上周末，黃埔區(qū)蘿崗商業(yè)綜合體項目大壯國際廣場推出首批公寓單位，以平層單位帶裝修最低7888元/平方米、均價9000元/平方米的價格開賣，引來不少買家蜂擁入市。同時，隨大壯國際廣場的開盤，蘿崗的綜合體項目也進入了全面上市階段，綠地中央廣場、蘿崗奧園廣場、蘿崗萬達廣場、蘿崗敏捷廣場等大型綜合體項目全面開花，紛紛使出渾身解數(shù)。
趁低吸納，買家看好未來物業(yè)潛在升值能力
蘿崗綜合體項目集中面市，商業(yè)性質(zhì)小面積公寓產(chǎn)品幾乎成為各項目的標(biāo)配，因此蘿崗公寓產(chǎn)品短時間內(nèi)達到供應(yīng)高峰。來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月份，蘿崗商業(yè)公寓共2964套新貨入市，相當(dāng)于去年全年的4.4倍，占全市三分之一。近日開盤的大壯國際廣場 ，1740套新貨中有1526套是辦公性質(zhì)公寓。今年4月份開盤的合景天峻 亮出“7字頭”價格，因項目位于蘿崗近中新知識城非核心地帶，同以“7字頭”、“8字頭”價格開盤的大壯國際廣場 則是位于蘿崗核心區(qū)雙地鐵上蓋物業(yè)。
今年初開盤毛坯均價13000元/平方米的蘿崗敏捷廣場 ，目前也宣布將尾貨價格調(diào)整為9800元/平方米起，均價12000元/平方米。
市場人士分析，樓盤以低于整體市場價的方式出牌，對未來還將推出的公寓樓盤或?qū)⒃斐梢欢ㄓ绊?。但不少業(yè)內(nèi)人士也表示，由于樓盤的地價和成本明朗，已接近成本價的公寓單位目前性價比頗高，趁低價入手的買家都看好未來物業(yè)潛在的升值能力。不少一次性買入幾套甚至十幾套公寓單位的買家，瞄準(zhǔn)的就是物業(yè)未來應(yīng)有的市場價值。
第一太平戴維斯南區(qū)董事長林木雄表示：“公寓產(chǎn)品在目前市場環(huán)境下存在天然不限購、不限貸及總價低等優(yōu)點，選公寓還是住宅，關(guān)鍵還是看地段，市中心區(qū)域、又能有較高租金回報期望，是公寓產(chǎn)品勝出，反之住宅產(chǎn)品勝出。
差異化上做文章 走涉外公寓新路
“蘿崗片區(qū)商業(yè)公寓產(chǎn)品同質(zhì)化情況普遍，拋開地理位置的差異，大多產(chǎn)品都以小面積、低總價做賣點，同類產(chǎn)品量大、競爭激烈，也是發(fā)展商打價格牌的主要原因。”方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志指出。
目前蘿崗商業(yè)公寓主要的平層公寓和復(fù)式Loft公寓，熱銷產(chǎn)品以中小戶型居多，面積大都集中在25—90平方米，新推產(chǎn)品需在差異化上做更大文章。將成為蘿崗下一個新開盤的綜合體項目壹品E·PARK,引進全球頂級酒店品牌“奧克伍德”進駐，開設(shè)其在廣州的第三家專為外籍客戶服務(wù)的涉外酒店式公寓，就是差異化應(yīng)對市場的例子。樓盤首批推出公寓單位位于奧克伍德酒店旁，面積39—92平方米，帶裝修出售，風(fēng)格迎合歐美人士喜愛的口味。
發(fā)展商各出奇謀 完善配套
目前蘿崗的大型綜合體，幾乎每個項目都有全能型配套，業(yè)內(nèi)人士指出，包含大型購物中心、寫字樓、酒店及住宅、公寓的綜合體開發(fā)比單純住宅樓盤要復(fù)雜得多，雖是分階段推出公寓、寫字樓或商鋪產(chǎn)品，但整體項目是“一盤棋”。未來綜合體中商業(yè)、寫字樓等配套如何綜合運營，將成為樓盤成功與否的關(guān)鍵所在。
第一太平戴維斯的分析報告顯示，今年新增的零售商業(yè)項目全部集中于新興商圈，未來兩年內(nèi)超過85%的新增供應(yīng)量也位于這些區(qū)域，因此新興商圈將在吸引客流量等方面面臨新的挑戰(zhàn)。
如何使自身配套成為項目亮點和賣點？蘿崗的發(fā)展商們紛紛各出奇謀。
“壹品E·PARK”的1.2萬平方米商業(yè)全部由開發(fā)商自己持有，除傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)服裝、餐飲、娛樂等布局外，項目還計劃引入全廣州最大的體驗式文化書店，打造科學(xué)城首個創(chuàng)意文化生活街區(qū)。
綠地中央廣場的配套看點則是其樓高200米的蘿崗地標(biāo)寫字樓部分。
蘿崗奧園廣場同樣為提升自身配套的“硬實力”,斥資3000萬元將兩個專屬地鐵出口引到項目中。
中原地產(chǎn)項目部經(jīng)理黃韜表示，隨著多個大型商業(yè)綜合體的建成及開業(yè)，蘿崗商圈會在未來5年內(nèi)初具規(guī)模，選擇靠近商圈中心位置、緊鄰地鐵口的物業(yè)，將是比較有保證的投資。
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