庫存增均價降 南昌樓市部分區(qū)域限購松綁？
限購松綁正在引發(fā)“多米諾效應(yīng)”——繼廈門之后，昨日也傳出南昌開始暗中放松限購的消息。
近日有消息稱，從7月14日起，南昌市除東湖、西湖、青山湖、青云譜四區(qū)繼續(xù)限購?fù)馄渌麉^(qū)域全部放開限購，本地戶口和外地戶口在購房時申報材料不用再經(jīng)過審核。這意味著，無論是本地戶口還是外地戶口，在南昌上述四區(qū)以外的區(qū)域購買房產(chǎn)將不受任何限制。
記者從萬科海上傳奇、南昌萊蒙都會等南昌多個住宅項(xiàng)目售樓處核實(shí)了此消息。
不過，南昌市住房保障和房產(chǎn)管理局并未對外明確發(fā)文確認(rèn)限購松綁。本報記者昨日多次致電該局辦公室，電話一直無人接聽。
暗度陳倉？
“房管局對外還沒有釋放消息，但對內(nèi)實(shí)際已經(jīng)放開限購了。像高新開發(fā)區(qū)，已完全不限購，外地戶口沒有納稅或社保證明也可以買房，而且是多套房。不過，限貸依然沒有放開。”南昌的萬科海上傳奇售樓處的一位銷售人員昨據(jù)記者。
在此之前，曾有媒體報道稱，南昌房管局對此未做否認(rèn)，相關(guān)人士表示業(yè)務(wù)部門已經(jīng)和領(lǐng)導(dǎo)開過會，但并未在正式的會議上提出，也沒有接到正式的文件和指令；限購取消的區(qū)域和程度還有待正式通知。而房管局并不希望宣傳此事。
當(dāng)?shù)卣闹?jǐn)慎也可從一些售樓處窺見一斑。記者昨日上午致電紅谷灘、高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等多個售樓處，詢問限購是否放開，多位銷售人員的回復(fù)如出一轍：“此前是有放開限購的消息，但目前還沒有收到確切的指示，要去房管局那邊問。”
到昨日下午，記者再向上述售樓處咨詢時，才得到了限購放開的確切答復(fù)。
據(jù)了解，南昌市的限購政策最早是于2011年2月出臺，當(dāng)時規(guī)定對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供在本市滿1年以上納稅證明或社保繳納證明的非本地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭、無法提供在本市滿1年納稅證明或社保繳納證明的非本地戶籍居民家庭，暫停在本市購房。
到去年11月，南昌的限購政策加碼，外地戶籍居民家庭購房的條件，即提供繳納個人所得稅或社會保險繳納證明的年限，由連續(xù)1年調(diào)整為2年。
庫存陡增
與廈門相似的是，南昌的房價在二線城市中算是比較堅挺的，不過今年以來也面臨樓市下行的壓力。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的百城價格指數(shù)，自今年3月以來，南昌的新建住宅平均價格一直處于環(huán)比下跌的趨勢，且跌幅不斷擴(kuò)大。2014年2月，南昌的新建住宅平均價格為9717元/平方米，3月環(huán)比下降0.65%。到6月，南昌的新建住宅平均價格環(huán)比下跌2.29%至9178元/平方米，當(dāng)月跌幅位居全國第八。
與去年相比，南昌的新建住宅平均價格同比漲幅也由今年1月的9%收縮至5月的1.73%，到6月甚至同比下滑了1.92%。
房價下行的同時，南昌的新房市場也呈現(xiàn)出供大于求的局面。今年上半年，南昌新房住宅供應(yīng)套數(shù)為27721套，供應(yīng)面積311.16萬平方米，同比2013年1~6月份猛增67.2%。而今年上半年新房住宅共成交只有23698套，成交面積280.2萬平方米。
市場供大于求造成樓市庫存量持續(xù)走高，去化周期拉長。截至7月1日，南昌新建住宅可售套數(shù)28020套，可售面積330.62萬平方米；比2013年同期分別增長103.3%和 96.6%，庫存周期由原本的6個月延長至目前的12個月，去化壓力倍增。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“總體來說，南昌的樓市并不算太差，但在市場出現(xiàn)下滑的情況下，放開限購也在情理之中。”
從南昌市選擇放開限購的區(qū)域也可看出其“救市”的動機(jī)。東湖、西湖、青山湖、青云譜四區(qū)是南昌的老城區(qū)，新房供應(yīng)較少。上半年，南昌新房成交主要集中在紅谷灘新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)和經(jīng)開區(qū)，三大區(qū)域出貨量大，產(chǎn)品、戶型也十分適合剛需購房者。
“限購放開后，很多東湖、西湖等四區(qū)的潛在客戶肯定要往紅谷灘移動。”南昌某國企員工李小姐對本報記者表示，紅谷灘經(jīng)過近幾年的開發(fā)，其價格、生活配套設(shè)施已與四區(qū)差不多，放開限購預(yù)計會推高房價。
李小姐還說，當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商已經(jīng)開始捂盤惜售，一些項(xiàng)目只是一棟一棟開盤，希望炒高房價。
不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，南昌此番暗中放開限購，更多是從行政思維向市場思維的轉(zhuǎn)換。“行政手段的退出是必然趨勢，只是各個城市需要尋找自己的最佳退出時機(jī)。從今年的情況來看，中央層面不會直接干預(yù)地方政府的調(diào)控政策，如今又正好面臨樓市下行，時機(jī)還算可以。”
張大偉也表示，未來政策松綁與市場降溫將同時出現(xiàn)，除了南昌、廈門，像南京、武漢等經(jīng)濟(jì)相對比較好的城市，也可能會暗中放松限購。
附表 今年截至7月1日南昌市新建住宅庫存情況
可售套數(shù)： 28020套 同比增長103.3%
可售面積： 330.62萬㎡ 同比增長 96.6%
庫存周期： 由6個月延長至12個月
數(shù)據(jù)來源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)
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