地產(chǎn)調(diào)控政策在中央層面只字未改，但有關(guān)地方政府松綁限購政策的聲音鋪天蓋地，尤其呼和浩特市充滿戲劇性的公開救市過程備受矚目。

 

6月20日，呼市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處官網(wǎng)發(fā)出《關(guān)于切實做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》的通知，提出居民購買商品住房（含二套住房）時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。這意味著徹底放開了限購，5天后又因《通知》有錯字而收回和撤銷，過了一天改了一個字又重新發(fā)了出來，呼市的這種“試探”既沖破了限購“紅線”，也沒有被叫停，于是被外界理解為呼市取消限購已獲得了中央的默許。于是，很多地方政府都蠢蠢欲動，欲效仿呼和浩特市取消限購、放松調(diào)控、微刺激房市，其目的還是為了托價救市——賣地，其背后的邏輯還是土地財政在作祟。

 

現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期，除一線城市降幅相對偏低外，二三四線新樓盤已從4月份前遮遮掩掩地暗降，轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃翊髲埰旃牡孛鹘?。尤其商品房存銷比較高的城市庫存消化壓力巨大，還有購地銷售比過高、房價和成交量有下滑跡象、土地出讓金過低、人口凈流出等指標(biāo)特征的城市不在少數(shù)，他們都有松動調(diào)控政策的可能，但松動調(diào)控政策和取消限購就能刺激和拯救樓市嗎？未必！

 

尤其在目前中國人口紅利消失的大背景下，勞動人口的峰值不但影響著經(jīng)濟增速和消費，對房地產(chǎn)價格的影響異常敏感，美國、日本、英國的經(jīng)歷非常明確地說明了這一點，房價的拐點與人口紅利、人口結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，中國也難逃例外，很簡單的道理，在經(jīng)濟快速增長的時期，青壯年勞動力較多，對未來預(yù)期充滿樂觀，加之中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策是以抑制需求為出發(fā)點，從而導(dǎo)致了房價越調(diào)控越漲的“空調(diào)”局面，現(xiàn)在房地產(chǎn)大勢正在發(fā)生變化，人口紅利即將消失，房地產(chǎn)調(diào)控政策也正在轉(zhuǎn)向供給管理，中央不再對房地產(chǎn)市場發(fā)出調(diào)控聲音，但政府正在強化保障房供給和棚戶區(qū)改造，開始對不動產(chǎn)進(jìn)行登記聯(lián)網(wǎng)，掌握房地產(chǎn)的空置率和分配結(jié)構(gòu)，做到心里有本賬，然后再有的放矢，這恰是供給管理特征，也是中國房地產(chǎn)市場回歸理性的最佳注解。

 

其次，房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟的魔咒正在被打破，在這一輪經(jīng)濟增速出現(xiàn)回落之后，并沒有急于通過強刺激和放松房地產(chǎn)調(diào)控來“穩(wěn)增長”，以往人們都在叫囂房地產(chǎn)事關(guān)近70個行業(yè)的興衰，如果繼續(xù)調(diào)控具有支柱性地位的房地產(chǎn)，經(jīng)濟增速的快速回落會迫使中央政府放松房地產(chǎn)調(diào)控。這一輪之所以沒再動用房地產(chǎn)調(diào)控政策來“穩(wěn)增長”，主要是在中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的當(dāng)頭，如果把經(jīng)濟增速繼續(xù)寄托在房地產(chǎn)上，則房價上漲的預(yù)期很難調(diào)下來，如果房價預(yù)期上漲，房地產(chǎn)行業(yè)有高利潤存在，則很多企業(yè)會將資金投入房地產(chǎn)來賺取快錢，從而會影響實體經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

 

當(dāng)然，經(jīng)濟增速完全不靠房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也不太現(xiàn)實，但絕不會再靠高房價來維持經(jīng)濟增長。目前在平衡房地產(chǎn)調(diào)控和“穩(wěn)增長”方面決策層已經(jīng)換了思路，政府加大了棚戶區(qū)改造和保障房開發(fā)建設(shè)的力度，如果這些房屋開發(fā)建設(shè)的力度能與經(jīng)濟景氣時期的商品房供應(yīng)數(shù)量相持平，則房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)照樣可以被有效帶動，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻(xiàn)也不會大幅減少，而且增加保障房的供給還可以改變房價上漲的預(yù)期，只是地方政府的賣地收入和開發(fā)商的利潤會減少。

 

在此大背景下，一些地方政府為了謀求土地財政逆勢救市未必能夠如愿，據(jù)我對中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的觀察和判斷，短期內(nèi)中央文件不會明文鼓勵調(diào)控政策放松或取消限購，但對一些地方政府的微刺激或放松管制會默許，畢竟限購文件給地方放松調(diào)控留有余地，呼和浩特之所以敢明目張膽地突破“紅線”，主要是國家限購文件在第一次注明了限購一年的期限，以后文件沒有強調(diào)限購，只要求各地根據(jù)市場自行調(diào)控。顯然，只要各地政策放松得不離譜，中央可能不會太干涉，但對一些庫存過剩嚴(yán)重、人口吸附力不強、已經(jīng)出現(xiàn)鬼城的地方，可能會比較謹(jǐn)慎，如果放松調(diào)控繼續(xù)讓地方政府大肆賣地、開發(fā)，產(chǎn)能過剩和房價問題未來會更棘手。

 

當(dāng)然，一些地方政府也應(yīng)該認(rèn)清形勢，盡早轉(zhuǎn)型和改革土地財政，否則未來土地財政之路會越來越窄。