過去十多年我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了超級繁榮，由此累積的問題所引發(fā)的周期性調(diào)整將會是一個痛苦過程。伴隨著樓市周期性調(diào)整演化，過去存在于人們的非理性住宅投資價值理念也需要隨之調(diào)整，可能會對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系產(chǎn)生新的影響。

非理性住宅投資價值理念是過去十多年我國房價快速上漲的一個重要原因。雖然農(nóng)耕社會有悠久的置業(yè)傳統(tǒng)，但由于土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，使得現(xiàn)代社會住宅投資價值已經(jīng)完全脫離了土地價值。即使現(xiàn)代鋼筋混凝土建筑實際壽命超過70年，國家允許產(chǎn)權(quán)人在不付出額外代價的情況下繼續(xù)使用，建筑物使用價值已大為縮減，根本無法起到資產(chǎn)保值增值的作用。盡管房地產(chǎn)兼具投資屬性，然而由于土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，至少在我國，住宅投資的價值要大打折扣，這與投資土地的價值存在根本區(qū)別。如果僅僅是為了實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，從一個相對長的時間內(nèi)，住宅實際上不能提供這樣一個投資安全保障。

住宅投資價值要受到基礎(chǔ)價值和折舊的雙重制約。作為不動產(chǎn)，我國住宅實際投資價值來源于住宅使用權(quán)。其基礎(chǔ)價值實際上是未來住宅使用權(quán)費(fèi)所有變現(xiàn)價值總和，它雖然與土地價值稀缺性存在一定關(guān)系，但不是全部。以城市特定區(qū)域住宅而言，雖然土地價值上升對其上住宅建筑物使用權(quán)費(fèi)有影響，但更多情況下使用權(quán)費(fèi)表現(xiàn)形式——住房租金并不會同比例上升。同時，住宅使用權(quán)還要受到折舊因素的影響。如果以70年產(chǎn)權(quán)平均折算，那么每年的折舊率是1.43%。而實際情況則是住宅隨時間流逝將會出現(xiàn)加快折舊現(xiàn)象。目前，我國新建住宅經(jīng)過一二十年使用后管道老化、機(jī)械故障問題將會大面積出現(xiàn)，將明顯影響到住宅的使用舒適性與安全性。

另外，短期房價巨幅上漲并不虛增住宅實際投資價值。雖然住宅投資價值要受到基礎(chǔ)價值和折舊因素的雙重制約，但這并不否認(rèn)短期市場供求對住宅市場價值的影響。事實上，由于過去城鎮(zhèn)居民住宅購置需求巨大而供應(yīng)相對不足，導(dǎo)致短期房價出現(xiàn)過快上漲。而市場上老舊社區(qū)住宅價格上漲緩慢，與同地段新房價格存在明顯價差，是住房折舊因素在發(fā)揮決定性作用。

需要高度關(guān)注市場上存在的住宅投資行為悖論。為實現(xiàn)家庭財富增值，一些投資者想方設(shè)法購置多套住宅。而同時，當(dāng)前住宅投資租金收益率過低，已經(jīng)不具備保值增值功能。這種投資行為悖論在一線城市尤為明顯。以北京為例，二環(huán)一套價值千萬的商品住宅，其年租金在12萬元左右，實際折算租金收益率為1.2%，遠(yuǎn)低于銀行存款利率，更不用說保本型商業(yè)銀行理財產(chǎn)品大約4%~4.5%的收益率，住宅保值增值功能已幾乎喪失殆盡。此外，應(yīng)該看到，住宅投資價值實現(xiàn)要以滿足新增住房需求為目的。按照西南財經(jīng)大學(xué)的《中國家庭金融調(diào)查報告》，2012年我國家庭自有住房擁有率達(dá)89.6%，遠(yuǎn)高于美國70%左右的水平。按照現(xiàn)在住宅建設(shè)規(guī)模，再經(jīng)歷10年~20年，我國將不可避免出現(xiàn)絕對住宅供應(yīng)過剩，住宅實際投資價值將會顯著下降。除非在我國絕對住宅供應(yīng)過剩之前將住宅變現(xiàn)，否則持有住宅將會帶來名義財富大幅縮水情況。

當(dāng)前我國多數(shù)城市房地產(chǎn)市場租金漲幅已經(jīng)接近極限，除非城市中低收入群體收入有明顯增長，否則房地產(chǎn)市場租金將會進(jìn)一步拉低住宅投資價值。在可預(yù)見的未來，投機(jī)性住宅需求將會絕跡，投資性住宅需求明顯萎縮，二手住宅供應(yīng)規(guī)模將會顯著增加，進(jìn)而可能會增加房價回落壓力。

為促進(jìn)我國未來房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行，基礎(chǔ)性制度建設(shè)將不可或缺。一是建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，充分了解住宅分布情況，從而科學(xué)合理制定住宅建設(shè)規(guī)劃。二是加快房地產(chǎn)稅立法，使房地產(chǎn)稅替代土地出讓金成為地方政府主要收入來源。兩個基礎(chǔ)性制度的建立與有效運(yùn)行，將會促使理性住宅投資價值理念的進(jìn)一步形成。

（作者項崢系房地產(chǎn)評論人）