今年以來，由于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)增速不斷放緩，拐點(diǎn)論、崩盤論等多種說法不斷被拋出。近日，在某閉門會(huì)議上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生向大家匯報(bào)了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指數(shù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果。
“今年前兩個(gè)季度的中國房地產(chǎn)投資應(yīng)該在3萬億元左右，如果下半年的局面持續(xù)不變，預(yù)計(jì)今年這一數(shù)據(jù)會(huì)在7萬多億元左右，這跟2012年的數(shù)據(jù)差不多，所以我們認(rèn)為，房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)還是處在歷史高位上。”會(huì)議期間，聶梅生在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者專訪時(shí)表示。
中國房地產(chǎn)報(bào)：今年房地產(chǎn)行業(yè)有什么特點(diǎn)?
聶梅生：我覺得特點(diǎn)體現(xiàn)在三個(gè)方面。首先就是高位盤整。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)在歷史上還是一個(gè)高位，很多指標(biāo)都高于去年，但漲幅在下降。很多人把下降解讀為中國房地產(chǎn)要崩盤了，看數(shù)據(jù)就知道這個(gè)解讀有問題。
其次，在城市之間、地區(qū)之間、企業(yè)之間，差異化正在加大，現(xiàn)在處于分化的階段，房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)不能再一概而論了。
第三，今年呈現(xiàn)出非常明顯的全行業(yè)資金趨緊走勢(shì)，可以說已成定局。所以對(duì)房企來說資金如何很好地配置，是不是一定要在中國市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)值得重新思考。
中國房地產(chǎn)報(bào)：基于哪些數(shù)據(jù)判斷今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處高位?
聶梅生：我們梳理一下從2008年到今年一季度的情況，可以看到，中國房地產(chǎn)投資在2008年的時(shí)候是3萬億元，去年達(dá)到最高值8.6萬億元，今年前兩個(gè)季度應(yīng)該是3萬億元左右，如果下半年走勢(shì)大致不變，預(yù)計(jì)今年在7萬多億元，這跟2012年的數(shù)據(jù)差不多，所以我認(rèn)為還處在高位。
中國房地產(chǎn)報(bào)：你認(rèn)為現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于一個(gè)什么樣的水平?
聶梅生：現(xiàn)在房?jī)r(jià)在跌，但跌得不是很多，我估計(jì)今年內(nèi)回升的可能性還是有的。去年1、2月份的房?jī)r(jià)很高，但是總體來看，去年房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)還是下行的，之前我們一直在提醒大家，房?jī)r(jià)平均漲幅已經(jīng)在下行了，但是業(yè)內(nèi)不是很關(guān)注。其實(shí)房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)從去年起已經(jīng)開始成型了，只不過在今年進(jìn)入了負(fù)增長。
我們?cè)诤饬糠康禺a(chǎn)行業(yè)健康與否時(shí)，有個(gè)景氣指數(shù)。中國 房地產(chǎn)指數(shù)在95~105之間是景氣。而今年5月份這一數(shù)值是95.02，所以現(xiàn)在還不能說是不景氣。但是需要注意的是，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)跟2008年金融危機(jī)時(shí)的94.74最低點(diǎn)差不多了。
中國房地產(chǎn)報(bào)：你認(rèn)為下半年中央政府層面會(huì)有救市舉措嗎?
聶梅生：中國房地產(chǎn)的情況和世界其他國家的情況不太一樣，它是列在投資里面的，投資又是我們GDP中的非常重要的驅(qū)動(dòng)力，它占到投資中20%~25%，房地產(chǎn)投資下降一定會(huì)拖動(dòng)中國固定資產(chǎn)投資下降。
目前看來，今年房地產(chǎn)對(duì)投資負(fù)拉動(dòng)的影響比較大，以至于形成了我們國家固定資產(chǎn)投資的下行走勢(shì)。如不改變的話，對(duì)今年中國GDP穩(wěn)定在7.5%左右這一目標(biāo)可能會(huì)產(chǎn)生影響。我認(rèn)為三季度政府可能會(huì)用各種各樣的方法來帶動(dòng)房地產(chǎn)投資，比如拉動(dòng)保障房投資等。
中國房地產(chǎn)報(bào)：你提到的城市分化是如何表現(xiàn)的?
聶梅生：我們統(tǒng)計(jì)了十大城市房?jī)r(jià)環(huán)比變化的數(shù)據(jù)。發(fā)現(xiàn)除了北京還保持著0.69的月均漲幅(這個(gè)漲幅是不小的，如果按照這個(gè)節(jié)奏繼續(xù)漲的話，全年漲幅會(huì)在8左右)，其他的城市房?jī)r(jià)環(huán)比基本都在降，都是負(fù)增長。
所謂北上廣深，現(xiàn)在只有北京還保持房?jī)r(jià)上漲，這個(gè)局面已經(jīng)證明了城市之間的市場(chǎng)分化，一線城市也不是鐵板一塊的。
中國房地產(chǎn)報(bào)：下半年土地市場(chǎng)會(huì)怎樣?房企拿地?zé)崆槿绾?
聶梅生：房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速還是在漲，只不過是漲的較少。去年開發(fā)商確實(shí)是不差錢的，但是今年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速下降很快，現(xiàn)在賣地并不那么容易了，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓摺?/div>
據(jù)我們統(tǒng)計(jì)了解，今年的房子沒有去年多，賣出來的錢也沒有去年的多，造成今年開發(fā)商的資金趨緊。去年回款到位資金的增速是20%~30% ，今年一下子急降至3.6%。這個(gè)降幅是很大的。但盡管這樣，依然有3.6%的漲幅，并沒有進(jìn)入負(fù)值，只不過在這種情況下拿地的各方面就會(huì)很謹(jǐn)慎了。
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