內(nèi)運(yùn)營成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)合作，把項(xiàng)目納入全國養(yǎng)老地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)中，一旦有突發(fā)情況或老人需要外出旅游，我們可在全國范圍內(nèi)調(diào)配資源，實(shí)現(xiàn)人員異地轉(zhuǎn)移、異地資源共享”王經(jīng)理說。

    “滾動(dòng)式”開發(fā)模式破解資金困境 服務(wù)費(fèi)為創(chuàng)收大頭

    房企向來喜歡快速拿地、迅速去化、迅速資金回流、而養(yǎng)老地產(chǎn)卻有開發(fā)周期長、資金回流較慢的特點(diǎn)，在這個(gè)過程中，實(shí)力地產(chǎn)將通過“滾動(dòng)式”開發(fā)破解養(yǎng)老地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困境。

    王經(jīng)理說，先期我們會(huì)用自持資金首先打造一批養(yǎng)老配套和服務(wù)，這樣可以打消部分人的疑慮，當(dāng)有第一批老人入住時(shí)，我們就能回流一部分資金，而后將這筆資金再次投入項(xiàng)目建設(shè)，擴(kuò)大規(guī)模、提升服務(wù)，這樣隨著口會(huì)員的不斷增加和口碑的建立，資金也會(huì)像滾雪球一樣不斷回籠。“當(dāng)然，這會(huì)是一個(gè)長期的過程”王經(jīng)理說。

    那么僅靠租金收益就能支撐龐大的養(yǎng)老體系的運(yùn)營？王經(jīng)理分析說，養(yǎng)老地產(chǎn)租金收益只是其中的一部分，且收入有限，創(chuàng)收的大頭在于服務(wù)。比如一個(gè)收入較高的老人，他會(huì)有旅游、外出探親等更高的要求，這時(shí)候我們會(huì)有陪護(hù)人員跟隨，在陪護(hù)過程中，服務(wù)費(fèi)就產(chǎn)生了。在比如，老人生病需要外出就診我們?yōu)槔先苏{(diào)集資源，在這個(gè)過程中又會(huì)有服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生。盡管養(yǎng)老地產(chǎn)已成為各家房企爭(zhēng)相搶食的蛋糕，但產(chǎn)業(yè)贏利模式 市場(chǎng)成熟度依然不足，以服務(wù)為創(chuàng)收大頭兼具租金收益的盈利模式能否破解行業(yè)資金困局，還需現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。